來源：澎潤酒店資產(chǎn)管理 ，作者澎潤咨詢團隊

為什么會出現(xiàn)辦公樓改酒店?

商圈的變化導(dǎo)致辦公需求明顯變化。城市的商圈隨著新城新區(qū)的開發(fā)，也在不斷出現(xiàn)迭代，正如呼吸，起起伏伏，總在調(diào)整。原先強商務(wù)屬性的商圈有可能會轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕倘蛘邉?chuàng)意商圈，這類案例在澎潤之前分享的倫敦市中心的城市更新案例中可見一斑。城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)會隨著科技發(fā)展而變化和遷移。比如，在過去20年間，澎潤能在深圳這種一線市場明顯觀察到主力辦公區(qū)域，如CBD的遷移和變化。澎潤認為在這種商務(wù)商圈的改變過程中，辦公樓會明顯受到?jīng)_擊，從而被迫轉(zhuǎn)型。

酒店相對辦公市場有更強的市場韌性

更能隨著城市脈動的變化而調(diào)整自己

1、酒店的客群更加多元化: 酒店通?？梢酝ㄟ^多種方式獲取收入，包括客房銷售、餐飲服務(wù)、會議和活動承辦等。相比之下，辦公樓的收入主要來自于租金，受到租戶需求和市場狀況的影響更為直接。在澎潤看來酒店可以像蹺蹺板一樣，當(dāng)商務(wù)市場下降時轉(zhuǎn)向抓取散客和會議市場。

2、彈性需求和靈活的定價體系:酒店客房通常可以根據(jù)市場需求進行靈活的定價和銷售舌應(yīng)不同季節(jié)和需求周期的變化。而辦公樓的租約一般較長，租戶更傾向于長期穩(wěn)定的租賃，對市場波動的適應(yīng)能力相對較弱

3、酒店業(yè)更易創(chuàng)新:酒店業(yè)相對于辦公樓市場更容易進行創(chuàng)新和市場調(diào)整，例如，開發(fā)新的服務(wù)和體驗、適應(yīng)新的旅游和消費趨勢等。這種市場靈活性使得酒店業(yè)更能夠適應(yīng)市場的變化和不確定性。

辦公樓改酒店的難點

市場的難點

從辦公樓轉(zhuǎn)投酒店往往是業(yè)主的市場盲區(qū)，不少辦公樓的業(yè)主從未涉足酒店行業(yè)，需要審慎研究當(dāng)?shù)氐木频晔袌?，以開放的心態(tài)和思路去探討辦公樓改為酒店的可能性。 

產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃要求

在我國從辦公樓改為酒店的道路上往往會面臨土地用途或房屋用途的變化，任何一項的變化在各地的政府層面都涉及高層決策，改變相關(guān)的性質(zhì)和用途需要天時地利人和的幫助，澎潤認為特別要借助區(qū)域功能規(guī)劃的調(diào)整時機。

法規(guī)政策的難點

辦公樓改酒店不僅涉及規(guī)劃用途的變更，更涉及操作層面一系列的法律法規(guī)要求等。從單純的辦公場所變?yōu)榧∷?、餐飲、會議、娛樂為一體的酒店場所，建筑本身需要滿足更多的規(guī)范要求。

結(jié)構(gòu)的難題

辦公樓的承載力和酒店有較大不同，辦公樓原有的結(jié)構(gòu)荷載、結(jié)構(gòu)設(shè)計、活動荷載都與酒店有所不同，特別是酒店的后勤區(qū)部分的承載要求較高，是否進行結(jié)構(gòu)加固處理等需要專業(yè)判斷，這部分必須得到謹慎的確認和研究。

柱距

很多辦公樓在設(shè)計初期并未考慮住宿需求，因此在改造為住宿業(yè)態(tài)時，對原辦公樓的建筑進行房間排布時往往造成面寬過大或過小的問題。一些辦公樓建筑造型奇特，其中的往距并不規(guī)則，這也為酒店的房間分割等造成困擾。

