基于供需平衡、政策調(diào)控與行業(yè)重構(gòu)的綜合研判

專家簡介

黃奇帆 - 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問

核心數(shù)據(jù)指標(biāo)

12億㎡合理年交易量

90%房企淘汰比例

30%保障房占比目標(biāo)

2026市場企穩(wěn)關(guān)鍵年

市場供需趨于平衡，交易量回歸理性

·年交易量穩(wěn)定在12億平米：合理需求量為每年12億平方米（10億平米折舊置換需求 + 2億平米結(jié)構(gòu)性新增需求）

·2024年新房銷量已降至約9.7億平米（超跌狀態(tài)）

·預(yù)計(jì)2025-2026年將逐步回升至12億平米的正常水平

·地方政府收購滯銷商品房轉(zhuǎn)作保障房的模式將繼續(xù)深化

·2024年央行已啟動(dòng)3000億收購計(jì)劃，未來資金規(guī)?？赡軘U(kuò)大至3-5萬億

房價(jià)"軟著陸"，分化加劇

·2026年房價(jià)將結(jié)束深度調(diào)整，進(jìn)入"穩(wěn)中有降"階段

·不會(huì)出現(xiàn)硬著陸或崩盤 - 當(dāng)前部分城市房價(jià)較高點(diǎn)已跌30%-40%

·后續(xù)跌幅將逐步收窄，最終年均漲幅降至低于GDP增長率（約5%）

·城市分化顯著：

o一線城市核心區(qū)及人口持續(xù)流入的超級城市（如北京、上海）企穩(wěn)更早

o三四線城市非核心地段可能長期承壓，部分或淪為"負(fù)資產(chǎn)"

政策干預(yù)常態(tài)化，保障房成關(guān)鍵抓手

·政府"托底式"救市：若房價(jià)跌幅觸及30%，政府將通過收購存量房、放寬信貸等組合拳穩(wěn)定市場

·保障房占比提升至30%：收購的商品房轉(zhuǎn)化為保障房

·形成"市場+保障"雙軌制住房體系

·解決低收入群體住房問題，同時(shí)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)

·避免房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

房企深度洗牌，行業(yè)集中度提升

·90%房企面臨淘汰：9萬家房企中約90%將通過破產(chǎn)、并購?fù)顺鍪袌?/span>

·最終留存約1萬家房企，行業(yè)進(jìn)入低負(fù)債（負(fù)債率降至40%-50%）、精細(xì)化運(yùn)營階段

·國企主導(dǎo)、優(yōu)質(zhì)民企存活：資金實(shí)力強(qiáng)的國有房企和部分穩(wěn)健民企將成為收并購主力

·加速行業(yè)整合，提高市場集中度

·房企經(jīng)營模式從"高杠桿、快周轉(zhuǎn)"轉(zhuǎn)向"低負(fù)債、高質(zhì)量"

城市化新動(dòng)力：大都市圈擴(kuò)容

·人口向核心城市群聚集的趨勢延續(xù)

·北上廣深等超級城市將帶動(dòng)周邊1.5-2萬平方公里大都市圈發(fā)展

·都市圈內(nèi)衛(wèi)星城住房需求仍有增長空間

·區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化加速，基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通

·都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)與居住功能重新布局

購房者應(yīng)對策略

剛需群體

2025-2026年是政策支持窗口期，可擇機(jī)入市，月供控制在收入30%以內(nèi)

改善群體

待房價(jià)泡沫進(jìn)一步消化（2026年后）再行動(dòng)，重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)域品質(zhì)住宅

投資者

非核心城市房產(chǎn)增值空間有限，需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向核心都市圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

2026年房地產(chǎn)核心趨勢總結(jié)

·量穩(wěn)價(jià)平：銷量回歸12億平米均衡點(diǎn)，房價(jià)漲幅長期錨定GDP增速

·政策兜底：政府通過收購庫存、擴(kuò)大保障房防止崩盤，推動(dòng)軟著陸

·行業(yè)出清：房企數(shù)量銳減，國有資本主導(dǎo)新格局

·城市分化：核心都市圈價(jià)值穩(wěn)固，低能級城市持續(xù)調(diào)整

注：以上分析基于黃奇帆近年公開觀點(diǎn)及房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)綜合整理，實(shí)際走勢可能受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)整等變量影響

? 2025 房地產(chǎn)趨勢分析 | 數(shù)據(jù)來源：公開演講、行業(yè)報(bào)告、政策文件