結(jié)構(gòu)分化與消費(fèi)升級

2025年的增長不再是“大水漫灌”，而是伴隨著顯著的結(jié)構(gòu)性分化：

增長引擎轉(zhuǎn)換：中高端酒店市場取代經(jīng)濟(jì)型，成為增長的主引擎。2024年，中端連鎖酒店客房規(guī)模已達(dá)220萬間，高端市場客房數(shù)突破120萬間。頭部酒店集團(tuán)（如錦江、華住、首旅如家）均將優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、提升中高端占比作為核心戰(zhàn)略。

存量資產(chǎn)激活：隨著行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，大量老舊酒店和空置建筑的翻新改造、品牌重塑成為關(guān)鍵課題。與此同時(shí)，酒店資產(chǎn)并購交易活躍，行業(yè)資產(chǎn)正在經(jīng)歷重組和優(yōu)化配置。

需求驅(qū)動(dòng)供給變革：消費(fèi)者，特別是年輕客群，對住宿的需求從“一張床”轉(zhuǎn)向一種“生活體驗(yàn)”。這催生了生活方式酒店、健康養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)酒店、特色度假酒店、文化主題酒店等新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。

運(yùn)營、資本與技術(shù)驅(qū)動(dòng)

在結(jié)構(gòu)性變化的背后，是運(yùn)營、資本和技術(shù)三大力量的深度驅(qū)動(dòng)：

運(yùn)營提質(zhì)增效：面對經(jīng)營利潤率的壓力，行業(yè)更聚焦于精細(xì)化運(yùn)營和成本控制。人工智能（AI）技術(shù)被廣泛應(yīng)用于客戶服務(wù)、運(yùn)營管理和個(gè)性化營銷，以提升效率和體驗(yàn)。

資本路徑拓寬：酒店資產(chǎn)證券化市場發(fā)展迅速，為存量酒店資產(chǎn)盤活提供了新渠道。截至2025年9月，國內(nèi)存續(xù)的酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模已超千億元人民幣。

國際化雙向加速：國際酒店集團(tuán)持續(xù)深化中國市場本地化，并加速下沉至三線及以下城市。同時(shí)，以錦江、華住為代表的國內(nèi)酒店集團(tuán)也開啟了品牌出海的“新時(shí)代”，從東南亞市場向更廣范圍拓展。

市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)：存量主導(dǎo)，擴(kuò)張放緩

1. 總體規(guī)模

住宿業(yè)設(shè)施總數(shù)約57.0 萬家，客房總規(guī)模1,927.8 萬間

酒店業(yè)設(shè)施近35 萬家，客房總數(shù)1,764.3 萬間，占住宿業(yè) 91.5%

客房數(shù)同比增長6.94%，增速較 2024 年進(jìn)一步放緩

2025 年 1-9 月，酒店企業(yè)注冊量同比 -14.33%，新企業(yè)入場進(jìn)入 “慢節(jié)奏”

2. 檔次分布

經(jīng)濟(jì)型酒店：連鎖客房數(shù)287.9 萬間，連鎖化率相對較低

中端酒店：連鎖客房規(guī)模達(dá)220 萬間，成為增長主引擎

高端市場：客房數(shù)突破120 萬間，奢華酒店開業(yè)47 家(占比 1.56%)，國際高端179 家(5.94%)，國內(nèi)高端184 家(6.11%)

星級酒店：共約1.2 萬家(占比 3.5%)，客房約220 萬間(占比 12.2%)，其中五星級820 家，四星級2800 家

3. 連鎖化發(fā)展

連鎖酒店數(shù)量6.5 萬家，連鎖客房數(shù)707 萬間，連鎖化率 40.09%(較 2024 年的 40.95% 略有回落)

中高端酒店連鎖率更高，達(dá)55.7%，高檔酒店43.25%，經(jīng)濟(jì)型相對較低

前 10 強(qiáng)酒店集團(tuán)客房占比持續(xù)提升，行業(yè)集中度加強(qiáng)

