面對(duì)市場(chǎng)供需變化，上海甲級(jí)寫字樓的業(yè)主們正通過下調(diào)租金來(lái)爭(zhēng)取租戶，而租戶們也悄然掌握了更多議價(jià)權(quán)。
2025年第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了租金下行趨勢(shì)。根據(jù)萊坊發(fā)布的最新市場(chǎng)報(bào)告，上海整體寫字樓市場(chǎng)租金環(huán)比下跌4.1%，降至每天每平方米6.25元。
與此同時(shí)，市場(chǎng)空置率小幅上升至23.3%，反映出市場(chǎng)仍面臨一定的去化壓力。
01
市場(chǎng)現(xiàn)狀
租金普降，空置率微升
上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前正面臨租金普遍下滑的局面。
萊坊的報(bào)告顯示，2025年第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金已降至每天每平方米6.25元。
其中，中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)的寫字樓市場(chǎng)租金環(huán)比跌幅高達(dá)7.2%，而核心商務(wù)區(qū)在金融機(jī)構(gòu)與律所搬遷需求的支撐下，租金跌幅相對(duì)收窄至4.2%，租金為每天每平方米8.46元。
空置率方面，第三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率小幅上升至23.3%。
戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示了類似趨勢(shì)，其報(bào)告指出上海甲級(jí)寫字樓空置率微降至23.5%。
盡管空置率仍處于高位，但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，這一數(shù)字已開始出現(xiàn)小幅回落跡象。
02
供應(yīng)與需求
新增供應(yīng)放緩，去化壓力仍存
供應(yīng)方面，第三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，總體新增辦公面積139,990平方米，環(huán)比大幅減少68%。
這兩個(gè)新項(xiàng)目均位于浦西非核心區(qū)域，包括打浦橋的日月光中心二期和徐匯上海南站區(qū)域的徐匯萬(wàn)科中心三期。
需求端則呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部資深董事陸燕表示：“2025年前三季度，上海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)擴(kuò)大，這主要得益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字賦能、開放優(yōu)勢(shì)和業(yè)態(tài)融合四大引擎的協(xié)同發(fā)力?！?/span>
當(dāng)前市場(chǎng)租賃活動(dòng)主要以企業(yè)的續(xù)租和搬遷為主。
在降本增效的大趨勢(shì)下，租約到期的企業(yè)往往選擇減租續(xù)約或搬遷至租金更低的樓宇。
03
需求來(lái)源
金融與專業(yè)服務(wù)領(lǐng)先，共享辦公崛起
萊坊報(bào)告顯示，第三季度上海寫字樓租賃需求主要來(lái)源于金融、專業(yè)服務(wù)、零售及TMT企業(yè)，這些行業(yè)貢獻(xiàn)了市場(chǎng)超過60% 的租賃需求。
專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，律所的升級(jí)需求尤為顯著。在市場(chǎng)租金持續(xù)下行的背景下，律所抓住核心區(qū)租金下降的機(jī)會(huì)，積極升級(jí)辦公場(chǎng)所以提升品牌形象。
金融行業(yè)則因存款利率持續(xù)走低及二級(jí)市場(chǎng)活躍，帶動(dòng)了證券、資管企業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，從而提升了辦公場(chǎng)所升級(jí)需求。
一個(gè)值得注意的趨勢(shì)是，共享辦公需求日益活躍。萊坊董事楊悅晨透露：“在新租需求中，超過20% 來(lái)自于共享辦公?！?/span>
共享辦公的靈活租期、完備配套設(shè)施以及合理租金水平，很好地適配了短期過渡、小規(guī)模貿(mào)易和初創(chuàng)型科技企業(yè)的需求。
04
子市場(chǎng)分化
南京西路與前灘表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健
在上海寫字樓市場(chǎng)整體承壓的大環(huán)境下，各子市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯。
萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚指出：“本季度，南京西路市場(chǎng)是為數(shù)不多的租金小幅下跌的子市場(chǎng)之一，市場(chǎng)租金僅環(huán)比下跌0.8% 至每天每平方米9.60元?！?/span>
作為上海重要的商務(wù)區(qū)之一，南京西路憑借其磁石效應(yīng)，持續(xù)吸引外資零售品牌、金融機(jī)構(gòu)及顧問咨詢等高租金支付能力行業(yè)的入駐。
前灘板塊同樣表現(xiàn)穩(wěn)健，作為小陸家嘴需求外溢的首選市場(chǎng)，本季度市場(chǎng)租金環(huán)比小幅下跌0.8%至每天每平方米5.95元。
徐家匯、世紀(jì)大道等熱點(diǎn)子市場(chǎng)也在本季度展現(xiàn)了積極的表現(xiàn)。
05
投資市場(chǎng)
大宗交易活躍，自用買家主導(dǎo)
盡管租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，但上海寫字樓投資市場(chǎng)卻顯現(xiàn)出活躍態(tài)勢(shì)。
2025年第三季度，上海寫字樓投資市場(chǎng)錄得7宗大宗交易，涉及總金額約45億元。
值得注意的是，自用型買家成為市場(chǎng)主要參與者。
在眾多交易中，機(jī)構(gòu)買家表現(xiàn)出對(duì)價(jià)格洼地項(xiàng)目的青睞。
例如，中國(guó)信達(dá)以約8.856億元的價(jià)格購(gòu)入位于靜安的商辦綜合體佳程廣場(chǎng)。
本季度最大宗的交易是普陀真如的信泰中心1號(hào)樓項(xiàng)目，政府機(jī)構(gòu)以21.68億元的價(jià)格從中信泰富手中購(gòu)入該項(xiàng)目。
未來(lái)六個(gè)月，上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約82萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中華潤(rùn)中心、徐家匯中心三期B座等超甲級(jí)優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
面對(duì)持續(xù)增加的供應(yīng)量，市場(chǎng)去化壓力仍不容小覷。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人張?jiān)街赋?，近期出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》為存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了新路徑，允許商辦兼容租賃住房、商業(yè)服務(wù)等業(yè)態(tài)。
這一政策創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)需求形成合力，將加速市場(chǎng)去化。
