觀點(diǎn)網(wǎng) 此次股權(quán)交易，萬達(dá)商管完成了對賭協(xié)議中的承諾，碧桂園服務(wù)也賺了近5億元分手費(fèi)。

9月25日，碧桂園服務(wù)控股有限公司披露一則交易公告稱，間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港已在2024年9月24日同意出售珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司約1.49%的股權(quán)，交易價格為31.42億元，買方為珠海萬贏及大連萬達(dá)。

值得注意的是，此次交易支付方式為現(xiàn)金支付。根據(jù)現(xiàn)有投資協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港是在2021年7月15日向珠海萬贏購買了珠海萬達(dá)商管約1.79%的股權(quán)，代價為32.3億元。

經(jīng)過換算，此次出售的初始投資成本約為26.81億元，預(yù)計收益約為4.61億元（未經(jīng)審核），預(yù)計資產(chǎn)凈值將增加約4.61億元（未經(jīng)審核）。

這也就意味著，此次出售完成后，碧桂園物業(yè)香港實現(xiàn)了8%的稅后年化收益率，并且仍擁有目標(biāo)公司全部股份約0.31%；按照目前成本價計算，剩余股份市值約為6.44億元。

至于出售目的，碧桂園服務(wù)在公告中也明確指出，此次出售股權(quán)是為了戰(zhàn)略聚焦和財務(wù)性投資規(guī)模收縮，有助于回籠資金，聚焦核心業(yè)務(wù)。

而且，此時出售也是變現(xiàn)投資回報的適當(dāng)時候。

現(xiàn)金要務(wù)

看過碧桂園服務(wù)最新賬目，就能知道31.42億元現(xiàn)金回籠的重要性。

從經(jīng)營情況來看，根據(jù)2024年中期財報，今年上半年，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)收入210.46億元，同比增長1.5%；股東應(yīng)占利潤為14.4億元，同比減少38.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤約18.4億元，同比下降31.7%。

比起凈利潤下降近四成，更令投資者擔(dān)憂的是經(jīng)營性現(xiàn)金流急劇下滑。期內(nèi)，碧桂園服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額從上年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元，同比下降了87.7%，主要原因是收物業(yè)管理費(fèi)的難度增加。

與此同時，截止到2024年6月30日，貿(mào)易應(yīng)收款為219.58億元。根據(jù)業(yè)績報告披露，碧桂園服務(wù)應(yīng)收賬款中，1年內(nèi)應(yīng)收賬款接近47%比例轉(zhuǎn)為1-2年；1-2年的應(yīng)收賬款接近36.7%比例轉(zhuǎn)為2-3年；2-3年的應(yīng)收賬款接近90%比例轉(zhuǎn)為3年以上；而超過三年的3年以上95%收不回來。

碧桂園服務(wù)為加速回款，成立欠款追討委員會，全面推進(jìn)欠款追討；針對逾期賬款，采取以資抵債、訴訟或仲裁等措施解決，但收繳難問題已經(jīng)成為了矗立在物企面前的一座高山，想要移山一時半會也難以實現(xiàn)。

況且，9月初碧桂園服務(wù)的“出局”風(fēng)波鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。當(dāng)時，上海最大居民小區(qū)上?？党菢I(yè)主委員會宣布，業(yè)主投票表決后決定不再續(xù)聘當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司，由碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司全資控股。

如果不再續(xù)聘，就單純計算一年的物業(yè)費(fèi)收入，碧桂園服務(wù)就要丟失近5000萬元的收入。

事件發(fā)酵后，碧桂園服務(wù)管理層迅速作出回應(yīng)，公開道歉和反省，并且進(jìn)行整改包括更換了更換上海區(qū)域總裁，將康城項目的管轄權(quán)提級，歸集團(tuán)直管。

因此，在收繳難、回血慢的情況下，出售珠海萬達(dá)商管股權(quán)補(bǔ)血確實是如碧桂園服務(wù)所說的“當(dāng)下是選擇變現(xiàn)投資回報的最適當(dāng)時候”。

從另一層面而言，2023年碧桂園服務(wù)凈利潤為5.17億元，如果按照公告所說的，此次交易將增加4.61億凈利潤來算，2024年碧桂園服務(wù)凈利潤至少翻一倍，年底賬目會更美觀。

