2025年12月3日——在連續(xù)拋售超50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首次啟動(dòng)核心資產(chǎn)回購(gòu)計(jì)劃。12月2日，山東煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)完成工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華股權(quán)投資基金與坤元辰興投資管理咨詢有限公司退出股東行列，萬(wàn)達(dá)商管全資子公司上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司重新成為唯一股東。這一“賣后贖回”的戲劇性操作，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)入新階段，也為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)釋放出關(guān)鍵信號(hào)。

從“斷臂求生”到“戰(zhàn)略回馬槍”：債務(wù)壓力下的資本騰挪

萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)拋售始于2023年，為應(yīng)對(duì)對(duì)賭協(xié)議爆雷與流動(dòng)性危機(jī)，王健林開啟“賣賣賣”模式：2023-2024年累計(jì)出售30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2025年初更以500億元打包轉(zhuǎn)讓北京、上海、廣州等48座核心項(xiàng)目予太盟投資、騰訊、京東等資本聯(lián)盟。此次回購(gòu)的煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，正是萬(wàn)達(dá)2024年7月出售給新華保險(xiǎn)系資本的9座項(xiàng)目之一。

“短時(shí)間賣出買進(jìn)，本質(zhì)是萬(wàn)達(dá)的‘戰(zhàn)略性拆借’?！钡禺a(chǎn)行業(yè)分析師指出，2024年萬(wàn)達(dá)商管短期債務(wù)達(dá)439.74億元，有息負(fù)債總額1725.33億元，通過密集出售重資產(chǎn)回籠資金、降低負(fù)債率，同時(shí)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)維持收益，是萬(wàn)達(dá)在行業(yè)寒冬中的生存法則。截至2025年9月，萬(wàn)達(dá)系境內(nèi)債已清零，僅剩4億美元海外債，債務(wù)壓力大幅緩解，為資產(chǎn)回購(gòu)創(chuàng)造條件。

新華保險(xiǎn)與萬(wàn)達(dá)的“雙贏實(shí)驗(yàn)”：險(xiǎn)資入局商業(yè)地產(chǎn)新范式

接盤方新華保險(xiǎn)旗下坤華基金在此次交易中扮演關(guān)鍵角色。作為新華保險(xiǎn)與中金資本聯(lián)合設(shè)立的100億元不動(dòng)產(chǎn)基金執(zhí)行平臺(tái)，坤華自2024年1月成立后迅速展開布局：2024年全年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9座，2025年再攬5座，累計(jì)持有14座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，認(rèn)繳出資額超30億元。

“坤華與萬(wàn)達(dá)的交易是險(xiǎn)資與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的深度綁定?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，新華保險(xiǎn)通過坤華基金獲得優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)借助萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力保障資產(chǎn)增值；萬(wàn)達(dá)則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓快速回籠資金，且未喪失核心運(yùn)營(yíng)收益權(quán)。以煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其2010年開業(yè)，年均客流量超千萬(wàn)，成熟度極高，新華保險(xiǎn)持有期間可享受“保底租金+流水抽成”的穩(wěn)定回報(bào)，而萬(wàn)達(dá)回購(gòu)后仍可通過管理費(fèi)獲取收益，形成“所有權(quán)與運(yùn)營(yíng)權(quán)分離”的輕資產(chǎn)閉環(huán)。

行業(yè)風(fēng)向標(biāo)：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下的“資產(chǎn)輪動(dòng)”邏輯

萬(wàn)達(dá)的“賣后贖回”并非孤立事件，而是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的縮影。近年來(lái)，受醫(yī)保支付改革、人口結(jié)構(gòu)變化等因素影響，醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)等重資產(chǎn)領(lǐng)域均面臨轉(zhuǎn)型壓力。萬(wàn)達(dá)的案例顯示，企業(yè)正通過“資產(chǎn)輪動(dòng)”優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)：

短期變現(xiàn)紓困：通過出售核心資產(chǎn)快速回籠資金，降低負(fù)債率。萬(wàn)達(dá)2025年出售48座廣場(chǎng)后，負(fù)債率從79%降至53%，但代價(jià)是年租金收入減少60億元。

長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)留權(quán)：保留品牌與運(yùn)營(yíng)權(quán)，通過管理費(fèi)、抽成等方式持續(xù)收益。萬(wàn)達(dá)商管仍負(fù)責(zé)48座廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，凈收益抽成比例達(dá)30%。

戰(zhàn)略資產(chǎn)回購(gòu)：在財(cái)務(wù)壓力緩解后，擇機(jī)回購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，鞏固核心布局。煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的回購(gòu)，或因項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟、區(qū)域戰(zhàn)略價(jià)值突出。

“這類似于‘資產(chǎn)證券化’的逆向操作?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家指出，萬(wàn)達(dá)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的金融產(chǎn)品，吸引險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)基金等長(zhǎng)期資本接盤，既分散風(fēng)險(xiǎn)，又為未來(lái)回購(gòu)或資產(chǎn)重組預(yù)留空間。

未來(lái)挑戰(zhàn)：輕資產(chǎn)模式的“雙刃劍”效應(yīng)

盡管萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型初見成效，但挑戰(zhàn)依然存在。自持物業(yè)減少后，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)：2024年萬(wàn)達(dá)租金收繳率從99%降至94%，部分項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)權(quán)變更導(dǎo)致商戶流失。此外，坤華基金等資本方的收益預(yù)期與萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略能否持續(xù)契合，仍是未知數(shù)。

“萬(wàn)達(dá)的回購(gòu)能否形成趨勢(shì)，取決于兩個(gè)條件?！鄙鲜龇治鰩熣J(rèn)為，一是萬(wàn)達(dá)需持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定；二是需證明輕資產(chǎn)模式下的運(yùn)營(yíng)效率與品牌價(jià)值不受影響。若煙臺(tái)芝罘項(xiàng)目回購(gòu)后運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)向好，可能引發(fā)更多核心資產(chǎn)回購(gòu)，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)真正走出債務(wù)深水區(qū)。

結(jié)語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)的“輕與重”之辯

萬(wàn)達(dá)的“賣與贖”，本質(zhì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的微觀映射。當(dāng)重資產(chǎn)不再是安全的“避風(fēng)港”，企業(yè)必須在“輕”與“重”之間尋找平衡：通過資產(chǎn)輪動(dòng)降低風(fēng)險(xiǎn)，通過運(yùn)營(yíng)能力創(chuàng)造價(jià)值，通過資本合作實(shí)現(xiàn)共贏。煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的回購(gòu)，或許只是一個(gè)開始——在商業(yè)地產(chǎn)的存量時(shí)代，如何用“輕”的智慧盤活“重”的資產(chǎn)，將是所有參與者必須回答的命題。