一、政策動(dòng)態(tài)
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)（11月28日）
●證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告(征求意見(jiàn)稿)》，首次在"基礎(chǔ)設(shè)施REITs"外單列"商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs"新類別
●納入范圍：商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、城市更新等
●REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀：截至11月27日，已上市77只，融資2070億元，總市值2201億元，2024年以來(lái)指數(shù)上漲22.46%
消費(fèi)促進(jìn)政策
11月20日，商務(wù)部公示15個(gè)國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)試點(diǎn)城市和50個(gè)消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場(chǎng)景試點(diǎn)城市
二、大宗交易市場(chǎng)
11月成交概況：
●共監(jiān)測(cè)到18宗交易，總金額176.9億元，平均單筆9.83億元
●商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的12宗（寫字樓、商場(chǎng)、酒店、綜合體），占比66.7%
代表性案例：
●象嶼集團(tuán)以21億元收購(gòu)上海南京西路仙樂(lè)斯廣場(chǎng)90%股權(quán)，單價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，總面積7.04萬(wàn)㎡（含辦公、商業(yè)及250個(gè)車位）
●華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT大宗交易成交240萬(wàn)股，金額2405.4萬(wàn)元，折價(jià)率1.76%
市場(chǎng)特點(diǎn)：
●辦公樓占主導(dǎo)，三季度辦公樓成交金額占比75%，成交宗數(shù)占比53%
●內(nèi)資主導(dǎo)，上海三季度大宗交易內(nèi)資占比100%，外資缺席
●保險(xiǎn)資金活躍，2025年上半年5家險(xiǎn)企13筆大額投資近50億元，同比增長(zhǎng)614%
三、租金與空置率
1.寫字樓市場(chǎng)
租金：
北京甲級(jí)寫字樓：130.20元/㎡/月，環(huán)比+0.46%，同比-28.04%（11月數(shù)據(jù)）
深圳甲級(jí)寫字樓：105.09元/㎡/月，環(huán)比-4.94%，同比+8.00%（11月數(shù)據(jù)）
重點(diǎn)八城（北京、上海等）平均租金：2.73元/㎡/天，同比-11.9%（1-9月累計(jì)）
10月租金回暖，重點(diǎn)8城辦公租金環(huán)比+4.69%，較9月+0.5%明顯擴(kuò)大
空置率：
北京：16.5%（三季度末），四大一線城市最低且持續(xù)優(yōu)化，同比-1.8個(gè)百分點(diǎn)
上海：23.5%（三季度末），環(huán)比-0.1個(gè)百分點(diǎn)
廣州：20.8%（三季度末），環(huán)比+0.9個(gè)百分點(diǎn)
深圳：29.0%（三季度末），四大一線城市最高，環(huán)比+1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比+2.8個(gè)百分點(diǎn)
沈陽(yáng)：33.1%（三季度末），環(huán)比上升，創(chuàng)近年新高
2.零售物業(yè)市場(chǎng)
全國(guó)平均空置率：7.5%（三季度末），環(huán)比+0.1個(gè)百分點(diǎn)
購(gòu)物中心首層租金：環(huán)比-0.6%，降幅擴(kuò)大（三季度數(shù)據(jù)）
上海商鋪平均租金：188.48元/㎡/月，環(huán)比-5.43%，同比+3.28%（11月數(shù)據(jù)）
四、銷售與供應(yīng)數(shù)據(jù)
1.銷售數(shù)據(jù)
金地商置11月合約銷售：7.49億元，面積6.18萬(wàn)㎡，均價(jià)1.21萬(wàn)元/㎡
商業(yè)地產(chǎn)銷售整體低迷，多數(shù)城市價(jià)格同比下跌，如濰坊商業(yè)掛牌均價(jià)7776元/㎡，同比-3.99%
2.新增供應(yīng)
11月全國(guó)開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目約20個(gè)，總商業(yè)體量142萬(wàn)㎡，其中增量項(xiàng)目15個(gè)，存量改造項(xiàng)目5個(gè)
主要項(xiàng)目：深圳懷德萬(wàn)象匯、杭州城北招商花園城等，小體量、鄰里型項(xiàng)目占主導(dǎo)
3.土地市場(chǎng)
11月300城商辦用地推出9640萬(wàn)㎡，成交3763萬(wàn)㎡，同比分別-16.2%、-21.9%
1-11月累計(jì)：推出3.4億㎡，成交2.21億㎡，同比分別-16.4%、-13.7%
五、行業(yè)表現(xiàn)
1.企業(yè)業(yè)績(jī)分化
