十萬億！房地產(chǎn)有救了

來源：古月 明源地產(chǎn)研究院 侵刪

周六《地產(chǎn)頭條》，網(wǎng)羅每周房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。這周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動(dòng)態(tài)？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。

10萬億來了，房地產(chǎn)有救了

11月8日，全國人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)。財(cái)政部部長藍(lán)佛安在會(huì)上介紹，從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元，補(bǔ)充政府性基金財(cái)力，專門用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬億元。再加上這次全國人大常委會(huì)批準(zhǔn)的6萬億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬億元。

同時(shí)也明確，2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。

藍(lán)佛安表示，政策協(xié)同發(fā)力，2028年之前，地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元，不到原來的六分之一，化債壓力大大減輕。

點(diǎn)評：

靴子終于落地。直接增加地方化債資源10萬億元，一方面能有效緩解地方政府的財(cái)政壓力，另一方面也為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲存量房、以及進(jìn)行城中村和危舊房改造貨幣化安置，提供了強(qiáng)大助力，加速房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”。

包括藍(lán)佛安也表示，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出。同時(shí)，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部也正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

中央兩部門開會(huì)

地產(chǎn)“白名單”又要擴(kuò)容了

11月5日，據(jù)中國建設(shè)報(bào)，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效政策培訓(xùn)會(huì)。

會(huì)議指出，各級專班、金融機(jī)構(gòu)要將“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效作為近期重點(diǎn)工作來抓，切實(shí)加強(qiáng)組織推動(dòng)。要堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，進(jìn)一步壓實(shí)各方責(zé)任，堅(jiān)決打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效具有十分積極的意義，有利于進(jìn)一步發(fā)揮“白名單”各項(xiàng)支持政策作用，促進(jìn)更多住房項(xiàng)目建成交付，保障購房人合法權(quán)益；有利于加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金支持，提振各方信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；有利于完善商業(yè)銀行開發(fā)貸款全流程管理，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相配套的信貸管理機(jī)制。

點(diǎn)評:

之前明源君就曾提到，地產(chǎn)項(xiàng)目想要進(jìn)入白名單，需要滿足以下五個(gè)條件：

一是項(xiàng)目為在建施工狀態(tài)，或者短暫停工但融資后可馬上復(fù)工；二是項(xiàng)目資產(chǎn)債務(wù)基本平衡，有與融資金額匹配的抵押物或擔(dān)保；三是主辦銀行有封閉的監(jiān)管制度，確保資金在項(xiàng)目上封閉運(yùn)行；四是項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金未被違規(guī)抽挪或違規(guī)抽挪資金已追回；五是已制定貸款使用計(jì)劃和項(xiàng)目建設(shè)復(fù)工以及完工計(jì)劃。助建設(shè)單位，輕松管好項(xiàng)目，點(diǎn)擊了解

而且當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目滿足這五個(gè)條件后，銀行也會(huì)對上報(bào)名單嚴(yán)格篩選，優(yōu)中選優(yōu)。希望這次白名單擴(kuò)容，能讓更多房企受益。

“煤老板”又殺回地產(chǎn)了

擱置四年多，恒大集團(tuán)在上海北外灘的“鉆石地塊”最近終于傳出了動(dòng)工消息，背后站著的正是“煤老板”。

據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示，虹口區(qū)北外灘街道HK286A-03c號地塊項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦用地，建設(shè)單位為上海恒耕置業(yè)有限公司。

上海恒耕置業(yè)是內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)控股的企業(yè)。據(jù)官網(wǎng)披露，內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)是以煤炭生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售為基礎(chǔ)，集鐵路、煤化工為一體，以房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)為互補(bǔ)的大型清潔能源企業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之下，“煤老板”抄底上海核心資產(chǎn)已非鮮見。

此前，鄂爾多斯資源股份有限公司以26.73億元收購上海蘇河灣辦公樓，鄂爾多斯匯能集團(tuán)以62億元收購?fù)谔K河灣的上海大悅中心，之后鄂爾多斯“煤老板”聯(lián)合體以41.42億元完成收購中糧海景壹號三棟江景住宅。

點(diǎn)評：

最近兩年，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)筑底，核心城市的大宗資產(chǎn)價(jià)格也較幾年前有較大程度縮水，而此時(shí)，一些手握富余資金的煤炭企業(yè)，也瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共106筆成交，總金額約666.68億元，同比上升7.19%。

從投資業(yè)態(tài)偏好來看，辦公/研發(fā)資產(chǎn)為上半年主力成交業(yè)態(tài)，達(dá)到289.1億元，占總交易規(guī)模的43.4%。商業(yè)和酒店/公寓資產(chǎn)熱度一直維持較高，持續(xù)受到投資者追捧，其中酒店/公寓成交規(guī)模同比增幅達(dá)3.36倍。

