老商場(chǎng)“改頭換面”撐起新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的半邊天
曾以為要被淘汰的舊商場(chǎng)，正以意想不到的方式煥發(fā)新生。
2025年上半年，全國(guó)新開(kāi)業(yè)的集中式商業(yè)項(xiàng)目（購(gòu)物中心+獨(dú)立百貨）超過(guò)120個(gè)。其中，有接近40個(gè)是由老舊商場(chǎng)、百貨改造而來(lái)的存量項(xiàng)目，占比超過(guò)三成。僅在6月份，存量改造項(xiàng)目的占比甚至首次超過(guò)新建項(xiàng)目，達(dá)到了六成以上。
這讓許多曾被認(rèn)為即將“過(guò)時(shí)”的商業(yè)項(xiàng)目，重新回到了城市商業(yè)地圖的中心位置。
01 市場(chǎng)轉(zhuǎn)折：從“增量擴(kuò)張”到“存量煥新”
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)指點(diǎn)網(wǎng)表示商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向在2025年發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。從全國(guó)來(lái)看，上半年整體開(kāi)業(yè)量比2024年同期下降了9.2%，創(chuàng)下近五年來(lái)的新低。
市場(chǎng)不再盲目追求新項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模，謹(jǐn)慎、穩(wěn)健和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為了新常態(tài)。
在這一背景下，通過(guò)改造盤(pán)活現(xiàn)有老舊物業(yè)，比新建一個(gè)項(xiàng)目更受青睞。
據(jù)指點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)一、二線(xiàn)城市樓齡超過(guò)十年的老舊商業(yè)物業(yè)占比已超過(guò)50%。在商業(yè)發(fā)展更早的北上廣深等一線(xiàn)城市，核心區(qū)域的“高齡”商業(yè)面積更是超過(guò)2億平方米。龐大的存量，為改造提供了巨大的空間。
02 改造之路：并非易事，成功者有何秘訣？
然而，存量改造并非簡(jiǎn)單的“翻新裝修”。美林商旅集團(tuán)常務(wù)副總裁武斌坦言，許多舊改物業(yè)轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心后“曇花一現(xiàn)”，開(kāi)業(yè)火爆一兩年后便迅速陷入低迷，空置率重新升高。
改造的挑戰(zhàn)是多方面的：前期定位同質(zhì)化、硬件設(shè)施老化、客流枯竭、運(yùn)營(yíng)成本高企都是難題。
一個(gè)成功的案例是廣州的“美林M·LIVE天地”。它的前身是一個(gè)經(jīng)營(yíng)不善、長(zhǎng)期閑置的“國(guó)際空間飾品采購(gòu)中心”家居賣(mài)場(chǎng)。
其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于“先行動(dòng)，先做到60分”，而非追求一步到位的完美。項(xiàng)目抓住了區(qū)政府引入宜家的契機(jī)，并隨后與山姆會(huì)員店深度聯(lián)動(dòng)。
運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)每周與山姆進(jìn)行聯(lián)合巡檢，解決實(shí)際問(wèn)題，最終使該店成為山姆體系內(nèi)客流和銷(xiāo)售額的標(biāo)桿。
03 冰火兩重天：一邊是老商場(chǎng)重生，一邊是新項(xiàng)目遇冷
存量改造項(xiàng)目煥發(fā)新生的同時(shí)，不少新建或缺乏特色的商業(yè)項(xiàng)目則陷入困境，市場(chǎng)分化加劇。
在浙江紹興，部分商業(yè)綜合體的境遇可謂“冰火兩重天”。開(kāi)業(yè)僅兩年的旭輝商業(yè)綜合體，出現(xiàn)了商鋪大面積關(guān)閉、客流稀少的現(xiàn)象。一位住在附近的年輕顧客表示，她寧愿開(kāi)車(chē)去更遠(yuǎn)的主城區(qū)商圈，因?yàn)槟抢铩斑x擇多、人也多、熱鬧”。
即便是經(jīng)營(yíng)了15年的老牌商場(chǎng)世茂廣場(chǎng)，主力百貨撤場(chǎng)后也經(jīng)歷了客流下滑。
與之形成鮮明對(duì)比的是，由舊廠(chǎng)房改造而來(lái)的“紹興天地”，憑借餐飲集群、娛樂(lè)矩陣以及持續(xù)的特色活動(dòng)，日均客流量穩(wěn)定在7萬(wàn)人次以上。
04 未來(lái)趨勢(shì)：主題化與體驗(yàn)式商業(yè)成為破局關(guān)鍵
那么，什么樣的改造和運(yùn)營(yíng)才能抓住未來(lái)的消費(fèi)者？答案是深度主題化和體驗(yàn)式融合。
數(shù)據(jù)背后是消費(fèi)邏輯的變遷。如今的消費(fèi)者不再滿(mǎn)足于單純的購(gòu)物，他們追求健康、體驗(yàn)和個(gè)性化的服務(wù)。
商業(yè)項(xiàng)目也朝著更細(xì)分、更融合的方向發(fā)展。2025年上半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，出現(xiàn)了眾多令人耳目一新的嘗試：
主題鮮明：如聚焦二次元文化的上海、重慶等地的主題商場(chǎng)，以及針對(duì)女性、銀發(fā)族等特定客群的商業(yè)體。
業(yè)態(tài)融合：將公園、藝術(shù)、文旅與商業(yè)結(jié)合的“復(fù)合型商業(yè)”成為新范本。例如，南京玄武招商花園城融合了城市生態(tài)公園，深圳K11 ECOAST則致力于打造濱海文化藝術(shù)綜合體。
仲量聯(lián)行的報(bào)告也印證了這一趨勢(shì)，購(gòu)物中心內(nèi)健身運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療健康、寵物服務(wù)等體驗(yàn)和服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)占比顯著提升。
05 區(qū)域分化：三四線(xiàn)城市面臨更大挑戰(zhàn)
商業(yè)活力的區(qū)域分化同樣明顯。新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目高度集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，華東、華南、華北三大核心經(jīng)濟(jì)圈的開(kāi)業(yè)量合計(jì)占比高達(dá)71%。
資源、資金和優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商都在向這些高能級(jí)城市聚集。
與此同時(shí)，部分三四線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。有行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，部分三四線(xiàn)城市的購(gòu)物中心空置率已經(jīng)突破了20%。
造成這種現(xiàn)象的核心原因是供給過(guò)剩和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目快速增多，而人口和消費(fèi)力的增長(zhǎng)跟不上時(shí)，有限的客流就會(huì)被過(guò)度分散。
專(zhuān)家指出，未來(lái)缺乏明確定位和獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的區(qū)域型商業(yè)體，將很難與頭部商圈競(jìng)爭(zhēng)。
在北京，由舊永旺商城改造而來(lái)的超極合生匯西區(qū)開(kāi)業(yè)頭三天，客流量就超過(guò)了74萬(wàn)人次。而在紹興，一些曾經(jīng)輝煌的商場(chǎng)正為客流發(fā)愁。
商業(yè)世界的新陳代謝從未停止。當(dāng)城市告別大拆大建，存量改造與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)就成為商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)的核心命題。
