2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布公告，明確將商場、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，這意味著一直以來處于"沉睡"狀態(tài)的大量商業(yè)房產(chǎn)，有望通過金融創(chuàng)新手段被盤活，同時(shí)也給普通投資者帶來了"買樓收租"的新機(jī)會(huì)。同日，證監(jiān)會(huì)還同步印發(fā)了推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)通知，17項(xiàng)配套業(yè)務(wù)規(guī)則也隨之發(fā)布，形成了完整的政策支撐體系。

簡單說，REITs就是一種讓普通人能參與不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。在此之前，我國的REITs試點(diǎn)主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，普通投資者很難接觸到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的公告共八條，不僅明確了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的定義，還對基金注冊、運(yùn)營管理等作出了詳細(xì)規(guī)定，特別強(qiáng)調(diào)要確保底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流穩(wěn)定，基金管理人必須主動(dòng)做好運(yùn)營管理工作。

中國資本市場學(xué)會(huì)理事田利輝解讀，這是盤活存量資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式最直接的市場化手段，能給存量資產(chǎn)引入"活水"。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過發(fā)行REITs可以把手里的商業(yè)房產(chǎn)變現(xiàn)，緩解債務(wù)壓力，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；對普通投資者而言，今后不用花大價(jià)錢買整棟樓，也能通過購買相關(guān)基金份額，分享商業(yè)地產(chǎn)的租金和運(yùn)營收益。

據(jù)了解，此次推出的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有清晰的政策框架，也就是"1+3+N"體系，包括1項(xiàng)公告、1項(xiàng)通知、2項(xiàng)工作規(guī)程和17項(xiàng)配套規(guī)則，針對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)作出了針對性安排。監(jiān)管部門表示，試點(diǎn)工作將分階段推進(jìn)，初期會(huì)嚴(yán)格把控項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，確保市場平穩(wěn)運(yùn)行，目前已經(jīng)有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備。

從市場現(xiàn)狀來看，我國公募REITs市場已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模。截至2025年12月27日，已有78只REITs上市，融資金額近2100億元，總市值超2199億元，2024年以來相關(guān)指數(shù)上漲19%，已經(jīng)成為重要的資產(chǎn)配置品種。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展的新階段，向著更成熟的方向邁進(jìn)。

后續(xù)，監(jiān)管部門還將推動(dòng)REITs市場擴(kuò)容擴(kuò)圍，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社?；鸬戎虚L期資金入市，研究推出REITs指數(shù)及ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品，讓這個(gè)市場更有活力。對普通投資者來說，這類產(chǎn)品收益主要來自穩(wěn)定的租金和運(yùn)營收入，和股票、債券相關(guān)性較低，能起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，未來配置起來也會(huì)更便捷。