2025年有望看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定和復(fù)蘇的看法：

一、政策因素帶來積極預(yù)期

地方債化解的積極影響

近期多部委密集開會釋放積極政策信號，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款。這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說是一個重要的資金補充渠道。例如，企業(yè)可以利用收回的資金來償還債務(wù)、進行項目維護或者新的投資。資金的回籠能夠增強市場及企業(yè)未來預(yù)期，當企業(yè)對未來市場有信心時，會更愿意增加投資，投資的增加又能帶動就業(yè)。

專項債地方可用于收購存量商品房及土地儲備，這對于商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化和土地資源的合理利用有積極意義。庫存的合理消化有助于穩(wěn)定房價和市場供需關(guān)系，進一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險，為商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

宏觀政策的支持趨勢

9 月末美聯(lián)儲降息助力外資資金的流動性，同時中央政治局會議及金融三部門提出多項房地產(chǎn)支持政策。這些政策信號表明，宏觀政策環(huán)境在朝著有利于房地產(chǎn)市場的方向調(diào)整。在這種政策的支持下，商業(yè)地產(chǎn)市場有望受益。例如，外資資金流動性增強可能會促使更多外資進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而國內(nèi)政策支持則可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供更寬松的融資環(huán)境和市場環(huán)境。

二、市場投資偏好和機會的影響

投資偏好的轉(zhuǎn)變

從資產(chǎn)類型的投資偏好來看，長租公寓 / 服務(wù)式公寓最受投資者歡迎，特別是在北京和上海，其次為購物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關(guān)注度有所下降。這種投資偏好的變化反映了市場對不同商業(yè)地產(chǎn)類型的預(yù)期。長租公寓 / 服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險能力得到投資人認可，說明市場在尋找更具穩(wěn)定性的投資標的。投資者對這類資產(chǎn)的青睞，有望促使更多資金流入該領(lǐng)域，推動長租公寓 / 服務(wù)式公寓市場的發(fā)展，進而帶動商業(yè)地產(chǎn)市場的局部活躍。

投資機會的出現(xiàn)

調(diào)研結(jié)果顯示投資人普遍認為當前資產(chǎn)價格的回調(diào)帶來投資進入的潛在機會，且特殊機會 / 不良資產(chǎn)的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標的。資產(chǎn)價格回調(diào)使得一些原本價格過高的商業(yè)地產(chǎn)項目變得更具吸引力，而不良資產(chǎn)如果能夠得到合理的收購和改造，也有機會重新煥發(fā)生機。這為商業(yè)地產(chǎn)市場的調(diào)整和復(fù)蘇提供了機會，新的資金進入和資產(chǎn)盤活有助于改善市場的整體狀況。

三、與宏觀經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)

寫字樓和零售市場走勢強烈依賴整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展。如果能夠解決影響宏觀經(jīng)濟發(fā)展的主要問題，如寫字樓和零售市場面臨的困境，商業(yè)地產(chǎn)市場有望在 2025 年穩(wěn)定和復(fù)蘇。宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)會帶來企業(yè)的擴張和消費的增長，企業(yè)對寫字樓的需求會增加，零售市場也會因為消費者購買力的提升而繁榮，從而推動商業(yè)地產(chǎn)市場整體向上發(fā)展。

戴德梁行：2025年有望看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定和復(fù)蘇

來源：證券日報網(wǎng)?

????本報訊 （記者陳瀟）10月17日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦“資本新浪潮 投資新趨勢”2024年三季度北京市場發(fā)布會，針對市場政策、大宗交易市場、文旅市場進行多維度解讀，并發(fā)布第五期《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》。

????對于近期頻出的政策信號，戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，近期多部委密集召開會議向市場釋放了積極的政策信號，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款，增強市場及企業(yè)未來預(yù)期，增加投資和就業(yè)，專項債地方可用于收購存量商品房及土地儲備，有助于進一步化解房地產(chǎn)風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，寫字樓和零售市場走勢強烈依賴整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展，如這兩個影響整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的最主要問題能夠得以解決，則有望在2025年看到整體商業(yè)地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和復(fù)蘇。

????在報告發(fā)布環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部助理董事、資本化率報告主編張愷玲分享，資產(chǎn)類型的投資偏好顯示，長租公寓/服務(wù)式公寓在所有資產(chǎn)類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海，其次為購物中心和商務(wù)園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關(guān)注度有所下降。調(diào)研結(jié)果顯示，投資人普遍認為當前資產(chǎn)價格的回調(diào)帶來投資進入的潛在機會，且特殊機會/不良資產(chǎn)的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標的。在風(fēng)險考量因素方面，近八成受訪者表示，租賃市場及運營基本面的弱化，成為投資決策的最主要考慮的風(fēng)險因素。調(diào)研結(jié)果顯示，對于大多數(shù)資產(chǎn)而言，資本化率呈現(xiàn)上升的趨勢，賣方對價格的心理預(yù)期明顯下降。市場持謹慎態(tài)度，投資人認可長租公寓/服務(wù)式公寓的抗風(fēng)險能力。

????戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部高級董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責(zé)人楊枝表示，REITs市場與不動產(chǎn)大宗交易市場相輔相成，從長期來看REITs對不動產(chǎn)大宗交易具有價格發(fā)現(xiàn)以及價值引導(dǎo)的功能，希望通過本次調(diào)研不動產(chǎn)大宗交易Cap Rate水平，在中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場快速擴容之際，揭示底層資產(chǎn)定價規(guī)律，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場長期健康發(fā)展提供有益的參考借鑒。

????戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理楊蕾就三季度大宗交易市場表示，北京大宗交易市場在2024年三季度觀望情緒濃厚，共實現(xiàn)7宗交易，累計成交額57億元。2024年前三季度合計交易287億元，較去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用寫字樓交易為主。9月末美聯(lián)儲四年來首次降息，下調(diào)50個基點，極大地助力外資資金的流動性。近期中央政治局會議及金融三部門均提出多項房地產(chǎn)支持政策，預(yù)計未來政策將繼續(xù)向?qū)捤煞较蛘{(diào)整，對房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)生積極正向的刺激作用。