2024中國商業(yè)地產發(fā)展白皮書
來源：中指研究院
從增量市場來看，2024上半年，商辦用地供求規(guī)模處近年來低位，商辦用房投資、新開工同比均下降，銷售同比小幅增長，頭部企業(yè)投資布局進一步收縮聚焦核心城市。從存量市場來看，商鋪和寫字樓租賃需求均延續(xù)溫和恢復態(tài)勢，上半年商鋪租金漲幅收窄，寫字樓租金仍下跌；大宗交易市場保持一定活躍度，一線城市商辦資產仍最受投資人青睞。展望未來，下半年宏觀政策預計將繼續(xù)發(fā)力擴內需、促消費，推動消費潛能釋放，激發(fā)經營主體活力，支撐商業(yè)地產市場恢復，商業(yè)地產企業(yè)應充分把握市場恢復契機和政策機遇，持續(xù)強化運營能力，著力提升業(yè)績表現(xiàn)，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
增量市場：商辦用房開發(fā)投資下滑，土地成交處近年低位，新開購物中心中二線城市占比超四成
1.商辦新房市場：1-5月全國商辦用房1開發(fā)投資額同比下降9.7%，新開工面積同比下降26.4%，銷售面積同比微增0.5%
2024年1-5月，商辦用房投資、新開工同比均延續(xù)下降態(tài)勢，銷售面積同比保持平穩(wěn)。2024年1-5月，全國商辦用房開發(fā)投資額為4493億元，同比下降9.7%；新開工面積為2741萬平方米，同比下降26.4%；銷售面積為3071萬平方米，同比由2023年底的下降11.1%轉為小幅增長0.5%。
1新房市場部分，商辦用房指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房，指標解釋與《中國房地產統(tǒng)計年鑒》一致。
1）商業(yè)營業(yè)用房：投資開工下滑，銷售保持平穩(wěn)，2024年1-5月開發(fā)投資額同比下降12.2%，新開工面積同比下降27.0%，銷售面積同比小幅增長1.8%
圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額及同比增速
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比增速
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
商業(yè)營業(yè)用房投資、開工：2024年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為2800億元，同比下降12.2%，降幅較2023年末收窄4.7個百分點，企業(yè)投資意愿仍偏弱；新開工面積為1919萬平方米，同比下降27.0%，降幅較2023年末擴大6.6個百分點，企業(yè)開工情緒偏低。
圖：2014-2024年1-5月全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積及同比增速
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
商業(yè)營業(yè)用房銷售：2024年1-5月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2192萬平方米，同比由2023年末的下降12.0%轉為小幅增長1.8%，但增幅較1-4月收窄。
2）辦公樓：企業(yè)投資開工意愿較低，2024年1-5月開發(fā)投資額同比下降5.1%，新開工面積同比下降24.9%，銷售面積同比小幅下降2.5%
圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓開發(fā)投資額及同比增速
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓新開工面積及同比增速
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辦公樓投資、開工：2024年1-5月，全國辦公樓開發(fā)投資額為1693億元，同比下降5.1%，降幅較2023年末收窄4.3個百分點；新開工面積為822萬平方米，同比下降24.9%，降幅較2023年末擴大6.4個百分點。
圖：2014-2024年1-5月全國辦公樓銷售面積及同比增速
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
辦公樓銷售：2024年1-5月全國辦公樓銷售面積為879萬平方米，同比小幅下降2.5%，降幅較2023年末收窄6.5個百分點。
2.商辦土地市場：上半年300城純商辦用地成交規(guī)劃建面為4177萬平方米，同比小幅增長6.2%
圖：2015年上半年-2024年上半年全國300城純商辦用地推出及成交面積走勢