除了出售珠海萬達(dá)商管股權(quán)，碧桂園服務(wù)也在通過回收財務(wù)投資的方式改善現(xiàn)金流。

早在今年2月，碧桂園服務(wù)就喊停了一筆股權(quán)投資。根據(jù)碧桂園服務(wù)彼時公告，公司宣布終止與合富輝煌的戰(zhàn)略合作協(xié)議及可能收購事項。

按照此前規(guī)劃，碧桂園服務(wù)本計劃再收購合富輝煌已發(fā)行股本的約10.63%，并同意認(rèn)購合富輝煌配發(fā)的3.85%新股，總代價為1.58億港元。若完成10.63%股權(quán)收購，碧桂園服務(wù)的持股比例將從25%增加至38.1%，超過創(chuàng)始人扶偉聰成為最大股東。

如今，碧桂園服務(wù)是否能實現(xiàn)管理層在6月份股東大會上定下的目標(biāo)——“經(jīng)營性現(xiàn)金流做到核心凈利潤的1倍以上”，還剩下幾個月時間。

截止2024年6月30日，碧桂園生活服務(wù)仍擁有375.32億元流動資產(chǎn)，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為119.56億元。

對賭往事

值得關(guān)注的是，碧桂園服務(wù)出售珠海萬達(dá)股權(quán)同時，碧桂園也同萬達(dá)方面就股權(quán)出售問題簽署了補(bǔ)充協(xié)議。

碧桂園在港交所發(fā)布公告稱，碧桂園方、萬達(dá)商管集團(tuán)及珠海萬贏訂立協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，以修訂代價的支付安排及首期交割日后的交割程序。補(bǔ)充協(xié)議項下修訂主要因應(yīng)涉及的實際程序而與支付及交割安排有關(guān)，而代價及出售事項的其他重大條款則維持不變。

截至公告日期，首期交割日已經(jīng)發(fā)生。據(jù)此，碧桂園間接全資附屬公司金逸環(huán)球及受讓方已根據(jù)協(xié)議分別轉(zhuǎn)讓首期目標(biāo)股份及支付第一筆資金。

這一切還得追溯回三年前，王健林設(shè)下的那場380億元“賭局”。

2021年，為了應(yīng)對第二次對賭壓力，王健林決定重啟上市計劃。不過，基于此前萬達(dá)商管已經(jīng)在港股退市，新的IPO標(biāo)的變成了珠海萬達(dá)商管。

根據(jù)珠海萬達(dá)商管提交的招股書信息，2021年8月完成一輪Pre-IPO融資，參與的機(jī)構(gòu)投資人包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團(tuán)等22家，投資總額約為380億元。

當(dāng)時，碧桂園旗下金逸環(huán)球有限公司、碧桂園物業(yè)香港兩家企業(yè)均參與了投資，各自出資32.3億元，分別持有珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)。

2023年12月13日，金逸環(huán)球宣布退出，將珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)回售給了萬達(dá)方面，作價30.69億元。相比碧桂園服務(wù)此次獲利4.61億元，金逸環(huán)球虧損了1.61億元。

2021年到2023年間，珠海萬達(dá)商管先后四次沖擊IPO，均未成功，對賭協(xié)議也由此被激活。迫于高達(dá)數(shù)百億回購資金壓力，王健林只能另尋投資方。

2024年3月底，大連萬達(dá)商管與太盟投資集團(tuán)、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司、中信資本、ARES等投資方正式簽約，資方聯(lián)合向大連新達(dá)盟投資約600億元。

新人入場，舊人退場，歷史不斷更迭，而王健林也在角逐中失去了珠海萬達(dá)商管的絕對控制權(quán)。

根據(jù)交易公告，截至2024年6月30日，珠海萬達(dá)未經(jīng)審核合并資產(chǎn)凈值為94.54億元。2023年公司稅前利潤為93.04億元，稅后利潤為75.34億元。

截至2023年11月，萬達(dá)商管運(yùn)營管理494個大型商業(yè)中心，290個為大連萬達(dá)旗下商業(yè)中心，204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心。

根據(jù)履行回購義務(wù)，珠海萬達(dá)方應(yīng)在不晚于2024年12月31日收購碧桂園服務(wù)方剩下的0.31%股權(quán)。

本文源自：觀點(diǎn)網(wǎng)

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以下來源：樂居財經(jīng)　　文/樂居財經(jīng)徐酒眠

