走在浦東張楊北路，巨型吊車在PRISMA新嘉中心上空移動，而在楊浦大學路，新開的小店正精心布置著門口的花箱，這兩個場景勾勒出上海商業(yè)發(fā)展的新輪廓。

2026年，上海正迎來商業(yè)空間供應的大年。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計，全年計劃開業(yè)的商業(yè)項目超過60個，創(chuàng)下近年來的新高。

從近五年的數(shù)據(jù)看，上海商業(yè)項目開發(fā)節(jié)奏明顯加快：2021年29個，2022年22個，2023年23個，2024年躍升至47個，2025年40個，而2026年的數(shù)字則突破了60個。

01 兩極發(fā)展

2026年上海待開業(yè)項目呈現(xiàn)明顯的兩極化特征。一方面，超過15萬平方米的大型項目有9個，占總數(shù)的接近15%。

這些“巨無霸”包括商業(yè)體量達36萬平方米的PRISMA新嘉中心，將成為浦東規(guī)模最大、全上海第二大的購物中心。

以及總體量達18萬平方米的森蘭印象城，甚至創(chuàng)新性地融合了購物中心、體育中心和社區(qū)服務中心三種功能。

另一方面，3萬平方米以下的社區(qū)型商業(yè)同樣占據(jù)相當比例。這類項目更注重便利性、高頻消費與社區(qū)服務，反映商業(yè)開發(fā)正從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“精準運營”。

02 存量煥新

在2026年待開業(yè)項目中，存量改造與煥新項目占比顯著，顯示出上海商業(yè)進入“更新時代”。

上海正在從商業(yè)地產(chǎn)的增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營。

這些改造項目大多位于成熟商圈，通過建筑改造、業(yè)態(tài)重組、品牌升級實現(xiàn)資產(chǎn)價值重塑。

這也反映出在土地資源日益稀缺的背景下，存量資產(chǎn)的運營提升成為企業(yè)拓展的重要路徑。

03 區(qū)域拓展

從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)以17個待開業(yè)項目高居榜首，成為2026年上海商業(yè)供應最為集中的區(qū)域。

其中不僅包括前灘太古里二期、前灘源等熱門板塊的續(xù)力之作，還有金融灣光耀之環(huán)、PRISMA新嘉中心等超大體量項目。

閔行區(qū)緊隨其后，共有9個項目計劃開業(yè)，其中九星超級生活城100萬平方米的巨無霸體量頗為引人注目。

值得注意的是，松江、青浦、寶山、嘉定等外圍區(qū)域也均有多個項目入市，顯示商業(yè)配套正隨著城市擴張和人口導入向外圍延伸，區(qū)域商業(yè)格局日趨均衡。

04 多元運營

從運營主體來看，2026年上海商業(yè)市場呈現(xiàn)多元競爭格局。

國企與本地企業(yè)如陸家嘴集團、臨港控股、百聯(lián)股份等持續(xù)發(fā)力；港資企業(yè)如新鴻基、太古、恒基兆業(yè)等繼續(xù)深耕核心地段。

專業(yè)商業(yè)運營商如華潤萬象生活、印力、招商商管等通過輕資產(chǎn)、合作開發(fā)等模式加快布局。

此外，產(chǎn)業(yè)資本與新興玩家如京東MALL、嵩霖商業(yè)管理等也為市場帶來業(yè)態(tài)與運營模式的創(chuàng)新。

徐家匯中心虹橋路地塊的圍擋已經(jīng)全部拆除，這個投資巨大的高端商辦項目即將亮相，業(yè)界預計它將“再造一個徐家匯”，成為浦西新地標。

而在社區(qū)商業(yè)領域，像大學路這樣的活力街區(qū)正在探索新的共生邏輯。街道、運營方、商戶、居民共同協(xié)商解決“怎么擺”的問題，通過推動線上平臺與線下實體互動，探索IP聯(lián)名加場景創(chuàng)新。

上海的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)正在向更均衡、更融合、更貼近消費本質(zhì)的方向演進。無論是核心區(qū)的有機更新，還是新興區(qū)域的配套完善，都指向一個更多元的商業(yè)未來。