注：2024H1數(shù)據(jù)時間段為1月1日-6月25日。
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
2024年上半年，全國300城商辦用地推出及成交面積總體保持平穩(wěn)。2024上半年，全國300城純商辦用地推出面積為4778萬平方米，同比小幅增長2.1%；成交面積為4177萬平方米，同比小幅增長6.2%，土地供需規(guī)模均處近十年低位。
圖：2019年-2024年上半年各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
一線城市因推地較少，商辦用地成交量有所下降，二線城市低基數(shù)下同比有所恢復，三四線城市同比小幅回落。2024年上半年，一線城市商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為147萬平方米、161萬平方米，同比分別下降35.9%、38.3%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為1701萬平方米、1680萬平方米，同比分別增長17.6%、25.8%；三四線城市商辦用地推出面積為2930萬平方米，同比小幅下降2.5%，成交面積為2336萬平方米，同比基本持平。
3.新開業(yè)購物中心：企業(yè)投資進一步聚焦核心城市，1-5月北京、重慶、武漢等新開項目較多
2024年1-5月，全國共新開業(yè)3萬方以上購物中心89個，總建筑面積約773萬平方米，與2023年同期相比，新開業(yè)項目數(shù)量減少19個，總建筑面積下降一成左右，新開業(yè)項目平均建筑面積較2023年同期增長約6%。2024年下半年，預計購物中心項目竣工、開業(yè)節(jié)奏或加快，但全年新開業(yè)購物中心體量較2023年預計將有所減少。
鑒于當前商業(yè)地產市場仍有待恢復，企業(yè)投資布局更加聚焦于經濟發(fā)達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。2024年1-5月，一線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為15個（約102萬平方米），較上年同期增加2個；二線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為39個（約420萬平方米），較上年同期減少5個；三四線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量為35個（約250萬平方米），較上年同期減少16個。從各線城市新開業(yè)項目數(shù)量占比變化來看，2024年1-5月，一線城市新開業(yè)項目占比為17%，二線城市占比為44%，合計61%，較2023年全年提高4.3個百分點。
存量市場：商辦租賃需求溫和復蘇，但供大于求態(tài)勢未改，頭部企業(yè)強化運營能力實現(xiàn)穩(wěn)健經營
1.商業(yè)項目分布：五大核心城市群高能級城市商業(yè)市場發(fā)達，存量購物中心規(guī)模占全國六成
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年5月，全國3萬方以上已開業(yè)購物中心總數(shù)約6400個，總建筑面積約5.6億平方米。從購物中心分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業(yè)購物中心數(shù)量約3800個，總建筑面積約3.3億平方米，占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達。
以2023年末城鎮(zhèn)常住人口計算，截至2024年5月，我國城鎮(zhèn)人均購物中心面積約0.6平方米，整體購物中心增量開發(fā)空間已較小。
具體來看，一線城市購物中心存量規(guī)模已較大，人均購物中心面積約1.0平方米，未來存量項目的競爭將更加激烈；二線城市城鎮(zhèn)人均購物中心面積約0.9平方米，接近一線城市水平，部分城市存在商業(yè)項目過剩的風險；三四線城市當前城鎮(zhèn)人均購物中心面積仍較小，約為0.4平方米，但多數(shù)三四線城市人口基數(shù)小、消費能力不足，只有搶先卡位才具備生存機會，企業(yè)需謹慎研判。
圖：一二線城市城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)人均購物中心面積對比
