酒店轉讓平臺的交易數(shù)據(jù)顯示，每年國慶過后，酒店投資人的目光開始轉移，市場上卻悄然浮現(xiàn)真正的“黃金機會”。

“去年11月，我以年初報價的六折接手了一家經營不善的酒店，現(xiàn)在想想，這個決定太值了。”酒店投資人馮先生分享他的經驗時說道，“不是因為酒店不好，而是原業(yè)主撐不下去，又恰逢年底無人問津，我才撿了這個漏。”

據(jù)酒店轉讓平臺指點網統(tǒng)計，每年國慶后酒店轉讓交易進入淡季，很多投資人進入十月后就不怎么關注物業(yè)項目了。而這恰恰是敏銳投資者“撿漏”的絕佳時機。

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市場現(xiàn)狀：酒店拍賣激增，流拍成常態(tài)

當前酒店拍賣市場呈現(xiàn)明顯的“被動甩賣”特征。截至2025年8月底，全國422個拍賣項目中僅成交27個，成交率不足7%，這意味著超九成酒店難以出手。

高星酒店流拍現(xiàn)象尤為普遍。如三亞某度假酒店（3.6億）、銀星大酒店（1.99億）等均未成交。部分酒店需大幅降價才能處置，如南寧富滿地大酒店經31次法拍，從4.62億元降至1.28億元才最終成交，降幅約3.34億元，近乎3折。

這一趨勢在今年第三季度尤為明顯。僅7月和8月兩個月，中國酒店市場拍賣價格在千萬元以上的酒店項目就有163個，成功交易10個。而上半年千萬元級酒店項目共259個，成功交易17個。

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最后一個季度：為何是撿漏最佳時機？

酒店轉讓平臺指點網觀察到，每年國慶后酒店轉讓交易迎來淡季，很多酒店投資人進入十月以后就不怎么關注物業(yè)項目了。這一現(xiàn)象背后有兩大主要原因：

春節(jié)裝修空檔期是主要顧慮。大部分投資人不愿意在最后一個季度接手酒店，因為接手后需要重新裝修，而裝修正好趕上春節(jié)放假，差不多有一個多月浪費酒店經營時間。

資本對酒店業(yè)的投資邏輯正在發(fā)生變化。過去看重的不動產保值和穩(wěn)定現(xiàn)金流優(yōu)勢正在減弱：二三線城市酒店資產價格出現(xiàn)下滑，而激烈競爭也使收益波動加劇。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年亞太地區(qū)酒店投資額同比下滑23%，中國市場交易額雖達7.44億美元，但同比仍有明顯下降。在這種背景下，急于回籠資金的酒店主往往在年底大幅下調轉讓費。

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殘酷現(xiàn)實：三成酒店永遠轉不出去

指點網的統(tǒng)計顯示，市場上至少30%的酒店，因為租金太高，永遠轉不出去，最終只能走回收設備、棄店這條路。

這些酒店面臨的困境十分嚴峻。杭州一家酒店轉讓三個月沒成功，老板干脆不要了，直接把店還給了業(yè)主。那家店900平米，30間客房，月租金要6萬。

類似情況在長沙、廈門等地也有發(fā)生。岳麓區(qū)一家1000平米的酒店，28間房，月租金4萬，掛了半年沒人接盤，最后設備當二手賣了，酒店同樣還給了業(yè)主。

租金壓垮了酒店。如廈門那家店，月租10萬，49間房。在競爭激烈的市場環(huán)境下，房價上不去，加上人工、水電、耗材等成本，經營難以維系。

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如何識別真正的“撿漏”機會？

在酒店轉讓市場，不是所有低價都是“漏”。成功的撿漏需要精準的眼光和判斷力。目前成交的項目中，1000萬-5000萬元的中小資產占比頗高。

這類資產優(yōu)勢明顯：位置往往不差，可能在熱門商圈、景區(qū)周邊；產權清晰，減少收購風險；改造難度小，資金與時間成本可控。

與大型酒店相比，其運營靈活，能快速響應市場變化。投資者投入相對少，回收成本周期短，即便市場波動，抗風險能力也更強。

真正的“撿漏”機會往往具備三個特征：位置優(yōu)越但經營不善、產權清晰無隱藏債務、改造成本可控且市場潛力大。

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成功撿漏的策略與注意事項

對于希望在最后一個季度撿漏的投資者，除了關注價格，還需考慮以下幾點：

與業(yè)主談判租金是關鍵。指點網建議，酒店主可以考慮和業(yè)主談分成模式，降低固定支出，風險共擔。在酒店轉讓無望的情況下，房東也更愿意在租金上做出讓步，這為投資人創(chuàng)造了與房東“撿漏”物業(yè)的好時機。

警惕存在潛在風險的酒店。部分待拍賣酒店可能存在債務糾紛、法律訴訟、產權瑕疵等情況。如三亞瑪瑞納酒店，涉及一筆逾8.7億元的債務，其所屬的三亞大興集團有限公司存在債權債務糾紛，使買家擔心后續(xù)問題。

關注消費趨勢變化。當下消費者需求已從“面子消費”轉向“質價比優(yōu)先”。成功撿漏后需要打破傳統(tǒng)住宿邊界，通過業(yè)態(tài)融合創(chuàng)造新的盈利模式。

酒店行業(yè)從來不是“躺賺”的行業(yè)，以前不是，現(xiàn)在更不是。未來的酒店資產市場將呈現(xiàn)兩種分化趨勢：存在嚴重問題的大型資產可能持續(xù)流拍，直至價格調整至合理區(qū)間；而特色鮮明、適合改造的中小型資產將更受市場青睞。

那些位置好、有特色、能適應新需求的酒店資產，即使短期陷入困境，也會被新玩家接手，通過改造和創(chuàng)新重獲新生。

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