保租房大爆發(fā)，長租公寓打響價格戰(zhàn)！

2100元！在上海閔行區(qū)，魔方公寓的租賃顧問報出這個價格時，租客有點驚訝。這是特價房的價格，比同戶型房源便宜了1000多元。

正值2025年春節(jié)后的租房旺季，這樣的降價顯得格外扎眼。在魔方公寓門店里，租賃顧問指著僅剩的一間特價房說：“這是‘暖春’活動房源，同戶型正常價格要3150元?！?/span>

上海“隨申辦”App上，保租房項目數(shù)量正瘋狂增長。從2023年5月的17個，到2025年2月的275個，不到兩年增長超15倍。長租公寓的“黃金時代”遭遇了政策房的正面沖擊。

01 井噴的保租房，壓低的租金線

“租住的項目離公司很近，還有健身房、書吧?！币晃蛔庾∮谏虾ｉh行區(qū)莘莊板塊保租房的年輕人告訴記者。他的一居室月租約4000元，現(xiàn)在申請需要排隊等候。

這樣的場景正在全國上演。2025年，上海涉租用地成交面積已超1500萬平方米，較第二名的杭州領先超過1000萬平方米。保租房正以前所未有的速度改變市場格局。

*表：上海保租房項目增長情況*

行業(yè)資深人士道出真相：租客的支付意愿正大幅收縮。“5年前，租客愿意拿收入的30%-40%租房，現(xiàn)在降到20%左右。” 曾經(jīng)愿意拿出收入30%甚至40%來租房的年輕人去哪了？

今年1月，上海集中式長租公寓租金同比下降超5%，環(huán)比僅微漲2%。在傳統(tǒng)旺季，這樣的數(shù)字令人意外。

02 價格戰(zhàn)背后，企業(yè)生存之戰(zhàn)

春節(jié)后的上海租賃市場，一場“優(yōu)惠潮”悄然涌動。

某公寓深圳南山云城旗艦店提前策劃變相降租；招商伊敦壹間公寓推出新春秒殺價；窩趣推出簽約半年免半月房租活動。降價已成為行業(yè)常態(tài)。

“我們的優(yōu)惠活動與出租率高度綁定?！焙贾菀晃婚L租公寓管家小張透露。他的門店位于網(wǎng)紅商圈旁，地鐵站800米，出租率保持在90%以上，因此沒有加入降價大軍。

但那些位置不佳的項目呢？小張直言不諱：“項目在選址上有‘硬傷’的，只能靠價格戰(zhàn)?！?/span>

*表：2025年頭部長租公寓企業(yè)表現(xiàn)*

行業(yè)分化日趨明顯。截至2025年3月，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模入榜門檻已提升至14847間，累計管理房源量達188.4萬間。小玩家正在被淘汰。

03 高端賽道異軍突起

當普通公寓降價求生時，北京上海的服務式公寓卻迎來爆發(fā)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，兩地服務式公寓占比已達12%-13%，租金坪效超8.8元/天/㎡，是普通公寓的兩倍。

2023年以來，超60家中高端長租公寓落地京滬，其中高端服務式公寓突破30家。城家的瑞貝庭、樂乎的芷岸、雅詩閣的雅寓，以及萬科、保利的高端線紛紛入局。

高端項目憑什么逆勢而上？區(qū)位選擇是關鍵。這些項目緊鄰商業(yè)核心區(qū)、商務區(qū)或高端辦公區(qū)，甚至機場樞紐。它們瞄準的是國際客戶和商旅人群，與保租房形成錯位競爭。

更聰明的是經(jīng)營策略。越來越多中高端品牌采用長短租結合模式。酒店旺季時短租占比可達50%-75%；淡季則降至20%-30%。

“部分項目單日坪效可超10元，GOP率達80%以上?！?這樣的收益表現(xiàn)，讓仍在價格戰(zhàn)中掙扎的普通公寓望塵莫及。

04 融資開閘，國企入場

行業(yè)洗牌中，融資渠道卻在拓寬。租賃住房公募REITs市場迎來突破，規(guī)模已超百億。

匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT創(chuàng)下“90天極速過審”紀錄，成為全國首單“商改保”REITs。華夏北京保障房REIT擴募申請也正式獲批，購入四個位于北京的項目。

資本青睞誰？地方國企系企業(yè)正快速崛起。2025年3月，TOP30企業(yè)中地方國企系開業(yè)規(guī)模單月增加4.7萬間，增速領先。安居樂寓、光谷安居等新玩家接連入場。

萬科泊寓今年3月開放加盟，探索“重資產(chǎn)持有轉向輕資產(chǎn)運營”。項目加盟和資金加盟兩種模式，為行業(yè)提供了新思路。

企業(yè)結構也在悄然變化。TOP30企業(yè)中，11家房企系、9家地方國企系、5家創(chuàng)業(yè)系形成三足鼎立之勢。國家隊正在成為市場重要力量。

05 未來屬于誰？

2025年3月，全國50城住宅平均租金35.3元/平方米/月，同比下跌3.4%。租金連續(xù)兩年下跌，租售比回升至2.15%。對長租行業(yè)來說，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。

智能化成為破局關鍵。萬科泊寓實現(xiàn)找房租務100%數(shù)字化；龍湖冠寓數(shù)字化覆蓋90%場景。技術正深刻改變這個傳統(tǒng)行業(yè)。

輕資產(chǎn)運營模式受追捧。萬科泊寓開放加盟；龍湖集團發(fā)布全新資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，將長租公寓升級為資產(chǎn)管理航道。企業(yè)正在尋找更靈活的發(fā)展方式。

政策支持力度持續(xù)加大。財政部明確推進專項債券支持土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房。山東計劃2025年底前建成交付保障性租賃住房10萬套（間）以上；西安將建成保租房5000套。

魔方公寓的特價房很快被搶租一空，但租賃顧問陳峰心里并不輕松。“下次還能靠降價吸引租客嗎？”他看著馬路對面新落成的保租房小區(qū)，那里健身房、書吧一應俱全，月租只比他的特價房高一點。

在深圳，萬科泊寓的管理規(guī)模已達24.1萬間，一季度新增1.2萬間；龍湖冠寓保持著95.5%的出租率。這些頭部企業(yè)正加速數(shù)字化，萬科泊寓甚至實現(xiàn)了找房租務100%數(shù)字化。

當價格戰(zhàn)成為常態(tài)，長租公寓的未來在哪里？或許正如專家所言，這個行業(yè)正從“防止房地產(chǎn)過熱”的輔助角色，轉向“幫助存量房去化”的主力軍。行業(yè)正在經(jīng)歷一場靜悄悄的變革。

（個人觀點 一家之言 兼聽則明 僅供參考）