在2025年開業(yè)的北京某新商場里，曾經(jīng)冷清的停車場如今變成了滑板公園和露天市集，傳統(tǒng)的消費(fèi)場域正在向城市公共生活空間轉(zhuǎn)變。
2026年1月12日，戴德梁行在年度發(fā)布會(huì)上宣布，房地產(chǎn)行業(yè)未來的增長動(dòng)力將從傳統(tǒng)新建開發(fā)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)升級(jí)等多元賽道，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入以存量運(yùn)營為核心的新階段。
這個(gè)判斷得到了仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等多家機(jī)構(gòu)市場報(bào)告的證實(shí)，同時(shí)與2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“控增量、去庫存、優(yōu)供給”政策方向高度一致。
01 行業(yè)轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻變革。戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在發(fā)布會(huì)上明確表示，未來增長動(dòng)力已經(jīng)從傳統(tǒng)新建開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營，包括物業(yè)服務(wù)品質(zhì)升級(jí)和租賃市場規(guī)范化發(fā)展。
仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇持相同觀點(diǎn)，他指出，盡管當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場全面承壓，但各方業(yè)主正積極構(gòu)建多元化運(yùn)營策略，尋求“第二增長曲線”，以提升核心競爭力，穿越市場周期。
政策層面同樣釋放明確信號(hào)。2025年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，鼓勵(lì)收購存量商品房用于保障性住房等用途。
02 北京樣本
北京零售市場的變化為全國提供了觀察樣本。2025年，北京零售市場迎來13個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，為市場新增超過110萬平方米商業(yè)空間。
與此同時(shí)，多個(gè)老舊商業(yè)項(xiàng)目完成升級(jí)改造后重新入市，有力推動(dòng)了北京零售市場的提質(zhì)升級(jí)。存量改造在2025年取得顯著進(jìn)展，中海大吉巷、雙井京東Mall等改造項(xiàng)目相繼開業(yè)。
在北京零售市場總存量攀升至1686萬平方米的背景下，市場的運(yùn)營邏輯正在發(fā)生變化。
03 三大轉(zhuǎn)變
面對市場變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營正呈現(xiàn)三大顯著特征。
商業(yè)空間定位從消費(fèi)場域轉(zhuǎn)向“城市客廳”。更多項(xiàng)目開始憑借富有話題性的公共空間，與本地文化深度融合。例如，在2025年開業(yè)的項(xiàng)目中，出現(xiàn)了合院式街區(qū)商業(yè)等創(chuàng)新形態(tài)，它們不僅提供購物功能，更成為社區(qū)居民社交互動(dòng)的場所。
文化與IP運(yùn)營也從單一傳播向全球化、矩陣化布局升級(jí)。同時(shí)，多元資本入局推動(dòng)運(yùn)營理念從“流量導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“長期主義”。
商業(yè)地產(chǎn)的定位變化背后是消費(fèi)趨勢的轉(zhuǎn)變。垂類賽道、細(xì)小切口、單點(diǎn)突破的新銳品牌正在逆勢突圍。專注情緒價(jià)值的垂類品牌帶來新的消費(fèi)熱點(diǎn)，超級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帶來的二手多品類倉儲(chǔ)式購物超市、多品牌跨界咖啡領(lǐng)域等創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。
04 挑戰(zhàn)猶存
盡管轉(zhuǎn)型趨勢明確，但商業(yè)地產(chǎn)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2025年第三季度，北京零售地產(chǎn)租金降幅進(jìn)一步加大，市場仍處調(diào)整周期。
辦公樓市場同樣面臨壓力。北京辦公樓市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，盡管有效需求不足帶來市場全面承壓，但各方業(yè)主正回歸理性。2025年第三季度，北京甲級(jí)辦公樓市場對外租賃項(xiàng)目整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至15.5%。
仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮預(yù)測：“整體租金下行趨勢將至少延續(xù)至2027年?！?/span>
05 運(yùn)營破局
面對挑戰(zhàn)，精細(xì)化運(yùn)營成為破局關(guān)鍵。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎指出，以文化賦能商業(yè)、以場景創(chuàng)新打破瓶頸，構(gòu)建具備周期穿越能力的商業(yè)生態(tài)，將成為下一階段實(shí)現(xiàn)韌性增長的關(guān)鍵。
北京正在推進(jìn)特色商業(yè)街區(qū)的打造，奧園City街、大屯里商業(yè)街及隆福寺商業(yè)街區(qū)等特色街區(qū)將融合文、商、旅、體等元素重塑消費(fèi)場景。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營創(chuàng)新也體現(xiàn)在資本運(yùn)作層面。戴德梁行發(fā)布的最新REITs研究報(bào)告顯示，隨著公募REITs擴(kuò)圍至寫字樓與酒店領(lǐng)域，REITs正從單一資產(chǎn)產(chǎn)品向可持續(xù)的價(jià)值運(yùn)營平臺(tái)演進(jìn)。
零售市場業(yè)主的招商策略變得更加靈活務(wù)實(shí)，愿意調(diào)整租金以保證出租率。
北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預(yù)計(jì)于2025年8月底開業(yè)，為高端酒店市場帶來超過500間新增客房。
這些新項(xiàng)目入市時(shí)，面對的已不再是單純追求規(guī)模擴(kuò)張的市場。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“蓋樓賣樓”的粗放模式，轉(zhuǎn)向長期持有、精細(xì)化運(yùn)營的新階段。
未來的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值不再取決于有多少新增面積，而在于現(xiàn)有資產(chǎn)能創(chuàng)造多少持續(xù)收益。
