一、高盛預(yù)言的四個(gè)終局，是危還是機(jī)？
終局一：新房市場(chǎng)"二次腰斬"。從2021年18.2億平方米到2024年9.7億平方米，新房銷售已跌掉40%。高盛預(yù)計(jì)到2035年將再降40%至5.8億平方米，年銷售額萎縮到5萬億左右。這意味著開發(fā)商再也回不到"10萬億時(shí)代"，就像河北保定中介的嘆息："房子比人多，已經(jīng)是常態(tài)了"
終局二：10強(qiáng)房企吃掉半壁江山。2024年前十大開發(fā)商市場(chǎng)份額21%，到2035年將飆升至50%。活下來的玩家基本鎖定在華潤(rùn)、保利、中海等央國(guó)企，它們像獵人般收縮戰(zhàn)場(chǎng)，2024年百?gòu)?qiáng)房企92.5%的拿地資金砸向一二線城市，三四線只剩7.5%。一位房企拿地負(fù)責(zé)人直言：未來只押注北上廣深及杭州、蘇州等10個(gè)經(jīng)濟(jì)活力城市
終局三：二手房成絕對(duì)主角。2025年二手房交易占比預(yù)計(jì)達(dá)46%，到2035年將飆升至66%，總量達(dá)8-9億平方米。這意味著每賣3套房就有2套是二手房，逼近美國(guó)90%的存量市場(chǎng)水平。北京、上海等城市的二手房周轉(zhuǎn)率將從1.3%升至1.8%，流通效率成為關(guān)鍵
終局四：裝修市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)。基于110億平方米建筑存量和1%的翻新率，2035年裝修需求將達(dá)20-23億平方米，較2024年近乎翻倍。這股力量來自兩個(gè)引擎：二手房交易激增帶動(dòng)的重裝，以及老齡化催生的適老化改造。有網(wǎng)友斷言："舊房翻新才是主力！這符合人們提高生活質(zhì)量的要求！
二、爭(zhēng)議與質(zhì)疑：高盛沒算到的中國(guó)變量
報(bào)告一出，質(zhì)疑聲四起。最犀利的批評(píng)直指高盛的立場(chǎng)："美國(guó)投行是奔著打崩中國(guó)資產(chǎn)來的。更多人則聚焦數(shù)據(jù)漏洞——建筑質(zhì)量隱患被完全忽略。"2020年前大量住房標(biāo)準(zhǔn)低，預(yù)制樓板、非鋼混梁柱，這些房子根本撐不到2035年"，有網(wǎng)友指出:。這意味著實(shí)際拆遷更新需求可能遠(yuǎn)超預(yù)期。
更大的變量藏在人口結(jié)構(gòu)中。40-60年代出生潮人群步入生命尾聲，每年2000萬老人離世，而新生兒不足1000萬。當(dāng)三四線城市戶均擁有1.4套房時(shí)（山東聊城、河北保定數(shù)據(jù)），房產(chǎn)失去流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)超價(jià)格漲跌。這也解釋了為何網(wǎng)友斷言："有價(jià)值的不超10城——深圳、上海、北京、廣州、成都、杭州等"
政策這只"看得見的手"更是關(guān)鍵變量。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來不只是經(jīng)濟(jì)問題，正如網(wǎng)友強(qiáng)調(diào)："要同時(shí)具備經(jīng)濟(jì)、政治兩套管理基礎(chǔ)。當(dāng)前政府已投入10萬億收儲(chǔ)商品房轉(zhuǎn)公租房，但面對(duì)8萬億資金缺口（含爛尾樓續(xù)建），政策工具箱還能掏出什么？答案可能藏在"三大工程"和城中村改造中。
三、房企生死局：要么轉(zhuǎn)型，要么出局
面對(duì)終局，房企正在分化求生。華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)第二曲線貢獻(xiàn)100億凈利，連續(xù)兩年蟬聯(lián)"利潤(rùn)王。它的成功不是運(yùn)氣，而是十年前就布局存量運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略眼光。同樣，金融街控股靠聚焦京滬核心資產(chǎn)、文旅輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在寒冬中逆勢(shì)上升15位
對(duì)中小房企而言，三條活路逐漸清晰：一是死磕高能級(jí)城市，像中海那樣在北上廣深杭蘇"用利潤(rùn)換安全"；二是擁抱存量服務(wù)鏈，貝殼已證明二手房傭金可占收入64%，綠城服務(wù)的養(yǎng)老家政貢獻(xiàn)30%營(yíng)收；三是押注翻新改造，東方雨虹將零售渠道占比提至35%，老板電器靠存量房廚電升級(jí)把凈利率做到19%
而對(duì)普通家庭，房產(chǎn)邏輯徹底變了。網(wǎng)友看得透徹："房子回歸居住才是常態(tài)"。在人口連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)、90后比80后少4000萬的背景下，除了一二線核心資產(chǎn)，大部分房產(chǎn)將徹底剝離金融屬性。正如高盛所洞見的——5.7萬億存量需求中，60%是可持續(xù)內(nèi)需，這才是行業(yè)"軟著陸"的基石。
結(jié)語(yǔ)：在冰山與火焰間尋找新大陸
高盛報(bào)告像一份冰冷的體檢單：新房萎縮、企業(yè)倒閉、三四線房產(chǎn)淪為"不動(dòng)產(chǎn)"。但冰川之下也有暖流——上海二手房單月成交破2萬套，北京老舊小區(qū)改造拉動(dòng)了4000億投資。未來十年，房地產(chǎn)不會(huì)消失，而是從"蓋樓賣房"轉(zhuǎn)向"存量煥新"，從金融賭場(chǎng)回歸生活容器。
正如網(wǎng)友所言："房地產(chǎn)要從數(shù)量向質(zhì)量、舒適發(fā)展"。當(dāng)00后成為購(gòu)房主力時(shí)，他們更愿為適老化的衛(wèi)生間、智能物業(yè)買單。而能否抓住這5.7萬億存量機(jī)會(huì)，取決于企業(yè)能否放下對(duì)規(guī)模的執(zhí)念，像十年前華潤(rùn)布局商業(yè)地產(chǎn)那樣，在冰山與火焰間構(gòu)筑第二曲線。畢竟，沒有夕陽(yáng)行業(yè)，只有夕陽(yáng)思維。