空間規(guī)劃

辦公樓轉(zhuǎn)酒店面臨坪效可能較低的難題。比如按照酒店的常用進深要求，辦公樓轉(zhuǎn)酒店很容易產(chǎn)生異形房，甚至產(chǎn)生暗房。在一些建筑上，澎潤認為業(yè)主需要建筑師采用大膽想法，解決辦公樓轉(zhuǎn)酒店常見的坪效不高、采光不佳等難題。

功能難點

與幾乎不需要后勤空間的辦公樓不同，酒店建筑、尤其是高端酒店，存在以下功能層面的巨大不同:1、需要較大面積的中央廚房、員工后勤空間:2、大量貨物的高頻流轉(zhuǎn)3、復(fù)合宴會、健身、餐飲、娛樂等多種功能等等，因此酒店建筑的功能性及交通流線比辦公建筑更為復(fù)雜，在改建過程中如何在原始的“外殼”中裝下這么多的新生功能是辦公樓改酒店的一大難點。

機電和轉(zhuǎn)換層

酒店的機電要求和辦公樓有非常大的不同，酒店的核心差異點是住宿，無論是給排水還是空調(diào)系統(tǒng)都要必須能適應(yīng)客人的長期、安全、舒適的居住，舉一個簡單的例子，辦公樓的給水只需滿足盟洗要求即可，而高端酒店的水源則是用于飲用，要求標(biāo)準(zhǔn)自然不司。另外，在換季季節(jié)，不同的客人對溫度的感知是完全不同的，這也對空調(diào)系統(tǒng)提出了更高要求。機電的升級和改造也會產(chǎn)生較大的成本。

垂直交通、電梯和疏散

特別在超高層建筑中，如果增加酒店業(yè)態(tài)，會面臨非常棘手的垂直交通問題。酒店的公區(qū)，如宴會廳和會議室對疏散要求較高，而辦公樓通常并未考慮到如此密集的疏散要求，因此在電梯和消防通道上都有不同，如果未來酒店需要配置相應(yīng)的會議設(shè)施，則面臨這方面的挑戰(zhàn)。

解決之道

對轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)的動議應(yīng)系統(tǒng)性地初步判斷，特別要尋求專業(yè)團隊的幫助。澎潤認為要從以下幾個方面重點研究是否支撐該建筑從辦公樓轉(zhuǎn)為酒店

1、建筑條件和結(jié)構(gòu)特點的盡調(diào):對辦公樓的建筑條件和結(jié)構(gòu)特點進行評估，包括建筑面積樓層布局、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性等。確保辦公樓的建筑條件適合改建為酒店，并且能夠滿足酒店運營的需求。

2、市場需求分析:對所在地區(qū)的酒店市場進行深入分析，包括地理位置和周邊環(huán)境的評估市場的需求現(xiàn)狀和展望、竟?fàn)幥闆r、客源結(jié)構(gòu)等，特別要了解當(dāng)該市場的商務(wù)需求出現(xiàn)明顯下降時，當(dāng)?shù)氐钠渌驮词袌觯缧蓍e和會議等是否能夠支撐相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。在澎潤看來，了解市場需求，預(yù)判需求趨勢，從而研判市場是否存在足夠的需求支撐酒店運營是至關(guān)重要的。

3、初步的定位:在這個階段，不要過分限制建筑的可能性，而應(yīng)以較開放的心態(tài)判斷各種定位，是辦公樓全部改為酒店? 還是改為辦公+酒店? 亦或是辦公+酒店+更多元化的其他業(yè)態(tài)?

