南山科技園某甲級(jí)寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)人員剛和一位租客結(jié)束通話，放下電話嘆了口氣，她所在的辦公樓今年已經(jīng)有近三分之一的辦公室空置。

160.1元每平方米每月——這是2025年上半年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金，創(chuàng)下了近五年來(lái)的新低。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這數(shù)字較去年末又下跌了5.3%。

這個(gè)價(jià)格和五年前相比已經(jīng)下降了約40%。2018年深圳寫(xiě)字樓租金曾達(dá)到每平方米每月280元左右的高點(diǎn)，但之后一路下滑。

市場(chǎng)寒流

2025年上半年的深圳商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)出“供應(yīng)收縮、需求分化、成本下探”的特征。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率攀升至27.8%，較去年末微升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)壓力一目了然：上半年深圳新增供應(yīng)23.5萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，但全市累計(jì)凈吸納量?jī)H6.8萬(wàn)平方米。

這意味著進(jìn)入市場(chǎng)的辦公空間遠(yuǎn)超被租用的空間。按這個(gè)趨勢(shì)，到2027年底，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量有望突破1000萬(wàn)平方米。

價(jià)格分化

租金的下滑并非均勻分布在全市各個(gè)區(qū)域。

福田車(chē)公廟片區(qū)租金下跌約8.3%，是下跌最明顯的區(qū)域，目前租金為每月每平方米147.5元。相反，南山科技園和前海片區(qū)的租金雖然也在下滑，但跌幅相對(duì)較小。

高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，深圳寫(xiě)字樓租金從2018年巔峰期的280元/㎡·月下降至如今的139元/㎡·月，降幅達(dá)到了50%，堪稱(chēng)腰斬。

租客市場(chǎng)

租戶們開(kāi)始享受前所未有的議價(jià)能力。一位福田的寫(xiě)字樓租戶表示，他們那棟辦公樓的租金已經(jīng)從70多元一平跌到50元一平。

“很多租戶會(huì)貨比三家，用周邊價(jià)格更低的項(xiàng)目，來(lái)要求我們項(xiàng)目降價(jià)。”南山科技園某甲級(jí)寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)人員表示，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段。

市場(chǎng)現(xiàn)狀讓開(kāi)發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度。2025年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)同比減少了35%，主要源于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)不確定性的謹(jǐn)慎態(tài)度。

供需失衡

市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)不僅是當(dāng)前的高空置率，更是未來(lái)的供應(yīng)壓力。未來(lái)三年將有大量新供應(yīng)入市，到2027年，在途供應(yīng)達(dá)420萬(wàn)平方米。

戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管陳俊儒指出：“沒(méi)有賣(mài)不掉的資產(chǎn)，只有賣(mài)不掉的價(jià)格?！?市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)格敏感期，降價(jià)成為吸引租戶的主要手段。

張女士是一家科技創(chuàng)業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，最近剛為公司找到了新的辦公室?！拔覀冎霸谀仙降霓k公空間租金是每月每平方米90元，現(xiàn)在在同一區(qū)域找到了每月每平方米70元的空間，還獲得了3個(gè)月的免租期?！?/span>

行業(yè)分化

高端寫(xiě)字樓受到的沖擊尤其明顯。市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“核心分化”格局，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域的租金相對(duì)堅(jiān)挺。

前海部分特定項(xiàng)目為符合條件的企業(yè)提供低至市場(chǎng)參考價(jià)3折的租金優(yōu)惠。與此同時(shí)，一些新興科技企業(yè)仍在擴(kuò)張，硬科技企業(yè)如DeepSeek、宇樹(shù)科技等掀起新一輪擴(kuò)張熱潮。

2023年深圳三大核心區(qū)域——福田、羅湖、南山的寫(xiě)字樓租售單價(jià)，相較于歷史最高均有20%以上幅度的下滑。

政策應(yīng)對(duì)

面對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，政府部門(mén)開(kāi)始通過(guò)政策引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整。深圳計(jì)劃未來(lái)三年改造50萬(wàn)平方米存量物業(yè)為保障房。

前海管理局推出“深港匯”雙向總部基地項(xiàng)目，為符合條件的創(chuàng)新型企業(yè)提供租金優(yōu)惠。這些政策旨在通過(guò)減少供應(yīng)、創(chuàng)造新需求來(lái)平衡市場(chǎng)。

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)各主要片區(qū)現(xiàn)狀：

市場(chǎng)交易已從企業(yè)擴(kuò)張需求轉(zhuǎn)變?yōu)榘徇w需求。一家金融服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人站在深圳福田CBD一棟高端寫(xiě)字樓的落地窗前，看著樓下稀疏的人流說(shuō)：“三年前我們搬到這里時(shí)，租金是現(xiàn)在的1.5倍，而且?guī)缀鯖](méi)有議價(jià)空間。”

深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處在調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。隨著價(jià)格持續(xù)調(diào)整和更多支持政策的出臺(tái)，一些投資者和租戶已經(jīng)開(kāi)始看到市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)。

在南山科技園附近，一家投資公司的分析師正在向客戶介紹一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?！艾F(xiàn)在可能是長(zhǎng)期投資者入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)，”他說(shuō)，“市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)回歸理性。”