來源：CBRE世邦魏理仕 

在2023年第三季度，北京的寫字樓和零售市場呈現(xiàn)出供應(yīng)增加的態(tài)勢。在中關(guān)村、東二環(huán)、奧體和望京等區(qū)域，六個新項目集中交付，新增寫字樓面積達46.2萬平方米。這是自2021年第四季度后，單季新增供應(yīng)首次超過20萬平方米，結(jié)束了本輪供應(yīng)低谷期。

在成熟區(qū)域的甲級寫字樓占新增供應(yīng)總量的比例超過四分之三，為市場帶來了更多升級空間。在各區(qū)政府招商政策的支持下，部分新項目在預(yù)租期內(nèi)成功鎖定大面積租戶的搬遷落位，預(yù)租總面積超過13萬平方米。

新項目的良好預(yù)租表現(xiàn)推動季內(nèi)新租交易總面積環(huán)比增加，新租活動主要以搬遷為主。企業(yè)為達到降本增效的目的，積極整合到更少的辦公地點、縮減面積或搬遷至性價比更高的項目。

從行業(yè)角度看，金融行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，成為本季需求主力并占新租總面積的41%。升級搬遷及擴租活動多集中在傳統(tǒng)金融類租戶?？萍夹袠I(yè)需求位列第二，其中活躍的租戶主要是人工智能、大數(shù)據(jù)、軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)類。能源及公共事業(yè)板塊的國有企業(yè)升級搬遷活躍，需求位居第三。醫(yī)藥及生命科學(xué)、消費品制造及工業(yè)品制造板塊的表現(xiàn)則相對轉(zhuǎn)弱。

全市凈吸納量在季內(nèi)錄得12.9萬平方米。受新項目入市和既有項目租戶遷出或縮減面積等因素影響，成熟子市場的空置率均有不同程度的提升，新興子市場的去化速度也比上季度有所放緩，整體空置率環(huán)比上漲1.6個百分點至21.2%。部分業(yè)主在本季加大租金優(yōu)惠力度以滿足新租企業(yè)對優(yōu)化成本的要求，加速租賃交易的簽約。季內(nèi)整體平均租金面價降幅擴大，環(huán)比下降2.1%至295.6元/平方米/月，各子市場租金均呈下行態(tài)勢，其中望京和金融街跌幅最大，王府井、燕莎、CBD緊隨其后。

在零售市場方面，恰逢國慶假期前夕，北京零售市場非核心商圈集中交付六個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共計體量86.5萬平方米，創(chuàng)單季凈吸納量歷史新高。新項目中四個位于五環(huán)以外，其余兩個則為次級商圈的更新改造項目。頭部開發(fā)商積極拓展，龍湖、萬達以輕資產(chǎn)模式分別布局朝陽北苑和海淀五棵松，此外萬達另有一座新開發(fā)項目落子朝陽東壩。

新開業(yè)項目多聚焦娛樂文化與精致家庭生活，以親子娛樂、地域美食、圈層社交、寵物友好等為主要招商理念吸引眾多餐飲、零售及生活方式品牌。既有項目方面，全國及北京首店在優(yōu)質(zhì)購物中心多點開花。

整體來看總新增需求中餐飲業(yè)態(tài)以25%的新店占比持續(xù)領(lǐng)跑，其次是茶飲果汁、運動休閑以及輕奢/高奢品類等。疫情后各大商業(yè)體持續(xù)進行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與品牌組合調(diào)整，季內(nèi)錄得多個高端品牌換位至首層優(yōu)質(zhì)鋪位。兒童體驗類業(yè)態(tài)遭遇復(fù)蘇疲軟，多家連鎖品牌縮減整合或閉店。全市凈吸納量在新增項目高開業(yè)率帶動下一洗上半年疲軟態(tài)勢，破歷史紀錄達77.3萬平方米，空置率環(huán)比小幅上漲0.2個百分點至8.3%。在宏觀經(jīng)濟與消費需求變化等客觀因素影響下，客流較大的優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平有回升態(tài)勢，而交通通達性較差、品牌差異性和辨識度不足的個別項目租金水平則持續(xù)下調(diào)。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每天每平方米32.7元，其中燕莎及三里屯商圈表現(xiàn)較佳。

而在倉儲物流方面，北京大興空港在季度內(nèi)竣工一座倉儲物流項目滿倉交付。季內(nèi)新租活動大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經(jīng)開區(qū)等核心子市場。由于北京市場剛需旺盛，綜合物流及針對高端消費、冷鏈的第三方物流表現(xiàn)亮眼，占新租總面積的78%，醫(yī)藥企業(yè)也借助市場可租空間增加的機會積極布局。季內(nèi)凈吸納量環(huán)比增長87%至13.2萬平方米，空置率環(huán)比下降1.5個百分點至13.5%。全市租金漲幅持續(xù)放緩，平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當下租戶端成本意識依舊較強，核心區(qū)相對入市較早的高標倉儲設(shè)施對于大面積客戶對于租金價格有所松動，為該類租戶落位提供更優(yōu)選擇。

