來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng) 作者：陳婷

近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了廣州和深圳第三季度辦公樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，廣州辦公樓市場(chǎng)在租賃需求總體穩(wěn)定的同時(shí)，增量租賃需求相對(duì)有限，去化速度趨緩。而深圳辦公樓市場(chǎng)盡管需求總體穩(wěn)定，但空置率持續(xù)走高，租金出現(xiàn)環(huán)比下滑。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖指出，由于經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)發(fā)展的不確定性，廣州辦公樓市場(chǎng)租賃需求持續(xù)修復(fù)和鞏固。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)、業(yè)務(wù)發(fā)展的不確定性導(dǎo)致企業(yè)在搬遷、擴(kuò)張等資本支出類決策上持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

深圳辦公樓市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示，盡管目前價(jià)格引導(dǎo)下的降本增效成為大多數(shù)企業(yè)的成本控制策略，但以銀行業(yè)為代表的金融業(yè)保持一定的擴(kuò)張趨勢(shì)，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)則希望抓住市場(chǎng)租金較低水平的機(jī)會(huì)考慮升級(jí)和擴(kuò)張業(yè)務(wù)，而TMT行業(yè)整體租賃需求萎縮，活躍度較為不足。

報(bào)告還顯示，第三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈邊際改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展延續(xù)“穩(wěn)增長(zhǎng)”節(jié)奏，但當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于關(guān)鍵的動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力有待進(jìn)一步增強(qiáng)。在這樣的背景下，社會(huì)預(yù)期普遍處于修復(fù)階段，企業(yè)更傾向于采取審慎穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和成本控制策略以應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的不確定因素，這在一定程度上影響了辦公樓租賃市場(chǎng)。

仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，廣州辦公樓市場(chǎng)空置去化趨緩。截至三季度末，廣州辦公樓市場(chǎng)空置率約為22.2%，環(huán)比增長(zhǎng)約0.5個(gè)百分點(diǎn)，租金延續(xù)下行趨勢(shì)，環(huán)比下降約1.7%。除了三季度琶洲片區(qū)有一個(gè)新項(xiàng)目竣工入市以外，廣州市內(nèi)各主要辦公樓子市場(chǎng)的空置率未見顯著變化。

馬煒圖表示，年末將至，項(xiàng)目出租率尚未達(dá)年初設(shè)定目標(biāo)的業(yè)主心態(tài)發(fā)生變化，他們普遍希望盡快降低項(xiàng)目空置率。但是，由于增量租賃需求略顯欠缺，前述辦公樓業(yè)主需面對(duì)“存量”與“增量”并存競(jìng)爭(zhēng)的局面。

“為了提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，除了給予更實(shí)惠的租金報(bào)價(jià)以外，業(yè)主也會(huì)通過(guò)其他靈活的條款加大對(duì)租戶的吸引力。比如，對(duì)于優(yōu)質(zhì)新客戶，部分業(yè)主愿意與客戶共同分擔(dān)辦公室裝修成本以推動(dòng)成交；對(duì)于存量租戶業(yè)主會(huì)在續(xù)租談判過(guò)程中適當(dāng)讓步以提升租戶留存率。”馬煒圖進(jìn)一步補(bǔ)充稱。

仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“對(duì)于企業(yè)而言在發(fā)展環(huán)境未穩(wěn)的當(dāng)下持續(xù)貫徹穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略仍是‘最優(yōu)解’企業(yè)大概率將繼續(xù)從成本和實(shí)際需求出發(fā)謹(jǐn)慎考量辦公樓租賃和擴(kuò)張等事宜廣州辦公樓租賃需求恢復(fù)還在‘進(jìn)行時(shí)’。不過(guò)總體而言珠江新城、天河北、越秀等辦公樓核心子市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)仍十分有限隨著經(jīng)濟(jì)以及企業(yè)信心的不斷恢復(fù)租賃需求或?qū)⒅鸩交嘏袌?chǎng)有望重回供求關(guān)系相對(duì)健康、平衡的狀態(tài)?！彼瑫r(shí)也指出在當(dāng)前環(huán)境下企業(yè)仍需保持審慎經(jīng)營(yíng)策略面對(duì)潛在的租賃需求和機(jī)會(huì)租戶與業(yè)主都需要做出靈活應(yīng)對(duì)的策略選擇。

