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亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（0823.HK）（簡稱“領(lǐng)展基金”），近期發(fā)布了截至2024年9月30日止六個(gè)月（4-9月）的中期業(yè)績。我們更新一下領(lǐng)展基金旗下內(nèi)地投資物業(yè)的最新經(jīng)營情況。
領(lǐng)展基金目前在中國內(nèi)地持有12項(xiàng)投資物業(yè)，包括6項(xiàng)零售物業(yè)、1項(xiàng)辦公樓物業(yè)、5項(xiàng)物流倉儲(chǔ)物業(yè)，共計(jì)建筑面積98.29萬㎡，總估值超過350億港元。
其中，6項(xiàng)零售物業(yè)及1項(xiàng)辦公樓物業(yè)均位于北、上、廣、深四個(gè)一線城市的商業(yè)核心區(qū)域（如下表），其業(yè)績穩(wěn)定性、抗風(fēng)險(xiǎn)性相對較強(qiáng)。
領(lǐng)展基金提到，2024年4-9月，中國內(nèi)地消費(fèi)活動(dòng)低迷、通縮壓力持續(xù)、負(fù)財(cái)富效應(yīng)涌現(xiàn)，需求受到壓抑。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨種種挑戰(zhàn)，增長及穩(wěn)定性遭遇諸多阻礙。在此環(huán)境下，消費(fèi)者日趨審慎，消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)一步降級。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中國中央政府分別于2024年9月及10月發(fā)布了涵蓋貨幣以及房地產(chǎn)行業(yè)的一系列刺激措施。這些舉措預(yù)期將為經(jīng)濟(jì)前景提供更多支持，不過，其對整體經(jīng)濟(jì)的提振力度尚需進(jìn)一步觀察。
盡管報(bào)告期內(nèi)面對市場逆境，領(lǐng)展基金中國內(nèi)地物業(yè)組合的總收益同比增長39.2%，其中租金收入為8.16億港元，同比增長37.4%；物業(yè)收入凈額（Net Property Income）同比增長37.6%。
業(yè)績增長主要是由于2024年2月從印力集團(tuán)收購上海七寶領(lǐng)展廣場額外50%權(quán)益后，該資產(chǎn)全面綜合入賬。撇除此新收入貢獻(xiàn)后，領(lǐng)展基金的收益和物業(yè)收入凈額將分別按年增長6.5%、4.9%，總體經(jīng)營表現(xiàn)較為穩(wěn)健。具體來看，
1. 零售物業(yè)表現(xiàn)方面：
鑒于中國消費(fèi)表現(xiàn)稍有疲弱，零售銷售額呈現(xiàn)復(fù)雜形勢，復(fù)蘇步伐不均，盡管深圳及廣州等主要城市已顯現(xiàn)增長跡象，但北京及上海正面臨挑戰(zhàn)。
面對日趨疲軟的消費(fèi)情緒，報(bào)告期內(nèi)，基金零售物業(yè)組合錄得負(fù)3.2%的續(xù)租租金調(diào)整率，主要由于北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場的負(fù)續(xù)租租金調(diào)整率所致。其正進(jìn)行重大租戶重組及重新調(diào)整定位，以應(yīng)對新的競爭及供應(yīng)。
撇除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，內(nèi)地零售物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為正6.4%。截至2024年9月30日，領(lǐng)展基金零售物業(yè)組合的租用率維持于96.4%的穩(wěn)健水平。
在當(dāng)前的市場態(tài)勢下，存量商場升級煥新已經(jīng)成為購物中心行業(yè)的主旋律。為應(yīng)對市場壓力，領(lǐng)展基金的各項(xiàng)零售資產(chǎn)也均在進(jìn)行資產(chǎn)升級改造。例如：
深圳領(lǐng)展中心城，報(bào)告期內(nèi)進(jìn)行的地庫資產(chǎn)提升工程，已于2024年7月順利完工亮相，項(xiàng)目取得破紀(jì)錄的人流及商戶銷售增長，資本開支為人民幣2,400 萬元，投資回報(bào)率為43.8%。此次翻新工程精心打造一個(gè)集零售、休閑娛樂、餐飲及個(gè)人護(hù)理與服務(wù)于一體的空間，并引入了53個(gè)新品牌，提升其競爭力，成功吸引當(dāng)?shù)丶跋愀鄣南M(fèi)者， 鞏固領(lǐng)展中心城的定位。
另外，為應(yīng)對北京零售市場的疲軟氣氛，領(lǐng)展基金已預(yù)留資本開支約人民幣600萬元，用于翻新北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場地庫層的部分區(qū)域，計(jì)劃于2024年底竣工。這項(xiàng)舉措涉及搬遷及縮減大型租戶的占地面積，以及細(xì)分空間，從而打造以熱門餐飲品牌為特色美食街。