區(qū)域與檔次分化：冰火兩重天，結(jié)構(gòu)調(diào)整加速

1. 區(qū)域市場分化

一線城市：聚焦高端存量項(xiàng)目改造，交易占比達(dá)35%；供給過剩導(dǎo)致部分區(qū)域價(jià)格承壓 (如長沙、南京五一期間價(jià)格同比下滑 30%)

三線及以下城市：新開業(yè)酒店占比55.77%，縣域市場國慶預(yù)訂量同比 +51%，成為增量核心，低線城市復(fù)蘇彈性更強(qiáng)，國慶期間三線城市 RevPAR 同比 +13.1%，高于一二線城市

典型城市：上海星級飯店全年累計(jì)出租率達(dá)65.86%，同比 +2%，表現(xiàn)優(yōu)于全國平均水平

2. 檔次業(yè)績分化

奢華 / 超高端酒店：抗跌領(lǐng)跑，RevPAR 下滑控制在2-4%區(qū)間；國際品牌如洲際三季度 RevPAR43.57 美元，同比 - 1.8%，優(yōu)于行業(yè)平均

中高端酒店：分化明顯，部分品牌如維也納國際經(jīng)典版表現(xiàn)穩(wěn)定；錦江 Q3 有限服務(wù)型酒店 ADR245.0 元，OCC69.8%，RevPAR170.9 元，同比 - 1.99%

經(jīng)濟(jì)型酒店：承壓明顯，首旅 Q3 經(jīng)濟(jì)型 RevPAR+1.4%，中高端 RevPAR-6.1%，價(jià)格戰(zhàn)激烈

單體酒店：超七成營收同比下滑30%-50%，部分跌破成本線，艱難維持運(yùn)營

行業(yè)趨勢與挑戰(zhàn)：存量深耕，提質(zhì)增效

1. 核心挑戰(zhàn)

供需失衡：客房數(shù)增長6.94%，但需求增長乏力，導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)加劇

成本高企：人工成本占比普遍超30%，能源成本持續(xù)上漲，壓縮利潤空間

同質(zhì)化競爭：超 40% 存量酒店 RevPAR 不足200 元，部分中小酒店連續(xù) 6 個(gè)月虧損

消費(fèi)理性化：消費(fèi)者回歸理性，價(jià)格敏感度提升，溢價(jià)空間被壓縮至極致

2. 破局方向

存量改造：開業(yè) 5 年以上的存量品牌酒店占比達(dá)69.3%，成為行業(yè)主流方向；一線城市高端存量項(xiàng)目改造需求旺盛

數(shù)字化轉(zhuǎn)型：78% 酒店裝上 “智慧大腦”，行業(yè)平均人房比從0.28:1降至0.22:1，單位客房能耗同比 -15%

差異化競爭：生活方式品牌、主題酒店、親子酒店等特色產(chǎn)品受歡迎，GOP 率高于傳統(tǒng)品牌

下沉市場：縣域旅游訂單增長36%，縣城五星酒店訂單人次同比 +18%，年輕游客占比達(dá)31%

輕資產(chǎn)擴(kuò)張：頭部集團(tuán)輕資產(chǎn)占比超90%，如錦江94.86%，華住93%，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

如何看待未來的發(fā)展？

展望未來，中國酒店業(yè)將延續(xù)“總量增長、結(jié)構(gòu)分化”的主線，并呈現(xiàn)以下趨勢：

市場持續(xù)下沉與深耕：

一二線城市側(cè)重于差異化競爭和存量升級，而三四線城市及縣域市場將成為連鎖品牌擴(kuò)張和存量改造的新藍(lán)海。

資產(chǎn)估值邏輯重塑：

以未來現(xiàn)金流為核心的收益法，將逐漸成為酒店資產(chǎn)評估的主流框架，這要求酒店必須通過優(yōu)秀的運(yùn)營來創(chuàng)造穩(wěn)定收益。

業(yè)態(tài)與體驗(yàn)持續(xù)創(chuàng)新：

與民俗、演出、親子、寵物等場景結(jié)合的 “酒店+”復(fù)合業(yè)態(tài)將成為品牌差異化競爭的關(guān)鍵。消費(fèi)者對個(gè)性化、社交化和情感附加值的要求會(huì)越來越高。

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