人口數(shù)據(jù)口徑：深圳為2023年常住人口，上海、長春、貴陽、太原、北海為2022年城鎮(zhèn)常住人口，哈爾濱為2022年城鎮(zhèn)戶籍人口，其他城市為2023年城鎮(zhèn)常住人口。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS、各城市統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理
從一二線城市情況來看，重慶、北京、深圳、廣州、天津、鄭州城鎮(zhèn)人口規(guī)模超千萬，且城鎮(zhèn)人均購物中心面積接近或低于一二線城市均值，未來或存在一定增量開發(fā)空間；上海、成都、武漢、蘇州、杭州、西安、長沙、南京人均購物中心面積接近或大于1.0平方米，但由于城鎮(zhèn)常住人口較多，對現(xiàn)有項目運營具有一定支撐；沈陽、寧波、昆明、無錫、南昌、貴陽、廈門等城市城鎮(zhèn)人口在800萬以內，人均購物中心面積在0.9平方米以上，未來或需注意控制增量開發(fā)的節(jié)奏。
2.商辦租賃市場：上半年百大購物中心租金上漲0.25%，重點城市寫字樓租金下跌0.76%
1） 商鋪租賃市場：消費市場平穩(wěn)運行，上半年重點商業(yè)街、商圈（購物中心）租金均小幅上漲，但漲幅收窄
為了更好地研究全國重點城市商業(yè)地產存量市場情況，中指研究院持續(xù)開展商鋪租金指數(shù)以及寫字樓租金指數(shù)的研究和編制，用以客觀反映商業(yè)地產租金水平及其變化趨勢。
圖：2018年-2024年全國重點城市主要商業(yè)街、重點商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中國房地產指數(shù)系統(tǒng)
2024年上半年，消費市場總體延續(xù)恢復態(tài)勢，餐飲消費表現(xiàn)優(yōu)于商品零售，服務消費需求增強。從市場表現(xiàn)來看，2024年上半年，商鋪租賃需求溫和釋放，商業(yè)街及商圈（購物中心）商鋪租金仍保持小幅上漲態(tài)勢，但漲幅較2023年下半年有所收窄。
根據(jù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2024年上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.37元/平方米/天，上漲0.09%，漲幅較2023年下半年收窄0.01個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.17元/平方米/天，上漲0.25%，漲幅較2023年下半年收窄0.07個百分點。
2024年下半年，中央及地方或進一步加大政策力度，激發(fā)消費潛能，消費市場或有望加快恢復，進而帶動商鋪租賃需求穩(wěn)步釋放。重點城市商鋪租賃市場或延續(xù)溫和復蘇態(tài)勢，租金或保持平穩(wěn)。
2） 寫字樓：上半年重點城市主要商圈寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢，累計跌幅為0.76%
2024年以來，宏觀經濟平穩(wěn)運行，企業(yè)經營主體活力保持恢復態(tài)勢，重點城市寫字樓市場信心有所提振，寫字樓租賃需求延續(xù)恢復態(tài)勢，尤其是人工智能、生物科技等高新技術企業(yè)租賃需求有所回升。但租戶對寫字樓價格仍較為敏感，業(yè)主通過以價換量方式降低空置，重點城市寫字樓租金整體仍下跌。
圖：2019年-2024年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2024年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.67元/平方米/天，環(huán)比下跌0.29%，跌幅較一季度收窄0.18個百分點，上半年累計下跌0.76%。
展望下半年，重點城市寫字樓市場預計將延續(xù)當前溫和復蘇態(tài)勢。一線城市及部分產業(yè)經濟發(fā)達的核心二線城市寫字樓市場或保持供需活躍態(tài)勢，部分新增供應較少的二線城市短期內供求壓力預計將有所減輕。但當前宏觀經濟回升向好的態(tài)勢仍需鞏固，寫字樓市場仍處筑底階段，短期內寫字樓租金或繼續(xù)下行。
3.商辦大宗交易：一線城市商辦資產最受青睞，險資、信托等機構持續(xù)關注優(yōu)質不動產投資
2024上半年，我國大宗交易市場保持一定活躍度，但買家投資行為整體仍相對謹慎，交易金額較上年同期有所回落。
從交易宗數(shù)2來看，2024年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易68宗，涉及一線城市的交易宗數(shù)為30宗，其中北京、上海交易宗數(shù)分別為14宗、13宗，依舊是大宗交易最為活躍的城市。涉及二線城市的交易宗數(shù)為26宗，其中成都、沈陽、青島交易宗數(shù)相對較多，均為3宗。涉及三四線城市的交易宗數(shù)為14宗，發(fā)生交易的城市包括江門、臺州、嘉興等十余個城市。
