寫字樓市場寒風(fēng)勁吹，零售消費(fèi)卻暖意漸濃，同一片天空下的商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷截然不同的季節(jié)。
數(shù)據(jù)顯示，2025年1—9月，全國辦公樓新開工面積累計(jì)僅為1121.54萬平方米，同比大幅下降22.3%。
與辦公樓市場的寒意形成鮮明對(duì)比的是，消費(fèi)市場持續(xù)復(fù)蘇，1—10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長4.3%。
在同樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的不同領(lǐng)域卻走向了分化格局。
寫字樓市場承壓
辦公樓市場正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
投資與銷售雙雙下滑，2025年1—9月，全國辦公樓開發(fā)投資額和銷售額累計(jì)值分別為2564億元和2111億元，同比分別下滑19.1%和8.1%。
供應(yīng)過剩與需求疲軟并存，導(dǎo)致重點(diǎn)城市寫字樓空置率持續(xù)攀升。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的報(bào)告顯示，最近一年多，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市共69個(gè)重點(diǎn)寫字樓樣本的平均出租率出現(xiàn)階梯式下降：
從85.37%微降至84.14%，再降至82.54%，累計(jì)下跌2.83個(gè)百分點(diǎn)。
市場分化明顯，北京甲級(jí)寫字樓空置率在四大城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比及環(huán)比均改善，而廣深兩城空置率水平仍未出現(xiàn)改善信號(hào)。
截至2025年第三季度末，深圳甲級(jí)寫字樓空置率較上季度上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至29.0%。
零售消費(fèi)穩(wěn)中有進(jìn)
與寫字樓市場的低迷不同，零售消費(fèi)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬億元，增長4.3%，增速比去年同期高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
商品消費(fèi)平穩(wěn)增長，以舊換新政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。
1—9月，限額以上單位家用電器和音像器材類零售額同比大幅增長25.3%，限額以上通訊器材類零售額同比增長20.5%。
服務(wù)消費(fèi)表現(xiàn)亮眼，1—10月份，服務(wù)零售額同比增長5.3%，增速比商品零售額快0.9個(gè)百分點(diǎn)。
縣鄉(xiāng)市場活力凸現(xiàn)，1—9月，鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額增長4.6%，增速高于城鎮(zhèn)0.2個(gè)百分點(diǎn)。
行業(yè)馬太效應(yīng)加劇
在行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分化日益明顯。
觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，大型頭部企業(yè)憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和運(yùn)營能力搶占較大的市場份額，而中小企業(yè)則因項(xiàng)目競爭力不足，面臨招商難、運(yùn)營難、收入低的困境。
輕資產(chǎn)輸出成為行業(yè)主流路徑，不止萬達(dá)商管，華潤萬象生活、龍湖等頭部企業(yè)也紛紛通過輕資產(chǎn)模式對(duì)外輸出管理。
頭部企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯更強(qiáng)，截至2025年8月底，華潤萬象生活會(huì)員總量達(dá)7237萬人，較2024年底增長18.5%。
與此同時(shí)，中小企業(yè)融資難度加大，難以獲得擴(kuò)張所需的大額資金，甚至有不少企業(yè)還面臨著較大的債務(wù)壓力。
未來走向何方
面對(duì)挑戰(zhàn)，寫字樓市場的業(yè)主們正在積極探索多元化路徑。
在深圳，業(yè)主們除采用下調(diào)租金、延長免租期等常規(guī)手段外，還與寫字樓運(yùn)營服務(wù)商建立新型合作伙伴關(guān)系，通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的機(jī)制，提升雙方的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
零售商業(yè)領(lǐng)域，存量更新與小體量個(gè)性化商業(yè)并行發(fā)展。
上海百聯(lián)南方購物中心通過大規(guī)模煥新，成功從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型為城市生活新聚場。
小體量個(gè)性商業(yè)興起，一批面積在2—5萬平方米的“小而美”商業(yè)體通過精準(zhǔn)的定位和獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，打造出極具個(gè)性的商業(yè)空間。
展望未來，寫字樓市場仍面臨調(diào)整。
報(bào)告指出，2025年末至2026年寫字樓市場仍將處于調(diào)整階段，若未來供應(yīng)增速放緩與需求實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇形成共振，出租率或有望逐步企穩(wěn)，但這一過程可能需要2—3年周期。
深圳甲級(jí)寫字樓平均租金已降至每月每平方米153.4元，環(huán)比下降4.2%、同比下降11.2%。而在零售領(lǐng)域，前三個(gè)季度華潤萬象新開業(yè)項(xiàng)目9個(gè)、龍湖9個(gè)、萬達(dá)8個(gè)，頭部企業(yè)仍在加速布局。
商業(yè)地產(chǎn)的冰與火之歌仍在繼續(xù)，寫字樓與零售物業(yè)正分別走向不同的命運(yùn)。
