深圳寫字樓空置率超30%，請給它“自由”！
原創(chuàng) 李詠濤 未來城視
中國住宅市場跌落導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)，
而比住宅市場更艱難的挑戰(zhàn)，
是絕大多數(shù)城市的寫字樓空置問題。
兩大經(jīng)濟(jì)龍頭甲級寫字樓，上?？罩?/span>22%、深圳空置30.6%，均創(chuàng)20年新高。
這不僅是空間資源的浪費，背后指向的是一個可怕的資本黑洞，更深一層，則揭示出多年來用地和產(chǎn)業(yè)政策的偏差。
在經(jīng)歷房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型之際，我們?nèi)绾握冗@些在城市中央舞臺上曾散發(fā)高傲光芒的龐然大物？
摩天大樓是“面子”，
更是“里子”——一座城市的經(jīng)濟(jì)實力和活力的反照。
城市化和房地產(chǎn)的大躍進(jìn)，推動中國城市堆疊了大量的高檔寫字樓。
深圳甲級寫字樓總體量，超過北京、香港，躍居中國城市第二，2022、2023年供應(yīng)量增幅更是超越上海，全國第一。
一個城市的寫字樓總量與其經(jīng)濟(jì)實力有直接關(guān)系，但相比北上，深圳以更少的GDP制造了更多的寫字樓。
供應(yīng)量逐漸大增的背后，
是深圳甲寫的另一面——
租金年年創(chuàng)新低、空置率年年創(chuàng)新高；
空置率增幅、租金降幅都是一線城市第一。
十年間，深圳甲級寫字樓租金（平均）降低了30%，2018年達(dá)到了頂峰 — 240/㎡/月
制作深圳甲寫數(shù)據(jù)地圖，
我們發(fā)現(xiàn)一條奇怪的規(guī)律——
越是住宅房價高的板塊，甲寫空置率也越高。
為什么？
它是如何發(fā)生的？
前海曾是深圳寫字樓空置最高之地，
但隨著發(fā)展成熟以及更強(qiáng)大的租金補貼，
前?？罩寐室呀?jīng)開始下降，
而后海后來居上。
2023第四季度后海寫字樓空置率35.7%，企業(yè)扎根更久的科技園空置率則較低。
住宅房價越高的地方， 甲寫空置率反而高，這表明，在需要供應(yīng)住宅的地方，供應(yīng)了過多的寫字樓。
而其背后
是深圳一直以來“重產(chǎn)業(yè)、輕居住”用地政策導(dǎo)致。
深圳工業(yè)用地占比常年維持在30%左右，
這一數(shù)值接近國際15%-30%指標(biāo)的上限；
居住用地占比，40年來從未達(dá)到國際通用指標(biāo)下限。
深圳特區(qū)以工業(yè)立市，40年制造了大量廠房、工業(yè)區(qū)，這些占據(jù)著城市重要資源的項目亟待更新改造，但為了保工業(yè)級GDP，工業(yè)用地難以轉(zhuǎn)化為住宅及教育用地，工改工（M0產(chǎn)業(yè)研發(fā)）演變?yōu)椤邦愞k公”，寫字樓供應(yīng)多了又多。
在土地資源緊張的深圳，凡上市公司或規(guī)上企業(yè)都有機(jī)會拿到總部用地，這也導(dǎo)致寫字樓供應(yīng)大增。圖為留仙洞總部基地的大疆天空之城。
寫字樓和類辦公，以及各種產(chǎn)業(yè)扶持政策，
都在增加寫字樓供應(yīng)，
都在擠壓住宅等用地的空間。
誰會被擠出深圳？
最終卻可能是不想下車的那個……
2023年6月深圳灣超總地塊改性，標(biāo)志著深圳用地政策的轉(zhuǎn)向。
近年來，深圳住宅用地占比，漸有上升之勢，但土地騰挪具有較長周期，這種合理轉(zhuǎn)換還未完成之時，大量的寫字樓新增還在路上。
而隨著金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭的“收縮”，
甲級寫字樓需求不振，
一增一減，