以披露交易金額的交易計算，2024年1-5月，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到大宗交易369億元，同比下降32%。其中一線城市交易金額為181億元，北京交易金額近100億，上海超70億。二線城市交易金額為137億元，其中成都、沈陽交易金額相對較大，在40億元以上。三四線城市交易金額為52億元，其中泉州、江門交易金額在10億元以上。
圖：2023、2024年1-5月各物業(yè)類型大宗交易宗數(shù)占比
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
分物業(yè)類型來看，商業(yè)及辦公資產依舊受投資者青睞，交易宗數(shù)占比超五成。2024年1-5月，以商業(yè)地產項目（含商業(yè)、寫字樓、綜合體、酒店）為標的的大宗交易共49宗，占全部交易的比重超七成；其中商業(yè)及寫字樓項目依舊較受投資者青睞，交易宗數(shù)分別為20宗、16宗，合計占比約53%，較上年同期提升6個百分點；酒店及綜合體的交易宗數(shù)分別為7宗、6宗，合計占比約19%，與上年同期基本持平。工業(yè)廠房的交易宗數(shù)為10宗，占比約15%，與上年同期基本持平。其他物業(yè)類型資產（含物流倉儲、工業(yè)園區(qū)、公寓等）的交易宗數(shù)合計為9宗，占比約13%。
圖：2023、2024年1-5月按買家類型分類的大宗交易宗數(shù)占比
市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/
2024年1-5月，內資企業(yè)依舊主導大宗交易市場需求，機構投資人交易金額較大。以披露買家的交易計算，內資企業(yè)交易宗數(shù)占比為87%，較2023年同期增長4個百分點；其中，國資平臺、機構投資人（含AMC、險資、信托、券商等）、內資房地產企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、租賃企業(yè)等）收購行為相對活躍，交易宗數(shù)合計占比超五成；以全部交易來計算，買家為機構投資人的交易金額占比超四成。
賣家仍以房企為主。部分房企資金仍承壓，積極出售資產以優(yōu)化現(xiàn)金流，以披露賣家的交易計算，賣家為內資房地產企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、產業(yè)地產公司等）的交易宗數(shù)占比超四成。此外，隨著行業(yè)持續(xù)調整，部分出險企業(yè)的資產流入法拍市場，以較低折扣拍出。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年1-5月，成交價格在1億元及以上的法拍共71宗，其中商業(yè)地產標的（含綜合體、零售商業(yè)、寫字樓、酒店等）和工業(yè)類標的（含廠房、物流倉儲等）合計共35宗，占比約50%，部分資產成交價格甚至低于評估價格的6折。
2本報告所統(tǒng)計的大宗交易標的資產的物業(yè)類型包含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體、工業(yè)廠房、產業(yè)園區(qū)、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內的交易，不含關聯(lián)交易等非市場化行為產生的交易。部分資產包類交易，其內含資產分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計交易筆數(shù)時存在重復計算。
4.企業(yè)經營情況：在營項目出租率整體保持平穩(wěn)，部分企業(yè)銷售額、客流量有所提升
2024年上半年，我國宏觀經濟總體平穩(wěn)運行，但經濟回升向好的基礎仍需鞏固，國內有效需求仍顯不足，居民消費意愿有待進一步提升。長期來看消費市場韌性仍存，商業(yè)地產市場發(fā)展空間較大，但短期內呈現(xiàn)機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，消費需求的變化推動行業(yè)探索新發(fā)展模式。在此背景下，優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)順應新的消費和服務趨勢，持續(xù)強化項目運營水平，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
