來源：商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng) 

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的報告，2024年中國內地大宗交易市場中，零售物業(yè)等商業(yè)類項目的投資成交額占比從2023年的10%上升至14.85%，且這一增長趨勢在2025年仍將延續(xù)。這一變化主要得益于消費提振政策的推動以及商業(yè)地產(chǎn)市場的結構性調整。以下是具體分析：

1. 消費提振政策驅動零售物業(yè)升級

2024年政府工作報告將“提振內需”列為年度首要任務，通過政策引導消費場景迭代升級，例如公募REITs擴容至消費基礎設施領域，完善了零售物業(yè)“投融管退”閉環(huán)，增強了投資者信心。

消費者對體驗式消費的需求（如社交、品質、個性化）推動零售物業(yè)向“情緒價值”轉型，例如上海Jellycat CAFé限時店、泡泡瑪特銷售額突破百億元等案例，印證了消費業(yè)態(tài)從功能向情感共鳴的轉變。

凱德中國信托2024年財報顯示，其零售物業(yè)出租率穩(wěn)定在98.2%，客流同比增長8.7%，租戶銷售額增長2%，顯示運營效率提升與消費回暖的直接關聯(lián)。

2. 公募REITs與外資加碼激活投資

消費基礎設施被納入公募REITs試點后，零售物業(yè)大宗交易活躍度顯著提升。例如，北京2023年零售物業(yè)成交金額較前一年實現(xiàn)數(shù)倍增長，投資型買家占比達71%。

外資企業(yè)持續(xù)看好中國市場，70%的消費類外企計劃2025年追加在華投資，推動零售物業(yè)成為跨境資本布局的重點領域。

3. 區(qū)域市場分化與核心城市表現(xiàn)

北京等一線城市零售物業(yè)率先回暖，2023年四季度市區(qū)空置率降至5.9%，租金環(huán)比上漲0.6%-1.2%，頭部項目租金預計2024年同比上漲2.3%。

一二線城市集中了新增商業(yè)項目，但開發(fā)商更傾向于改造存量資產(chǎn)（如老舊商場升級為餐飲街或新概念超市），以應對消費需求變化并提升資產(chǎn)價值。

4. 結構性挑戰(zhàn)與機遇并存

盡管零售物業(yè)投資占比提升，但2024年整體商辦用房開發(fā)投資額同比下降12.1%，顯示市場仍面臨信心不足和供給過剩壓力。

未來商業(yè)地產(chǎn)需通過業(yè)態(tài)優(yōu)化（如社區(qū)商業(yè)、線上線下融合）和運營創(chuàng)新（如ESG實踐）提升競爭力，例如“15分鐘城市”概念和萌寵商業(yè)等新興模式成為趨勢。

零售物業(yè)的復蘇是消費政策、金融工具創(chuàng)新與市場需求升級共同作用的結果。隨著消費基礎設施REITs的擴容和外資持續(xù)加碼，零售物業(yè)的投資占比有望進一步增長，但需警惕區(qū)域供應過剩和租金壓力等風險。企業(yè)需通過精準定位消費需求、優(yōu)化資產(chǎn)運營效率來把握結構性機遇。

（本文信息來源商業(yè)地產(chǎn)交易平臺指點網(wǎng)整理發(fā)布，部分案例援引自上市公司公告及行業(yè)研報）