酒店行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量競爭，一場圍繞精細(xì)化運營的生存賽已拉開帷幕。

“中國酒店行業(yè)已步入存量競爭時代。”戴德梁行在10月16日發(fā)布的《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告中如是判斷。

截至2024年，全國三星級及以上星級酒店總量達(dá)5620家，但各檔次酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)差異顯著：五星級酒店平均入住率約62.5%，平均房價755元/房晚；

四星級酒店入住率約59.1%，平均房價423元/房晚；三星級及有限服務(wù)酒店入住率約62.1%，平均房價345元/房晚。

而在行業(yè)整體增速放緩的背景下，華住集團(tuán)卻實現(xiàn)了規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張——截至2025年第二季度，在營酒店達(dá)12，137家，客房118.5萬間，同比增長18%。新開業(yè)酒店597家，待開業(yè)2，947家，覆蓋城市1，522個。

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行業(yè)新常態(tài)：

從跑馬圈地到精耕細(xì)作

“行業(yè)整體仍面臨經(jīng)營毛利潤率偏低的問題，實際投資回報或未能匹配投資預(yù)期?！贝鞯铝盒性趫蟾嬷悬c出了當(dāng)前酒店業(yè)的普遍困境。

隨著中國酒店市場進(jìn)入存量時代，酒店的經(jīng)營重點正在從盲目追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營。

戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管楊枝指出，運營成熟但利潤承壓，需靠專業(yè)資產(chǎn)管理提升收益——既要優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量，也要豐富酒店融資選擇。

在存量競爭環(huán)境下，入住率、平均房價、平均每間房收益等核心經(jīng)營指標(biāo)，與城市等級、酒店檔次的關(guān)聯(lián)愈發(fā)緊密。這意味著酒店需要更精準(zhǔn)地把握不同細(xì)分市場的需求特點，制定差異化的運營策略。

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頭部玩家策略：

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與差異化布局

面對行業(yè)變局，頭部酒店集團(tuán)紛紛調(diào)整策略。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為華住集團(tuán)的重要發(fā)展方向。

2025年第二季度，華住加盟業(yè)務(wù)收入達(dá)28.7億元，同比增長22.8%，占集團(tuán)營收的比例提升至44.6%。

與此同時，華住直營業(yè)務(wù)同比下滑7.6%，顯示出集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的主動調(diào)整。

在產(chǎn)品布局上，華住旗下桔子酒店已成為中檔市場的重要增長極。從2017年僅有77家門店到如今突破1000家，桔子品牌用8年時間增長了12倍。

桔子酒店品牌副總經(jīng)理楊耀輝表示，長沙不僅是華中的核心交通樞紐，更是體驗式新消費的前沿陣地，桔子品牌看好長沙巨大的市場潛力。

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精細(xì)化實踐：

多巴胺經(jīng)濟(jì)學(xué)”與成本管控

在精細(xì)化運營的具體實踐上，桔子酒店打造的 “多巴胺經(jīng)濟(jì)學(xué)” 提供了很好的范例。

桔子酒店3.0以“陽光、健康、活力”打造空間和住客體驗，通過無限鏡盒背景墻折射律動光影，以桔色、綠色、大地色為主的撞色空間交織清新柑橘香氛，為客人創(chuàng)造獨特的感官體驗。

精準(zhǔn)的成本管控同樣是精細(xì)化運營的重要一環(huán)。桔子酒店最新推出的桔子3.0產(chǎn)品，單房造價低至10.8萬元，改造翻新成本僅7萬元。

依托華住集團(tuán)強勁的供應(yīng)鏈體系與2.8億+會員的流量支持，桔子酒店為投資人提供了穩(wěn)定而廣泛的客源保障，進(jìn)一步降低了獲客成本。

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未來路徑：

資產(chǎn)管理能力與融資創(chuàng)新

戴德梁行研究指出，未來酒店資產(chǎn)評估體系或?qū)⒅鸩酱_立以收益法為核心的評估框架。

這一趨勢要求行業(yè)進(jìn)一步強化資產(chǎn)管理能力、提升酒店運營效率，通過精細(xì)化運營深度挖掘存量酒店資產(chǎn)的價值潛力。

在融資方面，酒店資產(chǎn)證券化正成為越來越重要的融資渠道。

截至2025年9月，國內(nèi)處于存續(xù)期的酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品約74支，累計發(fā)行規(guī)模達(dá)人民幣1168億元。

戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理陳家輝表示：

“隨著全球酒店REITs市場日漸成熟，機構(gòu)投資者已在優(yōu)化配置策略——通過跨區(qū)域、跨品牌、多業(yè)態(tài)組合搭建資產(chǎn)池，其目的就是讓現(xiàn)金流更穩(wěn)、抗風(fēng)險能力更強。”

在長沙，桔子酒店交出了一份亮眼的成績單：桔子長沙岳麓山橘子洲酒店自7月初開業(yè)以來，平均每日出租率保持達(dá)88%，其中華住會員體系貢獻(xiàn)了65%的訂單量。

而投資人也看到了實實在在的回報。一位華住集團(tuán)的資深酒店投資人表示，他投資的桔子3.0北京馬甸橋店盡管開業(yè)時間短，但RevPAR已比周邊同級酒店高出30%。

從規(guī)模擴(kuò)張到精益增長，從硬件升級到體驗創(chuàng)新，酒店業(yè)的競爭正在進(jìn)入一個全新的維度。

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