面對機遇和挑戰(zhàn)，商業(yè)地產標桿企業(yè)穩(wěn)中求進，借消費市場恢復契機實現(xiàn)業(yè)績修復。企業(yè)經營方面，通過優(yōu)化運營管理體系、強化人才隊伍、推動技術創(chuàng)新等方式提升經營效率；同時通過升級產品體系、拓展業(yè)態(tài)布局等方式打造不同定位的多元產品組合，以覆蓋更多客戶群體，提升核心競爭力，構筑企業(yè)護城河。
項目運營方面，商業(yè)地產企業(yè)及時洞察消費需求變化，優(yōu)化租戶組合、拓展新業(yè)務模式，憑借多元業(yè)態(tài)組合、新潮商業(yè)場景和豐富的會員權益為消費者提供優(yōu)質消費體驗，提升項目吸引力；通過與商戶共同制定經營策略、共享資源、建立溝通機制等方式精準幫扶商戶，實現(xiàn)合作共贏。此外，公募REITs市場擴圍，為企業(yè)存量資產盤活提供了有力支持，部分商業(yè)地產企業(yè)著力強化資產管理能力，以迎接大資管時代的到來。
從市場表現(xiàn)來看，頭部企業(yè)在2023年取得了較好的成績，在營項目出租率整體保持穩(wěn)定。2023年，代表企業(yè)在營商場平均出租率超95%，與2022年底相比有小幅提升。
圖：代表企業(yè)2023年在營商業(yè)項目平均出租率
注：萬達廣場為2023H1出租率，中海商業(yè)為三年以上項目出租率
資料來源：企業(yè)官微、企業(yè)公告、中指研究院綜合整理
2023年，華潤萬象生活旗下101座在營購物中心實現(xiàn)零售額人民幣1812億元，同比增長43.3%；實現(xiàn)業(yè)主端租金收入人民幣220億元，同比增長38.8%，業(yè)主端經營利潤率同比提升5.0個百分點至64.7%；營銷畫像平臺助力會員活動籌備時長下降82%，活動轉化率達30%；一點萬象月活用戶數(shù)提升52%，內容板塊引流到店消費達人民幣2.6億元；寫字樓出租率較2022年底提升3.2個百分點至83.9%。中糧大悅城2023年購物中心銷售額347億元，同比增長37%；客流量超3億人次，同比增長66%。星盛商業(yè)2023年會員規(guī)模、V卡會員、高端會員、線上訂單、會員復購率分別同比增長30%、38%、70%、83%、41%。
5.企業(yè)融資表現(xiàn)：融資環(huán)境仍待改善，公募REITs、經營性物業(yè)貸為企業(yè)拓展融資渠道
1）CMBS/CMBN、類REITs：2024年1-5月發(fā)行規(guī)模同比下降35.8%，以一線城市辦公及零售物業(yè)為底層資產的產品發(fā)行規(guī)模占比超五成
2024年1-5月，房地產相關企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs產品發(fā)行單量共26支，較上年同期減少11支；發(fā)行規(guī)模共計363億元，同比下降35.8%；平均單只產品發(fā)行規(guī)模同比下降8.6%。
圖：2023、2024年1-5月房地產相關企業(yè)CMBS/CMBN、類REITs產品發(fā)行規(guī)模
（按底層資產物業(yè)類型劃分）
注：混合類指底層資產為多個項目且物業(yè)類型不同的產品。
數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理
底層資產為零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店、綜合體等商業(yè)地產項目的產品發(fā)行規(guī)模占比約89%。具體來看，以零售物業(yè)為底層資產的產品發(fā)行規(guī)模為132.1億元，占全部產品發(fā)行規(guī)模比重為36.4%，占比較上年同期提升23.8個百分點；以辦公物業(yè)為底層資產的產品發(fā)行規(guī)模為121.62億元，占比33.5%，較上年同期下降12.7個百分點；以混合類物業(yè)、酒店為底層資產的產品發(fā)行規(guī)模均在30億元左右，占比分別為8.6%、7.8%，較上年同期分別下降4.6個百分點、11.8個百分點；以綜合體為底層資產的產品發(fā)行規(guī)模不足10億元，占比2.3%，較上年同期下降6.0個百分點；其他類型（物流倉儲、租賃住房等）底層資產的產品發(fā)行規(guī)模超40億元，占比11.4%。
超九成底層資產位于一二線城市。以披露底層資產的產品來看，2024年1-5月房地產相關企業(yè)所發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs產品底層資產共涉及上海、北京、深圳、廣州、蘇州、濟南、無錫、武漢等十余個城市，以產品單量計算，底層資產位于一線城市的產品占比48%，底層資產位于二線城市的產品占比44%，合計產品總數(shù)的比重為92%。以發(fā)行規(guī)模計算，底層資產為一線城市辦公及零售物業(yè)的產品發(fā)行規(guī)模最多，約200億元，占比超五成。
