2025年剛開年，酒店轉(zhuǎn)讓市場就迎來當(dāng)頭一棒。指點(diǎn)網(wǎng)酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年2月酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量較去年同期再翻兩倍，但成交量卻持續(xù)低迷。河南鄭州一家酒店老板的經(jīng)歷堪稱縮影——去年掛牌180萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)，買家最高出價(jià)120萬他沒舍得賣，今年2月咬牙降到60萬才勉強(qiáng)脫手?！澳c子都悔青了！”他苦笑著搖頭。
轉(zhuǎn)讓潮背后：租金壓垮最后一根稻草
“為什么轉(zhuǎn)讓數(shù)量激增，買家卻越來越少？”一位從業(yè)十年的酒店中介直言，問題出在“租金高到離譜”。疫情前簽下的租約，如今成了致命負(fù)擔(dān)。上海某酒店月租金從29萬降到25萬，依然無人問津；深圳關(guān)外一家酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)300萬看似合理，但月租金25萬加上三年遞增條款，直接嚇退所有意向買家。
酒店經(jīng)營成本中，租金占比超過50%。業(yè)主不愿降價(jià)，導(dǎo)致經(jīng)營者利潤被吞噬，只能轉(zhuǎn)讓止損。但接盤者同樣面臨難題：“租金不降，誰敢接手？”一位投資人坦言，現(xiàn)在只看“骨折價(jià)”標(biāo)的，其他一律觀望。
買家變“獵人”：專挑翻新存量，毛坯房遭冷遇
市場冷熱分化明顯。老舊酒店翻新改造項(xiàng)目成了香餑餑，尤其是位于一線城市核心地段的存量資產(chǎn)。北京朝陽區(qū)一家70間客房的經(jīng)濟(jì)型酒店，盡管月租金33萬、轉(zhuǎn)讓費(fèi)800萬，仍吸引多家投資機(jī)構(gòu)競標(biāo)——改造為中端品牌后，溢價(jià)空間可觀。
反觀毛坯物業(yè)卻無人問津。“裝修成本高、周期長，市場不確定性太大。”一位投資人算賬：3000平毛坯酒店裝修至少砸500萬，回本周期超過5年，“不如直接買現(xiàn)成的”。
國際品牌逆勢入場：是救命稻草還是降維打擊？
本土玩家掙扎求生之際，國際酒店集團(tuán)卻加速布局。萬豪、洲際等巨頭通過品牌合作、輕資產(chǎn)模式搶占市場。例如，萬豪與德朧集團(tuán)聯(lián)名改造開元名都酒店，洲際收購歐洲品牌Ruby并計(jì)劃十年擴(kuò)張至120家門店。
這進(jìn)一步擠壓中小酒店生存空間。“國際品牌自帶客源和管理系統(tǒng)，我們拿什么拼？”一位三線城市酒店老板感嘆。但也有投資人嗅到機(jī)會(huì)：與國際品牌合作或加盟，成為區(qū)域代理，“背靠大樹好乘涼”。
未來出路：要么“斷臂求生”，要么“抱團(tuán)取暖”
行業(yè)洗牌已不可避免。專家建議，業(yè)主需重新評估租金預(yù)期，“與其空置虧錢，不如降價(jià)續(xù)命”；經(jīng)營者則要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營——比如引入智能系統(tǒng)降本、打造特色主題房吸引年輕客群。
而對于投資人，現(xiàn)在或許是“撿漏”窗口期?！皟?yōu)質(zhì)標(biāo)的議價(jià)空間比去年大30%。”一位私募基金負(fù)責(zé)人透露，他們正瞄準(zhǔn)一線城市核心地段的中高端酒店，“長期持有，等市場回暖”。
2025年酒店行業(yè)價(jià)格競爭持續(xù)加劇
行業(yè)呈現(xiàn)“全面內(nèi)卷”態(tài)勢。供需失衡成為核心矛盾：全國酒店客房存量突破1700萬間，消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向“輕旅游”和“微度假”，傳統(tǒng)酒店供過于求，一線城市及熱門旅游目的地房價(jià)同比降幅顯著，奢華酒店平均房價(jià)下降6%，中高端連鎖品牌通過55%的市場占有率進(jìn)一步擠壓價(jià)格空間。消費(fèi)降級加劇分化，商旅預(yù)算縮減使高端需求疲軟，2025年春節(jié)樣本酒店平均房價(jià)同比下跌2.6%，RevPAR下滑9.3%，下沉市場雖現(xiàn)春節(jié)短期高價(jià)（如東北四線城市單晚2000元），但平日低價(jià)策略對入住率拉動(dòng)有限（降價(jià)10%僅提升1-2%）。
連鎖集團(tuán)主導(dǎo)價(jià)格戰(zhàn)：華住、錦江等頭部企業(yè)加速下沉布局，以“千城萬店”計(jì)劃搶占三四線城市，通過改造老舊物業(yè)實(shí)現(xiàn)部分門店房價(jià)提升40%，但新店短期加劇區(qū)域價(jià)格競爭。與此同時(shí)，技術(shù)驅(qū)動(dòng)白熱化博弈：AI動(dòng)態(tài)定價(jià)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)單日10次調(diào)價(jià)，價(jià)差達(dá)50-200元，但中小酒店利潤空間被壓縮至5%-8%。行業(yè)嘗試通過“服務(wù)增值”（如跨界家政、文化IP合作）和數(shù)字化升級緩解壓力，但運(yùn)營成本上漲（漢庭單間成本增20-30元）與租金下降形成對沖，多數(shù)企業(yè)仍依賴規(guī)模擴(kuò)張而非溢價(jià)能力。
結(jié)語
2025年的酒店轉(zhuǎn)讓市場，像一場冰與火的博弈。有人忍痛割肉，有人虎視眈眈。但無論主動(dòng)還是被動(dòng)，這場行業(yè)大考都在逼著所有人回答一個(gè)問題：活下去，靠運(yùn)氣還是真本事？
（本文信息來源酒店轉(zhuǎn)讓平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報(bào)）
