在市場普遍擔(dān)憂空置率的同時，深圳的商業(yè)和辦公樓宇卻悄然成為企業(yè)爭搶的“香餑餑”。

最近，深圳的辦公樓和商鋪市場呈現(xiàn)出不一樣的活力。多家知名房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)自用需求成為市場主要推動力，業(yè)主們也紛紛調(diào)整策略，用更靈活的租賃條件吸引租戶。

01 市場現(xiàn)狀

深圳商辦市場的表現(xiàn)有些“靜水流深”。今年上半年，全市辦公類物業(yè)的成交總額接近80億元，其中大多數(shù)是買來自用。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2025年上半年數(shù)據(jù)，深圳商業(yè)大宗交易在整個大宗交易市場中的占比正在快速提升，從2023年的4%，增長至2025年上半年的12%。

一個明顯的市場信號是，小體量、低總價的資產(chǎn)變得非常搶手。報告指出，近些年總價在1億至2億元的項目成交最多。市場人士坦言，“沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價格”。

02 成交熱點

市場的成交主力非常清晰。上市公司和國有企業(yè)是購買寫字樓自用的主要力量。像京東方、國泰君安、瀘州老窖、玉禾田、愛爾眼科等知名企業(yè)，都在近三年內(nèi)于深圳購置了辦公場所。

企業(yè)購置物業(yè)不僅是為了滿足自身辦公需求，也是出于更長遠的經(jīng)營和資產(chǎn)配置考慮。

除了整棟或整層的買賣，租賃市場的特點同樣突出。為了吸引和留住租戶，業(yè)主們提供了更優(yōu)惠的條件。例如，有業(yè)主會為優(yōu)質(zhì)租戶延長免租期，或提供定制裝修服務(wù)。

零售商業(yè)市場同樣活躍。據(jù)觀察，近期新開業(yè)的商業(yè)項目通常會引進大量新品牌，其中不乏華南乃至全國的“首店”，以此吸引人氣。例如，西班牙輕奢品牌Bimba Y Lola、法國品牌Maje和Sandro等國際品牌均在深圳開出了新店。

03 具體案例

近期的實際成交案例，為市場的活躍度提供了具體注腳。

金港商務(wù)大廈裙樓商鋪就是一個例子。該大廈位于深圳市寶安區(qū)，其裙樓1層的20、21號商鋪近期已完成招租。成交公告顯示，這兩個商鋪的總面積為259.94平方米，租期為5年。最終，深圳市張佰餐飲管理有限公司成功承租了這些物業(yè)。

此次招租對承租方的業(yè)態(tài)有明確要求，限定為餐飲行業(yè)。商鋪的招租底價為每月每平方米83.11元。

04 行業(yè)洞察

市場活躍的背后，是供需雙方策略的深度調(diào)整。

從需求側(cè)看，不同行業(yè)的企業(yè)需求正呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性變化。世邦魏理仕的報告指出，科技行業(yè)，特別是軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能領(lǐng)域，已經(jīng)連續(xù)多個季度成為深圳辦公樓租賃需求的榜首。

與此同時，金融業(yè)需求有所回暖，而消費品制造、零售貿(mào)易等與消費相關(guān)的板塊也表現(xiàn)出穩(wěn)定的租賃需求。

在供給側(cè)，面對市場上充沛的供應(yīng)，業(yè)主們普遍采取了“以價換量”的策略。除了直接降低租金，提供更長的免租期、更靈活的付款方式或更個性化的裝修方案，都成為業(yè)主爭取客戶的常用手段。

05 前景展望

對于深圳商辦市場的未來，專業(yè)機構(gòu)普遍持審慎樂觀的態(tài)度。一方面，市場仍然面臨不小的挑戰(zhàn)。未來供應(yīng)量巨大，到2027年末，深圳甲級寫字樓總存量有望突破1000萬平方米。

這意味著市場競爭將持續(xù)白熱化，并促使辦公成本進一步下降。

但另一方面，積極因素也在積累。人工智能、半導(dǎo)體等硬科技產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，正在為市場提供持續(xù)的需求。同時，“港人北上消費”的潮流，也顯著帶動了深圳商業(yè)的復(fù)蘇，吸引了投資機構(gòu)的關(guān)注。

科技公司的持續(xù)擴張和金融需求的回暖為市場注入了核心動力。戴德梁行的分析師預(yù)測，私人投資者將更積極地進入市場，尋求低價收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)的機會。

在世邦魏理仕看來，“以價換量”在短期內(nèi)仍會是市場的主流策略。盡管整體租金可能仍有下行壓力，但那些區(qū)位優(yōu)越、運營良好的物業(yè)，依然是企業(yè)眼中值得投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。