增長(zhǎng)：龍湖集團(tuán)商業(yè)租金收入55億元（上半年），同比+4.9%；新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入69.44億元（上半年），同比+11.8%
下滑：寶龍商業(yè)零售商業(yè)收入10.49億元（上半年），同比-2.6%；中駿商管收入近乎零增長(zhǎng)
2.市場(chǎng)轉(zhuǎn)型
●從"增量競(jìng)爭(zhēng)"到"存量博弈"，行業(yè)進(jìn)入深度洗牌期
●新增供應(yīng)放緩，2025年辦公樓新開(kāi)工面積同比-22.3%，竣工面積+16.5%（1-9月）
●存量項(xiàng)目改造活躍，5個(gè)存量改造項(xiàng)目11月開(kāi)業(yè)，如廬州意庫(kù)、泉州復(fù)悅尚柏奧萊等
●運(yùn)營(yíng)能力成核心競(jìng)爭(zhēng)力，華潤(rùn)萬(wàn)象生活等頭部企業(yè)憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)保持高出租率和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
六、趨勢(shì)展望
●商業(yè)REITs擴(kuò)容：11月政策突破將加速商業(yè)地產(chǎn)存量盤活，預(yù)計(jì)未來(lái)更多商業(yè)資產(chǎn)將通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)證券化
●租金企穩(wěn)跡象：10月租金環(huán)比回升4.69%，顯示市場(chǎng)可能逐步企穩(wěn)，北京等城市已現(xiàn)回暖信號(hào)
●結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：
●一線城市核心商圈資產(chǎn)保值性強(qiáng)，如上海南京西路仙樂(lè)斯廣場(chǎng)以21億元成交，單價(jià)3萬(wàn)元/㎡
●消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施表現(xiàn)穩(wěn)健，消費(fèi)類REITs平均出租率97.20%，利潤(rùn)率66.61%（三季度）
物流地產(chǎn)韌性突出，前三季度凈吸納量720萬(wàn)平方米，同比+62%，創(chuàng)歷史新高
存量時(shí)代特征：
●2025年1-9月辦公樓新開(kāi)工面積-22.3%，竣工面積+16.5%，供需失衡加劇，預(yù)計(jì)2026-2027年供應(yīng)放緩
●行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向價(jià)值提升轉(zhuǎn)型，綠色認(rèn)證（LEED、WELL等）成高端項(xiàng)目標(biāo)配，超80%新項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)TOD優(yōu)勢(shì)
2025年11月，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)存量盤活加速、運(yùn)營(yíng)精細(xì)化提升、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型深化的特征，政策支持與市場(chǎng)需求共同推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值重構(gòu)”轉(zhuǎn)型。以下從政策環(huán)境、市場(chǎng)表現(xiàn)、企業(yè)動(dòng)態(tài)、重點(diǎn)項(xiàng)目等多維度展開(kāi)，結(jié)合權(quán)威數(shù)據(jù)與行業(yè)實(shí)踐，全面呈現(xiàn)當(dāng)月商業(yè)地產(chǎn)的最新情況：
政策環(huán)境：公募REITs擴(kuò)容與存量更新成為核心支撐
2025年11月，政策層面持續(xù)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的支持力度，重點(diǎn)圍繞存量資產(chǎn)盤活與運(yùn)營(yíng)效率提升展開(kāi)：
●公募REITs擴(kuò)容：證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)常態(tài)化》的通知，將商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等存量資產(chǎn)納入試點(diǎn)范圍，明確“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出”，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。截至11月底，全國(guó)已有22只商業(yè)地產(chǎn)REITs獲批，總規(guī)模超300億元，覆蓋北京、上海、深圳等核心城市。
●存量更新政策：住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市商業(yè)綜合體規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，要求“嚴(yán)格控制新建大型商業(yè)綜合體，鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施進(jìn)行升級(jí)改造”，并明確“商業(yè)綜合體應(yīng)與周邊社區(qū)、交通、文化設(shè)施聯(lián)動(dòng)，打造‘15分鐘便民生活圈’”。
