仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度末，上海甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比微降至18.1%，深圳的空置率卻高達(dá)40.2%，顯示出兩大一線城市寫字樓市場(chǎng)的明顯分化。

01 市場(chǎng)分化現(xiàn)狀

最新數(shù)據(jù)顯示，中國兩大經(jīng)濟(jì)中心的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同走勢(shì)。

上海甲級(jí)寫字樓空置率從上一季度的18.5%降至18.1%，小幅改善了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，深圳的市場(chǎng)表現(xiàn)則截然不同。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2025年第三季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到40.2%，環(huán)比上升了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

深圳的高空置率并非偶然現(xiàn)象。據(jù)多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)報(bào)告，深圳甲級(jí)寫字樓空置率已連續(xù)多個(gè)季度位居一線城市之首，高空置率風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。

02 上海市場(chǎng)企穩(wěn)的背后

上海寫字樓市場(chǎng)的改善得益于核心商圈需求釋放和產(chǎn)業(yè)支撐。陸家嘴、徐家匯等核心區(qū)域吸引了大量科技與金融企業(yè)入駐，成為市場(chǎng)穩(wěn)定的主要支撐。

2025年第三季度，上海辦公樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比微升6.7%，前三季度累計(jì)凈吸納量已達(dá)到27萬平方米，超過去年全年水平。

金融業(yè)連續(xù)三個(gè)季度成為上海寫字樓市場(chǎng)需求的主要來源，占比達(dá)到23%?？萍夹袠I(yè)的需求也持續(xù)活躍，尤其是與人工智能相關(guān)的企業(yè)。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，上海中央商務(wù)區(qū)空置率在第三季度環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，降至16.3%。這種改善主要得益于成本驅(qū)動(dòng)型需求以及當(dāng)季無新增供應(yīng)的影響。

03 深圳供應(yīng)過剩困局

與上海市場(chǎng)的小幅改善不同，深圳正面臨供應(yīng)集中入市帶來的巨大壓力。

2025年第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來了6個(gè)新項(xiàng)目集中入市，合計(jì)新增供應(yīng)約38萬平方米，主要集中在前海與后海片區(qū)。

更加嚴(yán)峻的是，未來12個(gè)月內(nèi)，深圳預(yù)計(jì)還將有超過百萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。大規(guī)模供應(yīng)入市，但企業(yè)擴(kuò)張速度卻在放緩，直接導(dǎo)致了供需失衡。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2025年三季度末，深圳甲級(jí)寫字樓空置率高達(dá)29.0%，同、環(huán)比分別上升2.8個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)更為嚴(yán)峻，該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的深圳甲級(jí)寫字樓平均空置率達(dá)到31.6%。

04 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)韌性

兩地市場(chǎng)的差異實(shí)質(zhì)上反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)的不同。

上海作為全國經(jīng)濟(jì)中心，高端產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，寫字樓需求更具韌性。相比之下，深圳雖然科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但新興商務(wù)區(qū)集中供應(yīng)與企業(yè)擴(kuò)張放緩的雙重壓力，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)難以走出高空置率困境。

科技企業(yè)仍是深圳寫字樓市場(chǎng)主要需求來源，第三季度租賃成交面積中約有30%來自科技企業(yè)，主要集中在消費(fèi)電子、人工智能應(yīng)用和數(shù)字營(yíng)銷等領(lǐng)域。

深圳近期已出臺(tái)政策，允許閑置和低效利用的商業(yè)、辦公等存量非居住房屋改建為保障性租賃住房，試圖為寫字樓過剩問題提供破解思路。

上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，金融與科技企業(yè)的穩(wěn)定需求支撐了市場(chǎng)的基本面。

相比之下，深圳面對(duì)未來超過百萬平方米的新增供應(yīng)，高空置率壓力仍將持續(xù)。

深圳正積極探索“存量商辦改保租房”等政策，試圖通過用途轉(zhuǎn)換緩解供應(yīng)壓力。