4、財務(wù)可行性評估:進行核心財務(wù)可行性評估，包括投資成本、運營費用、預(yù)期收入、資產(chǎn)初步估值等。計算投資回報率和財務(wù)指標(biāo)，評估項目的盈利潛力和可行性。

初步的定位要求和設(shè)計任務(wù)書: 在動議畝核判斷階段，應(yīng)形成初步的可行性分析報告和設(shè)計任務(wù)書。前者可以截取主要部分用于和規(guī)劃部門溝通，而后者可以用于和設(shè)計單位進行初步的溝通，用于更深一步的了解建筑上的可行性。

同步開展與當(dāng)?shù)毓芾聿块T的溝通，判斷規(guī)劃、法律法規(guī)、政策要求的可行性:

1、不動產(chǎn)的用途：有些不動產(chǎn)的用途在發(fā)證時未明確規(guī)定商業(yè)中的具體用途，相對容易操作，如果已經(jīng)規(guī)定了相應(yīng)的具體用途如辦公，操作起來仍然存在風(fēng)險，需要業(yè)主重點關(guān)注。澎潤認為對于一些以租賃方式使用物業(yè)的投資人，應(yīng)特別關(guān)注此處的風(fēng)險，即使業(yè)主承諾幫助解決用途的問題，如果產(chǎn)證上的用途有明確的指向性，未來仍然有較大的糾紛風(fēng)險。

2、產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃變化：澎潤內(nèi)部經(jīng)常開玩笑說這種叫做物業(yè)“變性”，在城市更新的過程中，一些區(qū)域的功能定位規(guī)劃會進行相應(yīng)的調(diào)整，雖然需要較高的決策層級，但相關(guān)部門可能容許老建筑改為新的用途。業(yè)主應(yīng)該積極關(guān)注整個片區(qū)規(guī)劃的變化，主動與規(guī)劃部門溝通，將自己的建筑納入城市更新計劃中。

3、法律法規(guī)和政策：在所有的法律法規(guī)要求中，不斷變化的建筑規(guī)范確實是令人頭疼的老話題。老建筑必須符合新規(guī)范，特別是消防規(guī)范，懂的都懂，這一點就會難倒一大批業(yè)主。但無論如何，澎潤服務(wù)的業(yè)主都已經(jīng)在自己的領(lǐng)域里身經(jīng)百戰(zhàn)，只要認定了方向，這些問題終歸可以逐個解決。澎潤在此提醒，除了國家層面出臺相應(yīng)的法律法規(guī)之外，涉及住宿業(yè)時，每個地方往往存在一些特別的規(guī)定，或者在具體的操作執(zhí)行上會有所不同，這個需要咨詢專業(yè)的人士進行了解，切忌想當(dāng)然。

找到有改造經(jīng)驗的建筑和室內(nèi)設(shè)計團隊對項目的成功落地非常關(guān)鍵

經(jīng)驗豐富的設(shè)計團隊助力落地:有經(jīng)驗的建筑和室內(nèi)設(shè)計單位具有豐富的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠針對辦公樓改建為酒店的特殊要求提供定制化的設(shè)計方案，他們熟悉建筑和室內(nèi)設(shè)計的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，能夠確保設(shè)計方案符合法規(guī)要求并滿足項目的需求。

在澎潤看來創(chuàng)新在轉(zhuǎn)換項目中同樣非常重要。因為建筑的外立面和結(jié)構(gòu)往往已經(jīng)很難改變，如何在酒店內(nèi)實現(xiàn)設(shè)計突破，從而給客人們留下深刻的印象，成為了這類改造項目的重要話題。建筑和室內(nèi)設(shè)計單位能夠為辦公樓改建項目提供創(chuàng)新的設(shè)計理念，為酒店注入新的活力和特色。他們可以根據(jù)前期團隊確定的定位和目標(biāo)客群提供獨特的設(shè)計方案，提升酒店的品牌形象和競爭力。

風(fēng)險提示：任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于預(yù)測、圖表、任何形式的表述等）均只作為參考，不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，投資人須對任何自主決定的投資行為負責(zé)。

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