總的來(lái)說(shuō)盡管廣州和深圳的辦公樓市場(chǎng)仍需繼續(xù)修復(fù)和鞏固租賃需求但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和企業(yè)信心的不斷恢復(fù)未來(lái)辦公樓市場(chǎng)的租賃需求或?qū)⒅鸩交嘏袌?chǎng)有望重回供求關(guān)系相對(duì)健康、平衡的狀態(tài)。

此外，仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，深圳辦公樓租賃市場(chǎng)需求總體保持穩(wěn)定，累計(jì)凈吸納約8萬(wàn)平方米，其中以銀行業(yè)為代表的金融業(yè)相對(duì)活躍。截至三季度末，深圳辦公樓市場(chǎng)空置率約為23.4%，環(huán)比增長(zhǎng)約0.7個(gè)百分點(diǎn)。第三季度共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，新增供應(yīng)約22萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，深圳存量辦公樓市場(chǎng)空置率出現(xiàn)小幅回落。

租金方面，深圳第三季度辦公樓市場(chǎng)租金延續(xù)今年以來(lái)的下跌趨勢(shì)，租金環(huán)比下降約2.7%。

仲量聯(lián)行表示，第三季度深圳辦公樓市場(chǎng)活躍度主要受到供應(yīng)端的刺激，并呈現(xiàn)出各子市場(chǎng)分區(qū)差異化的特征。福田區(qū)存量辦公樓租金處于高位水平，但部分項(xiàng)目采取較為激進(jìn)的“以價(jià)換量”策略，同時(shí)帶動(dòng)周邊同類型辦公樓跟進(jìn)降價(jià)，使得該區(qū)租金環(huán)比跌幅略高于深圳全市租金環(huán)比跌幅。南山前海子市場(chǎng)則因供應(yīng)較多，呈現(xiàn)為“價(jià)格洼地”，租金持續(xù)下跌。

展望后市，曾麗表示，預(yù)計(jì)大部分企業(yè)將會(huì)保持審慎穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，推動(dòng)降本增效。因此，短期內(nèi)企業(yè)在辦公樓租賃方面將會(huì)維持近段時(shí)間以來(lái)的成本節(jié)約型租賃策略，對(duì)于搬遷、擴(kuò)張升級(jí)等事宜持觀望態(tài)度。年內(nèi)，預(yù)期不少子市場(chǎng)行情或?qū)⑦M(jìn)一步推進(jìn)價(jià)格引導(dǎo)的去化戰(zhàn)略，或?qū)⒁龑?dǎo)深圳辦公樓市場(chǎng)租金繼續(xù)向下調(diào)整。

“盡管深圳辦公樓市場(chǎng)尚處于恢復(fù)過(guò)渡期，但隨著近期一系列宏觀調(diào)控政策的逐步落地見效，生產(chǎn)恢復(fù)逐步傳導(dǎo)至社會(huì)需求的提升，租賃市場(chǎng)預(yù)期和需求仍存在逐步修復(fù)的空間?！痹愡M(jìn)一步補(bǔ)充稱。

總的來(lái)說(shuō)，廣州和深圳的辦公樓市場(chǎng)仍需繼續(xù)修復(fù)和鞏固租賃需求，但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和企業(yè)信心的不斷恢復(fù)，未來(lái)辦公樓市場(chǎng)的租賃需求或?qū)⒅鸩交嘏?，市?chǎng)有望重回供求關(guān)系相對(duì)健康、平衡的狀態(tài)。同時(shí)，在當(dāng)前的租賃環(huán)境下，企業(yè)和業(yè)主都需要做出靈活應(yīng)對(duì)的策略選擇，以推動(dòng)市場(chǎng)的健康發(fā)展。