房企融資連續(xù)兩月增長

民營房企卻高興不起來

中指研究院監(jiān)測，2024年10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%。受上年基數(shù)較低影響，10月信用債發(fā)行總量同比小幅增長，連續(xù)兩月增速為正。

2024年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2778.1億元，同比下降23.8%，占比62.9%；海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融資1574.9億元，同比下降25.5%，占比35.6%。

受上年基數(shù)較低影響，10月信用債發(fā)行總量同比小幅增長，連續(xù)兩月增速為正。本月無民營房企發(fā)債。月內(nèi)華潤置地、保利發(fā)展、中交等央國企積極發(fā)行信用債，發(fā)行總額分別為30億元、30億元、20億元。本月短期融資券占比達(dá)到33.9%，帶動(dòng)信用債平均發(fā)行年限下降至2.53年。

點(diǎn)評：

從典型房企債券發(fā)行來看，本月華潤、保利發(fā)展融資額度最高，均為30億元，蘇高新平均融資利率2.13%，融資成本最低。

而民營房企本月則無發(fā)債。所以未來幾年，民營房企的融資環(huán)境仍十分嚴(yán)峻。面對不確定的市場，除了狠抓回款、以銷定產(chǎn)，以收定支、控制存貨等傳統(tǒng)套路外，民營房企還要?jiǎng)?chuàng)新做好現(xiàn)金流的管理和鋪排。

寫字樓物業(yè)租金下調(diào)成普遍現(xiàn)象

商辦運(yùn)營商以變求存

日前，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2024年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》顯示，以價(jià)換量依然是2024年寫字樓市場發(fā)展的關(guān)鍵詞之一。

為應(yīng)對市場供需不平衡的情況，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)下的寫字樓樣本項(xiàng)目繼續(xù)采取以價(jià)換量的策略，通過降價(jià)或采取相關(guān)優(yōu)惠舉措來吸引、留住租戶。

截至2024年中期末，17個(gè)樣本寫字樓項(xiàng)目租金水平從78.1元/平方米/月到649元/平方米/月不等，基于項(xiàng)目區(qū)位、商業(yè)聚集程度、辦公服務(wù)、建筑質(zhì)量等情況不同，寫字樓物業(yè)租金水平的表現(xiàn)也差距較大。

樣本項(xiàng)目平均租金單價(jià)為213.34元/平方米/月，對比2023年末下跌1.2%，對比去年同期下跌3.84%。具體來看，對比去年年末，超過70%的寫字樓樣本項(xiàng)目租金單價(jià)出現(xiàn)下滑，17個(gè)樣本項(xiàng)目租金變動(dòng)區(qū)間從-12.08%到10.59%不等。

點(diǎn)評：

之前明源君也提到，隨著近幾年客戶不斷縮減預(yù)算，以及產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，導(dǎo)致寫字樓空置率連年攀升，物業(yè)經(jīng)營壓力越大。

所以，提高寫字樓出租率，要從改變經(jīng)營思維開始。比如出租率始終徘徊在40%-60%的階段，一方面要對樓內(nèi)客戶進(jìn)行最大限度保留，另一方面還要對比市場豐富自身產(chǎn)品線，拓寬客群。

保租房大量入市

55城租金環(huán)比再下跌

根據(jù)克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年10月全國55個(gè)城市個(gè)人房源租金單價(jià)為34.5元/月/㎡，套均總價(jià)約2473元/月，環(huán)比下降0.84%，同比下跌3.12%。

租金水平較高的城市主要位于京津冀、長三角、珠三角重點(diǎn)城市群以及中西部部分中心城市。10月北京、上海、深圳三大一線城市的租金在全國持續(xù)處于大幅領(lǐng)先地位，北京租金水平最高為116.1元/月/m2，上海、深圳分租金水平分別為104.59元/月/m2、94.7元/月/m2。

從環(huán)比情況來看，10月全國55個(gè)大中城市中，超七成城市租金下降，39城個(gè)人房源租金均價(jià)環(huán)比下跌，杭州、西安、揚(yáng)州環(huán)比降幅較大，一線城市北上廣深的租金環(huán)比連續(xù)下跌。其余16個(gè)城市人房源租金環(huán)比上漲，其中漲幅前三城市為徐州、昆明、紹興。

點(diǎn)評：

最近幾年，隨著大量保租房以較低租金入市（一般不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%），對租賃市場產(chǎn)生重大影響。

據(jù)ICCRA研報(bào)顯示，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和保障性租賃住房加速入市影響，2023年，除北京之外，其他城市均有不同程度的租金下跌，平均下跌幅度為22.3%。