廊坊北三縣與廣陽經(jīng)開區(qū)本季共竣工三個高標倉儲項目，合計體量31.8萬平方米。市場需求持續(xù)釋放，新租活動主要涉及廣陽經(jīng)開區(qū)、固安、安次等，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。廊坊區(qū)位及性價比優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個季度超過30萬平方米，本季達35.4萬平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個百分點至44.7%，廊坊經(jīng)開區(qū)、安次季內(nèi)空置率下滑相對明顯。

第三季度，天津和廊坊的物流地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，而北京商務(wù)園區(qū)市場則處于持續(xù)調(diào)整期。具體來看，天津本季共新增六個項目，合計體量為53.6萬平方米。新租需求較上半年有明顯回暖，全市凈吸納量錄得11.3萬平方米。由于新增供應(yīng)較大，空置率環(huán)比上行3.8個百分點至34.0%。在租賃需求方面，以綜合物流為主的第三方物流占新租交易面積的45%，居各類需求之首，此外，零售貿(mào)易和光伏等制造業(yè)也有一定表現(xiàn)。

廊坊北三縣的倉儲市場也表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。本季共竣工三個高標倉儲項目，合計體量為31.8萬平方米。市場需求持續(xù)釋放，新租活動主要集中在廣陽經(jīng)開區(qū)、固安、安次等地，以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈和綜合物流服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。由于廊坊的區(qū)位和性價比優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，凈吸納量連續(xù)第二個季度超過30萬平方米，本季達35.4萬平方米，整體空置率環(huán)比下滑5.6個百分點至44.7%。其中，廊坊經(jīng)開區(qū)和安次的空置率下滑尤為明顯。

而在北京商務(wù)園區(qū)市場方面，第三季度迎來三個新項目，共計體量為18.1萬平方米。其中兩個項目是新增特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集研發(fā)辦公、部分生產(chǎn)制造功能于一體，均位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，分別定位醫(yī)藥健康和智能制造、集成電路產(chǎn)業(yè)；另一個項目是類辦公項目，位于上地子市場，已被頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整體預(yù)租和定制。

此外，新租需求行業(yè)分布較上半年更為多元化，TMT、醫(yī)藥健康和能源及公共事業(yè)靠前但優(yōu)勢不明顯，分別占新租需求的36%，14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區(qū)塊鏈相關(guān)的軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商類的板塊尤為突出，而醫(yī)藥健康行業(yè)隨著融資端的放緩，新租需求以中型成熟企業(yè)擴租為主，新成立和新入京企業(yè)有限。

全市凈吸納量錄得8.2萬平方米，主要受新項目帶動，既有項目凈吸納量錄得負值，整體市場仍處于調(diào)整期。租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。類辦公物業(yè)預(yù)租或去化速度放緩，但能實現(xiàn)部分生產(chǎn)制造功能的新項目去化表現(xiàn)占優(yōu)。分區(qū)域看，中關(guān)村軟件園繼續(xù)受到頭部及腰部科技企業(yè)退租的影響，空置率持續(xù)攀升30.5%的歷史最高水平；東升也因項目租金遠超鄰近子市場，類辦公需求集中入市但需求不振等原因，空置率一路上漲超40%；而上地業(yè)主則通過下調(diào)租金、推出簡裝修或特價房源等形式，吸引了一批成本導(dǎo)向的中小企業(yè)入駐，去化部分空置面積。其他區(qū)域的表現(xiàn)相對穩(wěn)定。在分化的市場壓力下，全市商務(wù)園區(qū)租金報價同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米158.8元，其中泛中關(guān)村集群各子市場降幅領(lǐng)先。

北京物業(yè)投資市場交易筆數(shù)和金額也有顯著上漲。季內(nèi)一共錄得13筆大宗交易累計金額達153.6億元，環(huán)比上漲189%，和去年同期相比亦上漲86%。其中超過八成投資金額流向符合國家政策戰(zhàn)略引導(dǎo)方向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等類辦公板塊。其中企業(yè)購置自用需求繼續(xù)保持活躍，例如季內(nèi)單筆交易額最大的交易來自某科技企業(yè)購置中關(guān)村子市場的辦公樓宇自用。此外，投資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢中郵人壽以42.6億元交易收購位于安定門的中糧置地廣場，是近一年來北京首個單筆超過30億元的投資屬性交易。該項目緊鄰北二環(huán)與中軸線是原三利百貨舊址上拆改重建的甲級寫字樓并具有建筑和運營標準高、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、土地剩余年限長等優(yōu)勢是北京市場稀缺的核心型資產(chǎn)因而備受機構(gòu)投資者青睞。另外隨著“新經(jīng)濟地產(chǎn)”模式逐步成熟涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注季內(nèi)錄得險資購入順義片區(qū)養(yǎng)老公寓外地企業(yè)購入園區(qū)附近酒店以及城投平臺購入亦莊子市場工業(yè)廠房等交易為大宗投資市場注入活力按買家類型看以險資為主的機構(gòu)投資者交易金額占比達41%而政府城投平臺也在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)廠房積極拓展。