來源：中國城市網(wǎng) 作者：張阿嬙

仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《流動中的新均衡：2023北京辦公樓市場白皮書》指出，北京辦公樓租賃市場目前仍面臨供需兩端的壓力。盡管租金水平在全國范圍內(nèi)最高，但截至2023年上半年，北京辦公樓成交租金已降至7年來的最低水平。

白皮書顯示，2019年是北京辦公樓市場的一個重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在此之前，市場租賃需求活躍，全市租金持續(xù)上升，于2018年達(dá)到頂峰。自2019年開始，市場逐漸步入下行通道，租金連續(xù)下降近5年，降幅達(dá)到22%。這種長期低供應(yīng)、低空置的情況使北京市場從業(yè)主方市場轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶舴绞袌?，企業(yè)租戶的議價能力逐漸提高。

在分析租金下降的原因時，仲量聯(lián)行指出，自2019年進(jìn)入下行周期后，北京甲級辦公樓市場的租金降幅為75元/平方米/月，高于非甲級辦公樓的50元/平方米/月。然而，到2023年上半年，甲級項(xiàng)目的平均成交面積較疫情前下降了23%，而非甲級項(xiàng)目的平均成交面積則下降了45%。

從入駐租戶的角度來看，仲量聯(lián)行梳理了過去七年來北京辦公樓市場的交易數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)這三個行業(yè)的租賃費(fèi)用已超過其他所有行業(yè)之和。其中，金融和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在租金和租賃面積上都處于領(lǐng)先地位，是北京辦公樓市場的兩大支柱。

然而，從行業(yè)租金承付力的角度來看，截至2023年上半年，北京寫字樓的平均成交租金均處于7年來的最低水平。在疫情前，大部分行業(yè)的成交單價主要集中在305-395元/平方米/月的區(qū)間；而目前則回落至211-316元/平方米/月。即使是最不缺錢的金融行業(yè)，目前的平均成交租金也回落至355元/平方米/月，而疫情前則為429元/平方米/月。

盡管如此，北京仍是全國第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市之一，因此也是全國辦公樓租金最高的城市之一。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽進(jìn)一步指出，與其他一線城市相比，北京的辦公樓租金水平最高。這可能與北京寫字樓市場供應(yīng)相對較少有關(guān)。

白皮書認(rèn)為，北京市場已從新興市場發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場。當(dāng)前的市場環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復(fù)蘇和調(diào)整都將隨著市場體量的增加而變得緩慢。預(yù)計(jì)市場將不會迎來爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進(jìn)式的租金回漲。在未來5年內(nèi)，預(yù)計(jì)租金會在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進(jìn)式的步調(diào)達(dá)成新的市場均衡。