購買商鋪或?qū)懽謽堑淖畹褪赘堕T檻，從過去通常的50%降至了30%，一筆200萬元的商鋪投資首付款可以直接減少40萬元。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局1月17日聯(lián)合發(fā)布通知，將商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，覆蓋商鋪、寫字樓、商住兩用房等。

此次政策調(diào)整是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化的回應(yīng)，意在支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此之前，全國絕大多數(shù)城市商業(yè)用房的貸款最低首付比例通常為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至達(dá)到60%。

01

政策背景

央行這次調(diào)整商業(yè)用房貸款政策，直接劍指當(dāng)前商辦市場庫存高企的現(xiàn)實(shí)。

商業(yè)地產(chǎn)的去庫存問題已經(jīng)積累多年，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，辦公樓待售面積5234萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積更是高達(dá)14105萬平方米。

這個(gè)數(shù)字意味著什么？如果按同期銷售面積計(jì)算，辦公樓需要30.4個(gè)月才能賣完現(xiàn)有庫存，商業(yè)營業(yè)用房則需要33.2個(gè)月。

02

首付降低

從50%降至30%的首付比例調(diào)整，直接降低了購房門檻。對于投資者而言，這意味著一筆200萬元的商鋪投資，首付款可以直接從100萬元減少到60萬元，減少了40萬元的初始資金壓力。

商業(yè)用房主要包括商鋪與寫字樓兩大類，其去庫存進(jìn)展長期滯后于住宅市場。較高的資金門檻此前抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購房意愿。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，商業(yè)用房在房企庫存商品房中占比約20%—30%，去化緩慢一直是企業(yè)資金回籠的堵點(diǎn)。

03

政策組合拳

值得注意的是，這次商業(yè)用房首付比例下調(diào)只是近期房地產(chǎn)政策“組合拳”的一部分。

在1月15日的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行副行長鄒瀾就已經(jīng)宣布了兩方面政策措施：一方面是下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率；另一方面就是將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。

央行同步下調(diào)了各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。各類再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調(diào)整。

04

市場反應(yīng)

這一政策調(diào)整對于不同類型的購房者影響各不相同。對資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)可能受益最為直接。

市場人士認(rèn)為，短期來看，首付比例下調(diào)將明顯降低購房門檻，激發(fā)部分觀望需求入市。尤其在一二線商業(yè)活動(dòng)活躍的城市，去庫存進(jìn)程有望提速。

不過，商業(yè)用房的去庫存與住宅市場有著本質(zhì)不同。商業(yè)項(xiàng)目很難僅僅通過降價(jià)、降成本、降門檻等方式快速消化，更重要的是主動(dòng)完成結(jié)構(gòu)調(diào)整。

05

地方差異

30%是一個(gè)全國性的“最低”首付款比例標(biāo)準(zhǔn)，各地實(shí)際執(zhí)行將會(huì)存在差異。

根據(jù)政策通知，中國人民銀行各省分行、國家金融監(jiān)督管理總局各省級派出機(jī)構(gòu)可以根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市的最低首付款比例下限。

部分城市在此之前已經(jīng)推出了針對商業(yè)用房的激勵(lì)政策。例如武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對購買商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬元購房補(bǔ)貼。

商業(yè)地產(chǎn)專家建議，政策落地應(yīng)當(dāng)“因城施策”。庫存高、去化慢的城市可以按照30%最低首付執(zhí)行，而一線城市核心區(qū)則可維持40%—50% 的比例，以平衡去庫存與防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

隨著新政策發(fā)布，一些房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始更新宣傳資料，強(qiáng)調(diào)“首付門檻大幅降低”的優(yōu)勢。在某個(gè)房產(chǎn)交易平臺(tái)，銷售人員表示，盡管目前北京二手商業(yè)用房仍無法貸款需全款購買，但新房已開始按新政策執(zhí)行。

辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房消化周期仍長達(dá)30.4個(gè)月和33.2個(gè)月，壓在開發(fā)商和地方財(cái)政上的庫存負(fù)擔(dān)。

商業(yè)地產(chǎn)市場的根本復(fù)蘇仍取決于消費(fèi)與服務(wù)業(yè)持續(xù)增長、就業(yè)市場穩(wěn)定以及企業(yè)擴(kuò)張意愿提升。降首付只是第一步，真正激活市場需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面回暖。