　　同根而生，同命不同命。

　　三年前，也是在秋天，王健林籌備珠海萬達(dá)的上市，邀來親朋老友共襄盛宴。席面正式拉開，楊國強(qiáng)家族坐了兩員大將——碧桂園（02007.HK）與碧桂園服務(wù)（06098.HK）。

　　在上千億的地產(chǎn)生意面前，物業(yè)還是稚小了很多。但在珠海萬達(dá)的這場投資宴會上，“碧系”兄弟倆財大氣粗舉出了同一張牌，分別豪擲32.3億元，在Pre-IPO階段各自拿下了1.7945%股權(quán)。

　　后來的劇情都不陌生，王健林未能如愿在香江口上岸，苦苦尋覓才在最近等到了救兵，而代價是失去了對萬達(dá)商業(yè)的絕對控制權(quán)。

　　另一頭，楊國強(qiáng)家族債務(wù)壓頂，缺錢缺到“砸鍋賣鐵”。碧桂園首當(dāng)其沖，去年底就著手清倉珠海萬達(dá)股權(quán)回籠資金，價格約為30.69億元。

　　碧桂園“自曝”，這筆投資虧本了，幾年下來沒賺到錢反而虧了大約1.6億。

　　2024年9月24日晚間，碧桂園公告，其與萬達(dá)方再次訂立補(bǔ)充協(xié)議，修訂代價的支付安排及首期交割日后的交割程序，但代價等重大條款則維持不變。

　　而同一天盤后，碧桂園服務(wù)也選擇了套現(xiàn)珠海萬達(dá)：以31.42億元的總對價，出售約1.49%（107，945，650股）。按照初始投資金額26.81億元計算，出售的這部分股權(quán)已然實現(xiàn)了8%的年化收益率。

　　換而言之，碧桂園服務(wù)已經(jīng)賺回了4.61億元。

　　交易事項完成后，碧桂園服務(wù)仍持有珠海萬達(dá)約0.31%（22，109，350股）股權(quán)。按照此次交易中，涉及珠海萬達(dá)每股成本約29.12元/股計算，這部分股權(quán)目前市值約6.435億元。

　　股價收跌

　　投資賺了幾個億，資本市場響起的掌聲卻未持續(xù)到收盤。

　　9月25日早間刊發(fā)公告后，碧桂園服務(wù)股價高開高走，十來分鐘拉到最大漲幅5.11%。之后起伏震蕩，但總體上飄紅。

　　變數(shù)在尾盤，最終當(dāng)日收跌0.21%，報4.69港元/股，總市值約156.79億港元，排在物業(yè)股第四位，與后一名保利物業(yè)僅拉開3.51億港元的差距，與前一位的中海物業(yè)相差10.36億港元。

　　碧桂園服務(wù)在公告中表示，“會將出售事項所得代價款項用作一般營運(yùn)資金及董事會批準(zhǔn)的其他用途?！倍型顿Y者評論，希望能用于分紅或回購。

　　今年上半年，碧桂園服務(wù)再次交出了一份“最差”成績單。報告期內(nèi)實現(xiàn)收入約210.46億元，同比微增1.5%。

　　同期，錄得毛利約55.53億元，同比下降13.7%；整體毛利率21.2%，同比下降3.7個百分點(diǎn)。凈利潤約為15.46億元，同比下降37.9%；凈利率7.4%，同比下降4.6個百分點(diǎn)。

　　最醒目的是經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額，約為2.7億元，而上年同期為21.92億元，同比降幅達(dá)87.7%。

　　管理層分析表示，造成上半年現(xiàn)金流下降主要包括三大因素：首先在資金流入方面，風(fēng)險客商和小業(yè)主收繳率偏低，即凈利潤有所下降；其次是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，預(yù)繳的物業(yè)費(fèi)有所下降；再加上，日常經(jīng)營活動產(chǎn)生階段性資金波動。

　　“在現(xiàn)金流管理方面，我們最需要關(guān)注的仍是資金流入表現(xiàn)，也就是預(yù)繳和收繳?！卑l(fā)布中期業(yè)績報的同時，碧桂園服務(wù)宣布成立欠款追討委員會，并由總裁徐彬淮親自率領(lǐng)。

