來源： 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  記者：李犇

近日，中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡稱“中郵人壽”）投資北京中糧·置地廣場項(xiàng)目引起市場關(guān)注。同時(shí)，“國壽系”擬投資“珠海世茂新領(lǐng)域綜合商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目”，涉及資金逾39億元。今年以來，保險(xiǎn)公司持續(xù)投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。從持倉房地產(chǎn)類股票來看，與一季度相比，二季度部分險(xiǎn)資持倉有所調(diào)整。

為了盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展，大悅城控股子公司西單大悅城有限公司（簡稱“西單大悅城”）通過北京產(chǎn)權(quán)交易所（簡稱“產(chǎn)交所”）公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。根據(jù)產(chǎn)交所的反饋，中郵人壽符合條件的意向受讓方。2023年9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價(jià)格為42.56億元。根據(jù)香港聯(lián)交所相關(guān)規(guī)定，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)尚需提交西單大悅城控股股東大悅城地產(chǎn)有限公司股東大會(huì)審議通過。

據(jù)了解，北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號(hào)的中糧·置地廣場項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月，總建筑面積81454平方米，另有車位377個(gè)。

除大悅城公告外，ST世茂也發(fā)布公告稱，控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司擬將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“珠海世茂新領(lǐng)域”）50.99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域0.01%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），轉(zhuǎn)讓對價(jià)合計(jì)39.1億元。根據(jù)公告，兩家受讓公司均為“國壽系”。

據(jù)了解，珠海世茂新領(lǐng)域成立于2019年，主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的占地面積約為22.56萬平方米，目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。開發(fā)項(xiàng)目一期包括七棟酒店式寫字樓，預(yù)期將于2023年末前開始陸續(xù)交付。開發(fā)項(xiàng)目二期包括八棟酒店式寫字樓，現(xiàn)時(shí)正在施工。該項(xiàng)目的后續(xù)階段目前處于規(guī)劃方案論證階段，后續(xù)該項(xiàng)目將陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。

有專家表示，“險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的重要原因是風(fēng)險(xiǎn)期限匹配，保險(xiǎn)公司需要期限匹配的長線投資項(xiàng)目，而商業(yè)地產(chǎn)就具備這個(gè)特點(diǎn)?！币宰陨斫鹑跈C(jī)構(gòu)的流動(dòng)性來接盤商業(yè)地產(chǎn)，險(xiǎn)資也為穩(wěn)樓市做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

從險(xiǎn)企布局不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的偏好看，相關(guān)標(biāo)的多涉足商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公樓等。中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的保險(xiǎn)企業(yè)大額不動(dòng)產(chǎn)投資信息披露顯示，年內(nèi)部分保險(xiǎn)企業(yè)在相關(guān)項(xiàng)目上持續(xù)“加碼”。

9月，建信人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡稱“建信人壽”）披露的投資大額不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)信息顯示，相關(guān)項(xiàng)目為上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓，項(xiàng)目累計(jì)投資金額為55.63億元。除建信人壽外，當(dāng)月還有中國平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡稱“平安人壽”）和中國太平洋人壽保險(xiǎn)股份有限公司關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，兩家公司涉及相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目分別為北京豐臺(tái)區(qū)麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目和上海黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

值得注意的是，年內(nèi)平安人壽在多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目上頻頻布局，包括上海來福士廣場等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目、北京麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)E-06地塊不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目、北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目以及上海東方萬國等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

鵬元資信認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策頻率及力度超市場預(yù)期，預(yù)計(jì)可在一定程度刺激需求端活躍度進(jìn)而助力房企現(xiàn)金回籠，緩解短期資金壓力，后續(xù)信用風(fēng)險(xiǎn)演變核心邏輯在于居民信心、預(yù)期及購買力的恢復(fù)，保險(xiǎn)資金投資主體以高等級(jí)央國企地產(chǎn)為主，后續(xù)有望在租賃性住房領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)揮效能。

不過，部分險(xiǎn)企在房地產(chǎn)投資方面也在注意增量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中國人保在2023年半年報(bào)中就表示，2023年上半年，本集團(tuán)持續(xù)開展常態(tài)化信用風(fēng)險(xiǎn)排查，強(qiáng)化投后管理、風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類和跟蹤評(píng)級(jí)，以內(nèi)部評(píng)級(jí)預(yù)警名單、風(fēng)險(xiǎn)／關(guān)注資產(chǎn)清單臺(tái)賬為抓手，抓實(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、預(yù)警和處置，有序壓降中低評(píng)級(jí)信用債券的持倉占比，嚴(yán)控城投及地產(chǎn)行業(yè)增量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)同花順的二季度數(shù)據(jù)顯示，申萬房地產(chǎn)板塊中的部分險(xiǎn)資對其原先持有的房地產(chǎn)板塊股票進(jìn)行了調(diào)整。具體來說，中國人壽保險(xiǎn)有限公司的傳統(tǒng)普通保險(xiǎn)產(chǎn)品005L-CT001滬新進(jìn)成為了招商蛇口的十大流通股股東之一。此外，華夏人壽保險(xiǎn)有限公司的自有資金新進(jìn)成為金地集團(tuán)的十大流通股股東之一。在這個(gè)季度，金地集團(tuán)的十大流通股股東中還包括了富德生命人壽、大家人壽以及中國人壽等多家保險(xiǎn)公司。另外，泰康人壽的相關(guān)產(chǎn)品也新進(jìn)成為南山控股的十大流通股股東，而中意人壽對廣匯物流的持股比例也有所上升。

在房地產(chǎn)板塊的調(diào)研活動(dòng)中，一些保險(xiǎn)公司也積極參與。南山控股發(fā)布的一份投資者關(guān)系活動(dòng)記錄顯示，參與調(diào)研的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)包括建信養(yǎng)老、平安資產(chǎn)、人保資產(chǎn)等。從關(guān)注點(diǎn)來看，參與調(diào)研的機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)、季度銷售情況、拿地節(jié)奏、產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的情況等。