市場機構(gòu)預(yù)測，在供應(yīng)持續(xù)過剩和需求相對疲軟的雙重壓力下，2026年深圳寫字樓市場的租金水平和空置率將繼續(xù)承壓。

“短期看，租金仍然會延續(xù)下降的趨勢。”CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨在2025觀點商業(yè)年會上這樣判斷2026年的市場走勢。

01 市場趨勢

2026年深圳寫字樓租金或?qū)⒀永m(xù)下降趨勢。謝晨指出，在基準(zhǔn)情景假設(shè)中，短期看租金仍然會延續(xù)下降的趨勢。

這一判斷基于過去兩年的市場表現(xiàn)——辦公樓租金處于一個加速下行的通道里。2024年，在機構(gòu)監(jiān)測的10個城市中，租金平均降幅大約在7%左右。

租金下調(diào)在深圳表現(xiàn)得尤為明顯。謝晨特別提到，深圳今年在集中下調(diào)租金，降幅相對較大。

這一趨勢從2025年的數(shù)據(jù)中已經(jīng)可以窺見。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，截至2025年第二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金已降至每月每平方米160.1元，較2024年末下跌5.3%，創(chuàng)下近五年新低。

02 空置率高企

與租金下行相伴的是高空置率的持續(xù)?；葑u評級在近期發(fā)布的報告中明確指出，預(yù)計2026年寫字樓空置率將持續(xù)位于高位。

報告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)展望惡化，主要反映寫字樓市場持續(xù)供應(yīng)過剩。在凈吸納量低迷和新增供應(yīng)的雙重影響下，寫字樓空置率可能持續(xù)居高不下，并對甲級寫字樓租金構(gòu)成下行壓力。

2025年上半年的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出這一壓力。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，深圳甲級寫字樓的空置率微升1.2個百分點至27.8%，處于歷史高位。

市場上的業(yè)主們正在積極應(yīng)對高空置率的挑戰(zhàn)。大部分業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)租金以留住或招攬租戶，同時也推出更多樣化的服務(wù)以提升租戶體驗。

03 供應(yīng)過剩

深圳寫字樓市場的核心問題在于供應(yīng)持續(xù)超過需求。仲量聯(lián)行在最近發(fā)布的白皮書中指出，深圳甲級辦公樓市場供應(yīng)高峰仍將持續(xù)。

從2024年第四季度至2028年，深圳預(yù)計將新增約453萬平方米的甲級辦公樓。戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，2025年內(nèi)還有約122萬平方米的甲級寫字樓可投入使用，至2027年在途供應(yīng)達(dá)420萬平方米。

大量企業(yè)自建總部大樓進(jìn)入租賃市場，進(jìn)一步加劇了供應(yīng)壓力。仲量聯(lián)行報告顯示，深圳總部辦公物業(yè)存量占比自2009年的9%攀升至2024年9月底的31%。

這些總部物業(yè)在自用之余，紛紛將空余面積投入租賃市場，與其他專業(yè)寫字樓競爭有限的租戶資源。

04 租戶市場

當(dāng)下的深圳寫字樓市場完全成為租戶的市場。企業(yè)有了更多的選擇和議價能力。

“當(dāng)前業(yè)主普遍非常積極，會主動降租以穩(wěn)住客戶，因為在市場尋找增量客戶非常困難，與其挖掘別人的客戶不如穩(wěn)定自己的客戶。”戴德梁行研究院副院長張曉端指出。

仲量聯(lián)行的研究也印證了這一趨勢，隨著辦公樓市場競爭的加劇，各類型項目間的租金差距持續(xù)縮小，租金分布區(qū)間不斷收窄。

租戶結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為租賃市場的核心驅(qū)動力。2025年上半年，硬科技企業(yè)如人工智能、半導(dǎo)體等細(xì)分領(lǐng)域租賃面積需求以28.1%的需求占比重回首位。

05 市場新動向

面對挑戰(zhàn)，市場參與者正在尋找新的出路。仲量聯(lián)行建議，辦公物業(yè)運營方必須轉(zhuǎn)變思維，以更加專業(yè)化和市場化的視角應(yīng)對市場調(diào)整。

一些新的趨勢正在形成。綠色建筑和可持續(xù)發(fā)展成為重要方向，符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓更受企業(yè)青睞。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰強調(diào)，對于總部辦公物業(yè)而言，更需要構(gòu)建起以招商為導(dǎo)向的、涵蓋商業(yè)辦公物業(yè)全生命周期的專業(yè)資管能力。

靈活辦公空間的需求正在增長。企業(yè)越來越傾向于選擇能夠根據(jù)團隊規(guī)模變化靈活調(diào)整的辦公空間，而非長期固定的大面積租賃。

同時，位置優(yōu)越、交通便利且配套完善的寫字樓仍然保持相對穩(wěn)定的出租率，顯示出市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求依然存在。

一家物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人站在南山科技園一棟半空置的寫字樓里，指著窗外林立的高樓說：“三年前，這里的租金還是每平方米每月200元，現(xiàn)在160元都沒人租?！?/span>

他身后的電子屏上，實時空置率顯示為31.7%。而據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，深圳甲級寫字樓平均空置率已達(dá)27.8%的歷史高位。

仲量聯(lián)行在報告中指出，隨著總部辦公物業(yè)業(yè)主結(jié)構(gòu)的多樣化，自用比例降低，這些物業(yè)面臨快速去化其可租賃面積的挑戰(zhàn)。

市場參與者需要構(gòu)建更專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，才能在激烈的競爭中生存下去。