●地方促消費(fèi)措施：上海、深圳、杭州等城市推出“消費(fèi)券+商業(yè)改造”組合拳，例如上海發(fā)放10億元商業(yè)消費(fèi)券，覆蓋購(gòu)物中心、餐飲、零售等業(yè)態(tài)；深圳啟動(dòng)“老舊商業(yè)街區(qū)改造計(jì)劃”，首批改造10條街區(qū)，重點(diǎn)提升步行體驗(yàn)與業(yè)態(tài)多樣性。
市場(chǎng)表現(xiàn)：存量壓力凸顯，核心資產(chǎn)韌性凸顯
1.寫字樓市場(chǎng)：空置率微升，租金小幅下降
2025年11月，全國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)存量壓力持續(xù)，但核心商圈表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性：
空置率：北京CBD核心區(qū)寫字樓空置率約18%（環(huán)比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)），上海陸家嘴空置率約20%（環(huán)比持平），深圳前?？罩寐始s25%（環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)）。
租金：北京CBD甲級(jí)寫字樓平均租金約8.5元/平方米/天（環(huán)比下降2%），上海陸家嘴約9.0元/平方米/天（環(huán)比下降1.5%），深圳福田約7.8元/平方米/天（環(huán)比下降3%）。
需求結(jié)構(gòu)：科技、金融企業(yè)仍是寫字樓租賃的核心需求，例如字節(jié)跳動(dòng)租下上海楊浦區(qū)4萬(wàn)平方米寫字樓（用于AI研發(fā)），中信銀行深圳分行租下福田2萬(wàn)平方米寫字樓（用于區(qū)域總部）。
2.購(gòu)物中心市場(chǎng)：存量改造加速，小體量項(xiàng)目占比超60%
2025年11月，全國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)新增供應(yīng)以存量改造為主，小體量項(xiàng)目（≤5萬(wàn)平方米）成為市場(chǎng)主流：
開(kāi)業(yè)情況：當(dāng)月全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心20個(gè)，其中12個(gè)為存量改造項(xiàng)目（如泉州復(fù)悅尚柏奧萊（原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、蘇州彩蓮鯉商業(yè)廣場(chǎng)（原采蓮廣場(chǎng)）），新增商業(yè)體量約142萬(wàn)平方米。
業(yè)態(tài)調(diào)整：餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為存量改造的核心方向，例如深圳景福安薈鄰（2.1萬(wàn)平方米）引入50家餐飲品牌（含首進(jìn)蓮塘的“廟前三酉”酒吧），廣州外商新天地（3萬(wàn)平方米）打造24小時(shí)微醺經(jīng)濟(jì)帶（引入“廟前冰室”團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立的特色酒吧）。
空置率：全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心平均空置率約12%（環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)），其中核心商圈空置率約8%（如北京西單、上海南京西路），非核心商圈空置率約15%（如三線城市新區(qū)）。
3.商業(yè)地產(chǎn)REITs：市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，核心資產(chǎn)估值提升
2025年11月，商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)保持活躍，核心資產(chǎn)（如重奢商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的估值顯著提升：
市場(chǎng)規(guī)模：截至11月底，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs總規(guī)模超300億元，其中重奢商場(chǎng)REITs（如北京SKP、上海恒隆廣場(chǎng)）的規(guī)模占比約40%。
估值水平：核心資產(chǎn)（如重奢商場(chǎng)）的資本化率（CapRate）約4%（環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)），主要因“全球重奢品牌新增門店有限，核心資產(chǎn)成為非賣品”，其真實(shí)內(nèi)在價(jià)值遠(yuǎn)超報(bào)表估值。
交易活躍度：當(dāng)月商業(yè)地產(chǎn)大宗交易7單，總金額超70億元，其中自用型交易占比約60%（如貨拉拉收購(gòu)上海長(zhǎng)寧區(qū)10億元辦公樓、陸家嘴國(guó)泰人壽收購(gòu)上海前灘匯9.36億元寫字樓）。
企業(yè)動(dòng)態(tài)：頭部企業(yè)領(lǐng)跑，輕資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)成核心競(jìng)爭(zhēng)力