所以為了避免租金和出租率進(jìn)一步下滑，各大長租公寓運(yùn)營商一方面應(yīng)該不斷向上突圍，積極布局高端長租公寓，與保租房形成錯(cuò)位競爭。另一方面要積極試水長短租模式，降低空置率，提高盈利能力。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

綠城越秀出手

新政后北京首場土拍收金127.5億

時(shí)隔3個(gè)多月，北京土地市場再現(xiàn)“高光時(shí)刻”。

11月5日，北京迎來930樓市新政后的首個(gè)土拍大戰(zhàn)，當(dāng)天共成交3宗宅地，包括海淀區(qū)功德寺001、002“雙子星”地塊，以及通州區(qū)土橋中路地塊，累計(jì)收金127.535億元。

其中，功德寺HD-GDS-001地塊001地塊起始價(jià)45億元，地塊上限價(jià)51.75億元，起始樓面價(jià)61792元/平方米。該地塊吸引了越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城6家競買主體，多輪報(bào)價(jià)后很快便觸頂進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終綠城勝出拿下該地塊。

緊鄰001地塊的002地塊用地起始價(jià)55.5億元，上限價(jià)63.825億元，起始樓面價(jià)62238元/平方米。該地塊吸引競拍的房企除了上述6家外，另增加了中鐵置業(yè)，經(jīng)過42輪競價(jià)后，價(jià)格觸頂，最終由越秀搖中該地塊。

點(diǎn)評：

為了防止土地流拍，今年各城市紛紛祭出優(yōu)質(zhì)地塊，以此吸引房企參與。

比如北京發(fā)布的2024年度第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單就顯示，7宗地中，有5宗位于中心城區(qū)，朝陽區(qū)3宗，豐臺區(qū)、石景山區(qū)各1宗。

地塊優(yōu)質(zhì)意味著去化有保證，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，對亟需補(bǔ)倉或者調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)的房企來說，具有不小吸引力。

多地調(diào)整房產(chǎn)落戶政策

提升購房者積極性

近日，廣東省中山市公安局發(fā)布公告，公開征求《中山市戶口遷入登記管理規(guī)定（征求意見稿）》的社會(huì)公眾意見。根據(jù)該規(guī)定，非中山戶籍人員若在中山持有房產(chǎn)或已在中山市參保并連續(xù)居住半年以上，將有資格申請落戶中山。

當(dāng)前，多地致力于進(jìn)一步深化戶籍制度改革，放寬落戶條件。除中山外，成都、長沙、廈門、蘇州等多地也已將落戶條件放寬至“購房即可落戶”。此外，沈陽、佛山等地還出臺了租房落戶相關(guān)政策，進(jìn)一步放開落戶限制。

點(diǎn)評：

通過購房即可申請落戶，一方面能更好地吸引流動(dòng)人口，另一方面也對穩(wěn)定樓市有一定的積極效果，后續(xù)也會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

資本巨頭發(fā)聲

長期看好中國物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)

近日，普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官梅志明分享了對中國宏觀經(jīng)濟(jì)與物流倉儲行業(yè)趨勢的看法。他表示，普洛斯長期看好中國的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，這一觀點(diǎn)有著運(yùn)營數(shù)據(jù)和行業(yè)趨勢的有力支持。

首先，物流倉儲是服務(wù)剛需的產(chǎn)業(yè)，是支持生產(chǎn)、消費(fèi)、內(nèi)外貿(mào)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要基礎(chǔ)設(shè)施；

第二，盡管有宏觀環(huán)境和消費(fèi)的周期影響，中國市場對高標(biāo)倉的需求增長整體是健康的，每年均有一定的新增幅度，尤其是以新能源汽車、跨境電商為代表的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，帶來了結(jié)構(gòu)性增量需求；

第三，客戶的供應(yīng)鏈提質(zhì)增效是永恒的主題，伴隨著倉網(wǎng)整合、自動(dòng)化設(shè)施投入等前沿趨勢，這個(gè)行業(yè)一直在不斷涌現(xiàn)新機(jī)會(huì)。

點(diǎn)評：

今年以來，中國政府出臺了一系列增量政策，市場進(jìn)入利率下行周期，這將促進(jìn)投資活動(dòng)，提振投資和消費(fèi)信心。而隨著保險(xiǎn)資金對不動(dòng)產(chǎn)配置的需求不斷增加，物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施將迎來新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)。

比如普洛斯資本GCP在中國的資產(chǎn)管理規(guī)模已超過790億美元，收益基金系列也已拓展至12期，投資品類涵蓋物流園、科創(chuàng)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)制造廠房等類別。

文章來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞、新京報(bào)、克而瑞、觀點(diǎn)網(wǎng)、中指研究院、中國建設(shè)報(bào)等，特此感謝。