整體來看，商業(yè)地產項目依托于企業(yè)的良好運營可以產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，發(fā)行以商業(yè)地產項目為底層資產的資產證券化產品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。但在房地產市場整體仍處調整期的情況下，CMBS/CMBN產品的認購意愿較低，發(fā)行量下滑；此外，部分頭部商業(yè)地產企業(yè)選擇合理利用經營性物業(yè)貸款作為融資渠道的有效補充，或為導致CMBS/CMBN發(fā)行量下降的另一因素。
2）公募REITs發(fā)行工作穩(wěn)步推進，目前已有4支產品掛牌上市
2024年，我國消費基礎設施公募REITs發(fā)行工作取得較大進展。從政策來看，國務院發(fā)布《關于加強監(jiān)管防范風險推動資本市場高質量發(fā)展的若干意見》，提到“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展”，“研究制定不動產投資信托基金管理條例”，“落實并完善不動產投資信托基金等稅收政策”等內容，證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，其中包括“將REITs納入滬深港通”。
表：2024年一季度掛牌的3支消費基礎設施公募REITs業(yè)績情況
數(shù)據(jù)來源：基金公告、中指研究院綜合整理
從產品發(fā)行情況來看，截至目前共4支產品正式上市，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產REIT、中金印力消費基礎設施REIT；此外華安百聯(lián)消費REIT已發(fā)售，華夏大悅城購物中心REIT已上報至交易所，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT已獲批。從3支發(fā)布一季報的產品來看，底層資產經營情況均較為穩(wěn)健，出租率均在98%以上高位。
3）經營性物業(yè)貸有效補充企業(yè)融資渠道，部分企業(yè)經營性物業(yè)貸置換增額已超百億
2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》，提到“2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券?！鳖^部商業(yè)地產企業(yè)持有較多優(yōu)質商辦資產，合理利用經營性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務壓力、增加企業(yè)流動性，是對融資渠道的有效補充，部分企業(yè)經營性物業(yè)貸置換增額已超百億。
趨勢展望：多元辦公生態(tài)助力租戶穩(wěn)健經營，數(shù)字技術推動商業(yè)運營企業(yè)轉型升級
1.寫字樓運營企業(yè)升級服務體系，打造產業(yè)生態(tài)，助力租戶企業(yè)穩(wěn)健經營
2024年以來，伴隨宏觀經濟的恢復，寫字樓租賃需求呈溫和復蘇態(tài)勢，但整體來看市場仍延續(xù)供大于求態(tài)勢，以價換量態(tài)勢下寫字樓租金仍下跌。嚴峻的市場形勢對寫字樓運營企業(yè)的服務能力和寫字樓項目的軟硬件質量都提出了更高的要求，優(yōu)秀寫字樓運營企業(yè)更加注重服務體系的升級和產業(yè)生態(tài)的打造，助力租戶企業(yè)穩(wěn)健經營的同時以“鏈主”企業(yè)為核心，持續(xù)吸納產業(yè)鏈上下游企業(yè)，形成產業(yè)集聚效應。
寫字樓運營標桿企業(yè)通過為租戶提供全生命周期服務，助力租戶企業(yè)發(fā)展。選址階段，寫字樓運營企業(yè)可為租戶提供包括選址咨詢、室內設計及裝修、集采、智能化方案定制等服務，以一站式管家服務助力企業(yè)實現(xiàn)低成本、高效率的快速落地。入駐后，寫字樓運營企業(yè)可幫助租戶對接上下游資源、搭建政企溝通渠道、提供金融財稅/法律/知識產權等方面的咨詢或代辦服務，同時為企業(yè)提供商務、會展等方面服務，助力企業(yè)經營。此外，寫字樓運營企業(yè)秉承“以人為本”的理念，豐富寫字樓內部配套功能，滿足租戶員工生活需求。
COOC中海商務依托于中海商業(yè)，憑借“全域商辦資產管理品牌旗艦”的品牌力量，以五大甲級寫字樓產品、自由辦公品牌OFFICEZIP、綜合商務服務平臺Officloud中海云商為基礎，構筑了完整、集約、多元的品牌架構，致力于生態(tài)平臺的打造，構建互利共贏的商業(yè)生態(tài)圈。
