2025 年商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的預(yù)期。在香港，德林控股董事局主席陳寧迪預(yù)計(jì)香港商業(yè)地產(chǎn)的租金價(jià)格將于 2025 年年中止跌，并在 2026 年開(kāi)始回升。
香港商業(yè)地產(chǎn)自 2018 年以來(lái)價(jià)格和租金持續(xù)低迷，2023 年底甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至 16% 的歷史高位。盡管整體市場(chǎng)低迷，但香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金依然位居全球首位，其持有成本低廉且缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例全球最低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。美聯(lián)儲(chǔ)加速降息預(yù)計(jì)到 2025 年中會(huì)降到 3% 左右，這一政策變化將為香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，人民幣和美元的同步寬松將增加香港寫(xiě)字樓的需求，從而提升租金價(jià)格。
在北京，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè) 2024 年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將處于低位，租金水平將會(huì)繼續(xù)下降，2025 年后市場(chǎng)租金水平有望止跌轉(zhuǎn)升。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì) 2024 年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金將會(huì)繼續(xù)下降，但降幅收窄，同比下降幅度約為 7.2%。在美國(guó)，房地產(chǎn)網(wǎng)站 Zillow 預(yù)測(cè) 2025 年租金增長(zhǎng)放緩，10 月份單戶住宅租金同比增長(zhǎng)了 4.3%，預(yù)計(jì)到 2024 年底將放緩至 4.1%，到 2025 年底進(jìn)一步降至 3.3%。綜上所述，2025 年商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)在不同地區(qū)有所差異，但總體來(lái)看，香港和北京有望在 2025 年止跌轉(zhuǎn)升，美國(guó)則租金增長(zhǎng)放緩。
2025 年香港商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)
德林控股董事局主席陳寧迪預(yù)計(jì)，香港商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格將于 2025 年年中止跌，2026 年開(kāi)始回升，2027 年普通投資者看到上漲趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)漲。香港商業(yè)地產(chǎn)自 2018 年以來(lái)價(jià)格和租金持續(xù)低迷，2023 年底甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至 16% 的歷史高位，且供給量增長(zhǎng)，市場(chǎng)普遍看衰。然而，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金仍位居全球第一，持有成本低且缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例世界最低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，在全球市場(chǎng)中仍具備強(qiáng)大吸引力。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加速降息，預(yù)計(jì)到 2025 年中會(huì)降到 3% 左右，香港的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將走出頹勢(shì)。美聯(lián)儲(chǔ)降息會(huì)給中國(guó)貨幣政策以繼續(xù)寬松的空間，人民幣和美元同步寬松帶來(lái)的溢出效應(yīng)將會(huì)直接增加香港的寫(xiě)字樓需求。高力香港企業(yè)客戶服務(wù)主管顏慧萍稱，2024 年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將下降 8%，2025 年亦呈類似趨勢(shì)，但 2025 年約 300 萬(wàn)平方尺寫(xiě)字樓新供應(yīng)將投入市場(chǎng)，租戶市場(chǎng)趨勢(shì)或持續(xù)。同時(shí)，隨著旅游復(fù)蘇、人才涌入及息口回落，預(yù)計(jì)到 2025 年一線街鋪?zhàn)饨鹆仙?5%。
2025 年北京商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)
戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示，未來(lái)三年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中 40% 集中在 2024 年入市，將拉動(dòng)北京全市空置率繼續(xù)上揚(yáng)，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。2025 - 2026 年，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的放緩，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的向好以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)，北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交將逐步回暖。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2024 年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金將會(huì)繼續(xù)下降，但降幅收窄，同比下降幅度約為 7.2%。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2023 年第四季度部分需求有望在 2024 年落地成交，但從整體來(lái)看，2024 年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將處于低位，租金水平將會(huì)繼續(xù)下降，2025 年后市場(chǎng)租金水平有望止跌轉(zhuǎn)升。
2025 年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)
Zillow 預(yù)測(cè)，2024 年美國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，2025 年租金增長(zhǎng)放緩。10 月份，單戶住宅租金同比增長(zhǎng)了 4.3%，預(yù)計(jì)到 2024 年底將放緩至 4.1%，到 2025 年底進(jìn)一步降至 3.3%。多戶住宅租金的年增長(zhǎng)率為 2.3%，預(yù)計(jì)到 2024 年底將降至 1.4%，到 2025 年底將進(jìn)一步降至 1.2%。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)前瞻顯示，2025 年至 2029 年，鑒于從 2021 年以來(lái)的大幅上漲，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將以略高于通脹率一個(gè)百分點(diǎn)的速度溫和上漲，從 2024 年的水平來(lái)看，預(yù)計(jì)總漲幅約為 17%。在 2023 年，現(xiàn)房銷(xiāo)售量大幅下降，隨著抵押貸款利率的下降，預(yù)計(jì)到 2025 年，現(xiàn)房銷(xiāo)售將有所回升，并將持續(xù)增長(zhǎng)到 2029 年。
香港商業(yè)地產(chǎn)租金為何能全球居首
香港商業(yè)地產(chǎn)租金能全球居首有多方面原因。首先，有限的供應(yīng)量和中國(guó)內(nèi)地企業(yè)的強(qiáng)勁需求推動(dòng)香港年均租金成本上漲。戴德梁行最新研究報(bào)告顯示，全球每個(gè)工位的年均租金成本在過(guò)去 12 個(gè)月里增長(zhǎng)了 1.5%，香港已超過(guò)倫敦西區(qū)成為全球租金最昂貴的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。不斷上漲的租金促使越來(lái)越多的跨國(guó)公司遷離中心市場(chǎng)至成本更低的地區(qū)。其次，香港的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金位居全球首位得益于其持有成本低廉，缺乏遺產(chǎn)稅，抵押貸款比例在全球范圍內(nèi)也是最低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力格外強(qiáng)大。此外，香港憑借其獨(dú)樹(shù)一幟的稅制、自由港策略以及與中國(guó)內(nèi)地的緊密關(guān)聯(lián)，成為全球商業(yè)活動(dòng)的關(guān)鍵樞紐，有力地推動(dòng)了香港商業(yè)地產(chǎn)租金的持續(xù)上揚(yáng)。香港 IFC 大樓的成功也體現(xiàn)了這一點(diǎn)，其基座部分包括四層商業(yè)廣場(chǎng)，聚集了全球奢侈品牌和高端零售商，還有六星級(jí)四季酒店等配套設(shè)施，這樣的高端商業(yè)環(huán)境和全方位的服務(wù)，為其吸引了更多的全球企業(yè)和富?？蛻簟?/span>
2025 年香港、北京和美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)租金走勢(shì)各有不同。香港商業(yè)地產(chǎn)租金有望在 2025 年年中止跌并逐步回升；北京商業(yè)地產(chǎn)租金在 2024 年繼續(xù)下降后，有望在 2025 年后止跌轉(zhuǎn)升；美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金在 2025 年增長(zhǎng)放緩。香港商業(yè)地產(chǎn)租金全球居首是多種因素共同作用的結(jié)果，包括有限的供應(yīng)量、強(qiáng)勁的需求、低持有成本、獨(dú)特的稅制和自由港策略等。