未來深圳寫字樓空置再創(chuàng)高峰的年頭
還在持續(xù)。
如此嚴(yán)峻的形勢，該如何面對 ？
2016年始，商辦改住宅呼聲漸起，?但目前政策僅支持商辦、廠房改租賃住房，（2016年，國家發(fā)布的39號文件提出：低效閑置商辦可改為租賃住房）并未公開支持閑置寫字樓改為商品住宅。
被政策綁死的土地和摩天大樓，
需要更大的拯救力量。
這種力量，其實是一種改革之力。
深圳最好的地塊被用來建寫字樓為主的超總，但卻有生不逢時之感。
早在1984年，深圳就有一座標(biāo)志性大廈，通過改變物業(yè)功能盤活資產(chǎn)。
1984年上半年，中英談判香港前途未明，深圳特區(qū)樓宇滯銷，羅湖南洋大廈400套住宅只賣掉70多套，
開發(fā)商將其中一棟200套住宅單元，改造為200套客房的酒店，著名的南洋大酒店風(fēng)光一時。
無獨有偶，1993年宏觀調(diào)控導(dǎo)致深圳樓市蕭條，萬科地標(biāo)級寫字樓海神廣場已經(jīng)建設(shè)至裙樓，在市場逼迫下將之改為高檔住宅俊園，同樣得到政府支持，使得萬科度過一劫。
1997年亞洲金融危機(jī)的遺產(chǎn) — 兩顆爛尾的大金牙（羅湖新世紀(jì)廣場），也是在政府的支持下，萬科于2015年將其改造為公寓（萬科深南道）盤活。
深圳乃至全國高檔寫字樓發(fā)源地羅湖，產(chǎn)生了為數(shù)不少的爛尾樓。
經(jīng)濟(jì)周期對寫字樓供應(yīng)和空置的影響是普遍存在的，在美國紐約、舊金山和歐洲頂級商務(wù)區(qū)，在疫情沖擊和在家辦公潮流下，同樣面臨寫字樓空置危機(jī)。
2023年美國寫字樓空置率高達(dá)19%，在此形勢下，辦改住成為大趨勢。
紐約市通過放松分區(qū)規(guī)則、稅收減免，推動大樓項目“改名易姓”。
紐約2023年1月成立辦公樓適應(yīng)性再利用工作委員會，探索和推進(jìn)舊的空置辦公空間轉(zhuǎn)變用途的多種可行性及實施路徑；
據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》，2033年紐約將因辦改住新增2萬套公寓。
辦改住在曼哈頓更升級為區(qū)域重塑戰(zhàn)略，下城“從會議室到臥室”，走出激活城市活力的創(chuàng)新道路，下城居住人口從1970年的700人增至8.3萬人。
作為其中的典型 — 沃爾特街25號，是美國史上最大規(guī)模辦改住項目，占地10萬㎡寫字樓改為1300套公寓。
28年間，曼哈頓下城區(qū)超過183萬㎡辦公樓改為住宅、酒店，創(chuàng)造超16700個住宅單元、675間酒店客房。
更古老的曼哈頓下城，為深圳快速變舊的羅湖，作出了示范。
相對于曼哈頓，深圳辦改住更為迫切。
深圳超高層建筑數(shù)量全球第一，150米以上摩天大樓超過410棟，超過了摩天大樓的故鄉(xiāng)紐約（317棟）。
曼哈頓60平方公里，大約相當(dāng)于從福田中心區(qū)到后海的面積。
今天的深圳，政策層面并不支持在建或已建寫字樓功能改變。
但是，在嚴(yán)峻的市場形勢面前，深圳核心板塊在建的寫字樓，悄然變?yōu)?/span>“類住宅”。
這種不合規(guī)行為或許是值得倡導(dǎo)的，否則深圳的一些地標(biāo)地塊，可能出現(xiàn)為數(shù)不少的爛尾樓。
辦改住，已經(jīng)不是為了追求暴利，而是房企的生存之戰(zhàn)。
這些摩天大樓的改造，在設(shè)計上的諸多挑戰(zhàn)：采光朝向、電梯分配、戶型設(shè)計，陽臺、燃?xì)馀渲玫龋?/span>舊建筑還必須得到整棟樓產(chǎn)權(quán)人的許可。
但大量的難點，都可望在政策支持下得到解決。
我們呼吁，深圳進(jìn)行一場“辦改住”革新運動，給寫字樓“自由”，也就是給整個城市”自由“，給這座城市的人更多的選擇的“自由”。