以中小企業(yè)為主要租戶群體的聯(lián)合辦公面臨著比整體寫字樓市場更為嚴峻的形勢，2023年部分聯(lián)合辦公企業(yè)收入下滑、甚至出現(xiàn)經營危機。但整體來看，我國中小企業(yè)仍保持發(fā)展，尤其專精特新企業(yè)群體逐漸壯大，支撐聯(lián)合辦公市場需求。與此同時，近年來行業(yè)發(fā)展方向有所轉變，部分專業(yè)的聯(lián)合辦公運營商走上輕資產化道路；部分在寫字樓運營方面具備先發(fā)優(yōu)勢的頭部企業(yè)開始培育自有聯(lián)合辦公品牌，與旗下寫字樓品牌形成互補，在租戶企業(yè)的不同發(fā)展階段提供相匹配的辦公空間，以實現(xiàn)租戶穩(wěn)定續(xù)租。
中海旗下自由辦公品牌OFFICEZIP，基于對建筑、人文的深度探索和對客戶需求的關注，以低碳為核心理念，依托COOC中海商務的全域生態(tài)資源圈及品牌力量，打造低碳、高效的“未來辦公實驗室”，致力于構建綠色、智能的辦公生態(tài)平臺，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，共繪綠色未來辦公新篇章。
寫字樓項目不僅為租戶企業(yè)提供辦公場所，也是租戶企業(yè)展示企業(yè)實力和形象的窗口，寫字樓運營標桿項目在區(qū)位交通、樓宇功能、建筑設計、綠色低碳水平、數(shù)字技術應用、服務體系建設等多個方面具備優(yōu)勢，吸引眾多知名企業(yè)入駐，以樓宇經濟帶動區(qū)域經濟發(fā)展。
前海鴻榮源中心位于粵港澳大灣區(qū)·深圳前海桂灣核心商務區(qū)，屹立52萬平方米全業(yè)態(tài)高端綜合體之上，涵蓋超甲寫字樓、精品型商業(yè)壹方匯、高端酒店康萊德、一線海景公寓胤璞。大廈依托鴻榮源資產管理公司提供的多維運營服務大平臺鏈接全系資源，以鴻商務四大商服體系及運營+物業(yè)雙線服務，為入駐企業(yè)提供全方位高品質服務，為深圳及粵港澳大灣區(qū)打造國際一流商營環(huán)境持續(xù)貢獻力量。
2.商業(yè)運營企業(yè)持續(xù)發(fā)力“數(shù)字化轉型”，創(chuàng)新商業(yè)模式，實現(xiàn)轉型升級
數(shù)字經濟時代，進行“數(shù)字化轉型”、以科技賦能精細化運營成為近年來商業(yè)地產企業(yè)不斷探索和發(fā)力的方向，未來頭部企業(yè)或將在“智慧零售”等方面加大投入力度。
數(shù)字化轉型有助于商業(yè)地產企業(yè)降本增效、以數(shù)據(jù)輔助決策，同時增強客戶體驗、拓展新商業(yè)模式，進而提升企業(yè)核心競爭力；此外，在數(shù)字化方面積累了豐富經驗、形成標準化產品的商業(yè)運營企業(yè)還可以將其數(shù)字化運營產品向外輸出，幫助其他商業(yè)地產企業(yè)搭建數(shù)字化運營平臺，推動商業(yè)地產行業(yè)轉型升級。頭部企業(yè)數(shù)字化轉型的方向主要聚焦于運營數(shù)字化、營銷數(shù)字化、服務數(shù)字化等方向，具體舉措包括升級數(shù)字化運營平臺、打造線上線下全渠道營銷矩陣、優(yōu)化各類用戶APP/小程序等。
展望未來，國家將繼續(xù)推進數(shù)字經濟創(chuàng)新發(fā)展，促進數(shù)字技術和實體經濟深度融合。大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網等數(shù)字技術將繼續(xù)推動實體商業(yè)向更加智能化、人性化的方向變革，商業(yè)地產企業(yè)應探索更多數(shù)字科技應用場景，創(chuàng)新商業(yè)模式的同時實現(xiàn)運營水平、服務水平和產品力的提升。
結語
2024上半年，我國宏觀經濟延續(xù)恢復態(tài)勢，但恢復基礎尚需鞏固，消費市場恢復動能亦有待增強，商業(yè)地產市場存在恢復跡象，但企穩(wěn)回升仍需時日。長期來看，我國經濟基本面良好，消費市場韌性較強，商業(yè)地產市場仍存在發(fā)展空間，但企業(yè)發(fā)展模式正在逐漸轉變。
增量市場方面，商業(yè)地產市場增量開發(fā)逐年放緩，市場正在進入存量時代，部分城市商業(yè)地產市場已呈現(xiàn)出供大于求態(tài)勢，在此形勢下，企業(yè)布局正在向人口吸引力強、產業(yè)經濟發(fā)達、消費潛力大的高能級城市進一步聚焦。存量市場方面，商業(yè)地產租金走勢仍面臨壓力，頭部企業(yè)正積極提升運營能力，通過升級服務體系、運用數(shù)字技術等手段提升業(yè)績表現(xiàn)；同時，不動產金融的持續(xù)發(fā)展，為企業(yè)存量資產盤活提供了助力，為優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)均帶來了發(fā)展機遇。