上海七寶領(lǐng)展廣場，領(lǐng)展基金在收購該項(xiàng)目額外50%權(quán)益后，便著手對商場特定樓層進(jìn)行重新定位，以更完善地捕捉年輕消費(fèi)者的消費(fèi)能力。項(xiàng)目現(xiàn)正對第四及第五層進(jìn)行翻新，涉及資本開支約為人民幣1,900萬元，并計(jì)劃于2024年底竣工。
本次重新定位著重于提升商鋪的能見度，以年輕受眾喜愛的流行品牌替代現(xiàn)有租戶。重新定位后的商戶租合將涵蓋更多選擇，如健身及娛樂、時(shí)尚配飾以及各類餐飲選項(xiàng)。
此外，項(xiàng)目資產(chǎn)提升計(jì)劃還包括位于廣州天河領(lǐng)展廣場二期及北京通州領(lǐng)展廣場的項(xiàng)目，共預(yù)留資本開支人民幣1.8億元。該項(xiàng)目計(jì)劃于2025年中旬完成。
2. 辦公樓物業(yè)方面：
領(lǐng)展基金在內(nèi)地只有一處辦公樓物業(yè)——上海領(lǐng)展企業(yè)廣場，位于黃浦區(qū)湖濱路，包括兩棟超甲級寫字樓。從經(jīng)營情況看，盡管市場上新增近20萬㎡的供應(yīng)，2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%，這一出租率指標(biāo)，在國內(nèi)目前的辦公樓市場上屬于絕對領(lǐng)先水平。
項(xiàng)目采取了積極的資產(chǎn)管理方針對提高商戶靈活性，以及提升租用率發(fā)揮了重要作用，例如為空置單位進(jìn)行裝修配置工程。
但是，主要原因是，由于市場競爭激烈，項(xiàng)目的續(xù)租租金調(diào)整率面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)的續(xù)租租金調(diào)整率取得20.9%的負(fù)增長。
相比北京華貿(mào)中心于2024年第三季度經(jīng)營情況（出租率83%，租金同比下降3.7%），領(lǐng)展企業(yè)廣場是采取了犧牲租金收益，換取更高出租率的經(jīng)營策略。
從零售物業(yè)的業(yè)態(tài)組合看（如下圖），餐飲品類占比達(dá)到37.1%，為第一大租戶品類；時(shí)裝品類占比達(dá)到27.8%，一般零售及其他27.5%，分別位列二、三位。
從辦公樓物業(yè)的租戶組合看（如下圖），專業(yè)服務(wù)類租戶占比41.3%，TMT租戶占比10.3%，工業(yè)品及服務(wù)租戶占比15.9%，位列前三大租戶類別。
從租戶到期情況看，按照面積比重看，今年到期的租戶比例約占12.9%，未來三年到期比列分別為22.2%、16.4%、44.9%，由此可見，公司租約較長的租戶占比更高。
3. 物流資產(chǎn)組合方面：
領(lǐng)展基金于中國內(nèi)地的物流組合包括五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，策略性地位于鄰近大灣區(qū)及長三角一線城市主要交通樞紐。其中，基金持有位于東莞及佛山物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)的75%股權(quán)。
盡管長三角市場上涌現(xiàn)大量新物流設(shè)施，但截至2024年9月30日，基金物流物業(yè)組合的平均租用率錄得98.2%。受益于大灣區(qū)暢旺的租賃活動(dòng)，尤其是電子商貿(mào)行業(yè)的擴(kuò)張以及常熟北設(shè)施租用率顯著提升，領(lǐng)展基金的物流倉儲(chǔ)物業(yè)的租用率保持在穩(wěn)健水平。
領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國龍表示：
“展望未來，我們?nèi)匀幻媾R巨大的挑戰(zhàn)和不確定性。我們必須繼續(xù)努力應(yīng)對困難，保持創(chuàng)新，積極提出方案，應(yīng)對逆境。為實(shí)現(xiàn)具韌性及多元化的收益，以及開拓新的增長來源。
在領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略下，我們會(huì)挖掘兩大主要增長動(dòng)力。首要是以積極的投資組織者及多元化戰(zhàn)略，去提升物業(yè)收益的質(zhì)量及抗逆力，為基金單位持有人帶來更佳回報(bào)；其次，透過擴(kuò)大投資管理業(yè)務(wù)，包括與資本伙伴合作，我們冀能加快業(yè)務(wù)多元化的步伐，并透過提供管理服務(wù)帶來費(fèi)用收入。
憑借強(qiáng)大的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)及雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力，我們一直積極物色市場新機(jī)遇，但同時(shí)會(huì)審慎行事，只會(huì)在項(xiàng)目的條件合適并極具吸引力時(shí)，才會(huì)付諸行動(dòng)。” 領(lǐng)展基金收購上海七寶領(lǐng)展廣場額外50%股權(quán)，便是基金這一策略的具體呈現(xiàn)。
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