　　業(yè)績不理想，碧桂園服務(wù)今年中期未宣布派息。回購方面，最近一次還是在去年9月12日，徐彬淮團(tuán)隊上臺之后，曾表示在極端情況下才會回購。

　　8月底的中期業(yè)績會上，管理層表示，目前公司的股價已被低估，接下來會積極考慮并準(zhǔn)備回購動作，使用現(xiàn)金性分紅或現(xiàn)金加回購的組合手段，逐步提升絕對額以及分紅加回購的整體比。

　　聚焦與收縮

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，碧桂園服務(wù)賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為119.96億元，受限制銀行存款3.05億元。

　　若再加上此番交易收回的三十多億，碧桂園服務(wù)也成為了賬上資金高于資本市場總市值的物企之一了。

　　此番交易，碧桂園服務(wù)要求萬達(dá)方在2024年9月27日起的10個工作日內(nèi)，按照31.42億元兌換等值美元以現(xiàn)金支付。

　　有人猜測，這是不是為了方便給碧桂園償還美元債？有反駁表示，當(dāng)初投出去的是港幣，要回美元很合理。替地產(chǎn)還債應(yīng)該不可能，一是杯水車薪，二是有恒大物業(yè)的前車之鑒。

　　從賬上看，碧桂園服務(wù)彈藥充足，并不差錢。但股價走低，多次探底，管理曾卻遲遲不愿意回購，因此碧桂園服務(wù)賬上的現(xiàn)金也遭過質(zhì)疑。

　　“出售事項為本集團(tuán)戰(zhàn)略聚焦和收縮財務(wù)性投資規(guī)模”，碧桂園服務(wù)，按照投資退出計劃回售股份，有助于集團(tuán)回籠資金，聚焦經(jīng)營核心業(yè)務(wù)。

　　在李長江時代，碧桂園服務(wù)曾像一頭大鯊魚，活躍在各領(lǐng)域花樣“買買買”。

　　在業(yè)務(wù)方面，進(jìn)入城服、中介、機(jī)場、保險、商管等領(lǐng)域；在投資方面，對內(nèi)有珠海萬達(dá)、長城物業(yè)、康橋悅生活等物管，對外有美妝電商代運(yùn)營企業(yè)優(yōu)趣匯控股、洲際海峽能源等。

　　“住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃的核心”，今年中期業(yè)績會上徐彬淮表示，將“咬定”公司核心能力的建設(shè)，并以此為中心去驅(qū)動未來業(yè)績的健康和可持續(xù)成長。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入127.52億元，同比增長約4.6%；占收入的60.6%，同比提升約1.8個百分點(diǎn)。

　　而城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，在短暫嘗到甜頭后，進(jìn)入了陣痛期。今年上半年，這兩項業(yè)務(wù)分別收入21.7億元、3.32萬元，同比降幅9.4%、37.9%。

　　合作走向

　　碧桂園服務(wù)未選擇和兄弟公司一樣清倉變現(xiàn)，或是有繼續(xù)維系與珠海萬達(dá)合作的考量。

　　當(dāng)年老楊為珠海萬達(dá)重回資本市場臺前有力地推了一把。投桃報李，戰(zhàn)投的生意之外，老王也引了一股“肥水”流向碧桂園服務(wù)。

　　按照珠海萬達(dá)當(dāng)時的招股書披露，其與碧桂園服務(wù)已訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，將集團(tuán)安保及保潔服務(wù)外包給了碧桂園服務(wù)。

　　是否全部給、具體會給到多少，招股書并未作過多說明。

　　樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》獲悉，2018年、2019年、2020年，以及2021年6月30日止六個月，珠海萬達(dá)的分包成本（包括分包予分包商的服務(wù)已支付的費(fèi)用）分別為16.02億元、18.95億元、22.05億元，以及11.07億元，分別占到了期內(nèi)珠海萬達(dá)總銷售成本的24.7%、21.4%、20.3%，以及及18.1%。

　　沒有再進(jìn)一步披露在安保及保潔服務(wù)外包中的成本支出，不過從珠海萬達(dá)的體量來看，這筆支出應(yīng)該也不少。

　　官方資料顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)管理商業(yè)廣場472個，在管建筑面積6556萬平方米，覆蓋城市數(shù)量224個。

　　另據(jù)不完全統(tǒng)計，過去的2023年，珠海萬達(dá)至少新開業(yè)運(yùn)營26個商業(yè)項目，包括25座萬達(dá)廣場和1座萬達(dá)茂。2024年，也有超20個萬達(dá)廣場計劃開業(yè)。