2025年11月，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)馬太效應(yīng)凸顯，頭部企業(yè)憑借運(yùn)營(yíng)能力與輕資產(chǎn)模式持續(xù)領(lǐng)跑：
頭部企業(yè)表現(xiàn)：華潤(rùn)萬(wàn)象生活以32.67億元的商業(yè)航道收入位居行業(yè)首位（同比增長(zhǎng)14.6%），其購(gòu)物中心零售額同比增長(zhǎng)21.1%至1220億元，53個(gè)在管項(xiàng)目零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一；恒隆地產(chǎn)核心物業(yè)租賃收入達(dá)29.31億元（同比增長(zhǎng)8%），旗下上海恒隆廣場(chǎng)、港匯恒隆廣場(chǎng)等標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)吸引高端品牌入駐。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：旭輝商業(yè)加速全國(guó)輕資產(chǎn)布局，簽約項(xiàng)目覆蓋華東、華南、西南核心區(qū)域（如上海恒基·旭輝天地引入戶外運(yùn)動(dòng)、寵物等新業(yè)態(tài)）；綠城商用構(gòu)建“商業(yè)+酒店+長(zhǎng)租公寓”全鏈條生態(tài)，自營(yíng)酒店品牌“綠城玫瑰園”堅(jiān)守高品質(zhì)定位。
商文旅融合：融創(chuàng)商業(yè)憑借“熱雪奇跡”品牌搶占室內(nèi)滑雪賽道，深圳前海冰雪世界（全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)）與杭州熱雪奇跡形成規(guī)模壁壘，構(gòu)建滑雪運(yùn)動(dòng)、教育、娛樂(lè)全鏈條服務(wù)體系；新合作商業(yè)打造“線上線下融合”網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)“工業(yè)品下行、農(nóng)產(chǎn)品上行”，盤活城市地下空間。
重點(diǎn)項(xiàng)目：存量改造與商文旅融合成為亮點(diǎn)
2025年11月，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目通過(guò)存量改造與商文旅融合實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升：
深圳前海冰雪世界：作為全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)（約10萬(wàn)平方米），與在建的杭州熱雪奇跡形成“南北聯(lián)動(dòng)”，引入滑雪學(xué)校、冰雪裝備店、冰雪主題餐廳等業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)年接待游客500萬(wàn)人次。
上海虹橋前灣印象城MEGA：定位“國(guó)際化社交度假漫游灣”，商業(yè)體量超40萬(wàn)平方米，招商率達(dá)95%，引入超350家優(yōu)質(zhì)品牌（含83家首店），打造“凝光之谷”“爪爪幫”等六大沉浸式主題場(chǎng)景。
北京中關(guān)村ARTPARK大融城東區(qū)：以“國(guó)際潮流、高品質(zhì)生活”為主題，引入30余家京西首店（如AlexanderWang、MM6MaisonMargiela），及“chili’s”北京首店、“Theboots泥靴”等餐飲品牌，預(yù)計(jì)12月正式亮相。
總結(jié)與展望
2025年11月，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值重構(gòu)”，核心特征包括：
存量盤活：政策支持與市場(chǎng)需求推動(dòng)存量商業(yè)設(shè)施升級(jí)改造，小體量項(xiàng)目與存量改造成為市場(chǎng)主流；
運(yùn)營(yíng)精細(xì)化：頭部企業(yè)通過(guò)“業(yè)態(tài)調(diào)整+科技賦能”提升運(yùn)營(yíng)效率，餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為吸引客流的核心；
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：房企通過(guò)輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大管理規(guī)模，聚焦運(yùn)營(yíng)能力與品牌輸出；
商文旅融合：商業(yè)與文旅、體育等業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，成為新型商業(yè)發(fā)展的重要方向。
展望未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步向“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)、價(jià)值重構(gòu)”轉(zhuǎn)型，具備運(yùn)營(yíng)實(shí)力與創(chuàng)新活力的企業(yè)（如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆地產(chǎn)、印力集團(tuán)）將在存量盤活與價(jià)值提升的浪潮中持續(xù)領(lǐng)跑。
