恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏簽下上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)20年運(yùn)營權(quán)合同時(shí)，這家老牌港資地產(chǎn)商已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的新戰(zhàn)略。
與恒隆類似，北京SKP引入博裕資本，萬達(dá)商管出售48座萬達(dá)廣場(chǎng)股權(quán)，這些看似孤立的交易背后，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的資本交易邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。
資產(chǎn)交易
2025年中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一幅復(fù)雜的交易圖景。在北京，曾經(jīng)的“全球店王”北京SKP確認(rèn)向博裕資本出售42%-45%的股權(quán)。
根據(jù)北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公示信息，博裕五期美元基金通過其關(guān)聯(lián)方擬收購北京SKP這部分股權(quán)。交易后，原控股股東之一Radiance公司繼續(xù)間接持有北京SKP 42%-45%股權(quán)，仍保留控制權(quán)。
行業(yè)領(lǐng)頭羊的股權(quán)變動(dòng)，反映了即便是最頂級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也面臨資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力。
萬達(dá)商管的動(dòng)作更為徹底。2025年5月，太盟、騰訊、潘達(dá)商管、陽光人壽保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合收購了48座萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。8月，這些機(jī)構(gòu)成立了總出資額達(dá)224.29億元的私募基金“蘇州寬遇股權(quán)投資基金合伙企業(yè)”。
模式轉(zhuǎn)變
恒隆地產(chǎn)近期的戰(zhàn)略調(diào)整，清晰展示了行業(yè)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式的轉(zhuǎn)型路徑。
2025年下半年，恒隆接連拿下杭州百貨大樓、無錫新世界百貨的經(jīng)營權(quán)。12月，恒隆與上海九百集團(tuán)簽約，獲得南京西路原梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)20年運(yùn)營權(quán)，總投資達(dá)22億元。
這種模式的核心是 “不持有資產(chǎn)，但掌控運(yùn)營” 。以梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，恒隆與上海九百成立合資公司，以租賃方式共同運(yùn)營這一地標(biāo)項(xiàng)目，項(xiàng)目履約期為20年。
政策東風(fēng)
商業(yè)地產(chǎn)資本交易邏輯轉(zhuǎn)型的背后，有明確的政策推動(dòng)力。2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)及滬深交易所集中發(fā)布了30項(xiàng)REITs相關(guān)政策。
這些政策的核心是將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)范圍。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，這意味著有望打通“融投管退”的完整閉環(huán)。
華泰證券分析指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出標(biāo)志C-REIT正式進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全品類發(fā)展時(shí)代。這對(duì)于相關(guān)企業(yè)而言，有望進(jìn)一步打通融投管退閉環(huán)，提升資產(chǎn)流動(dòng)性。
未來格局
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年中國多層次REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)。特別是機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2025年發(fā)行16單，是往年的三倍以上。
2025年末，上海寫字樓市場(chǎng)已在供應(yīng)放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調(diào)整。2026年，市場(chǎng)將正式邁入“存量提質(zhì)、需求分層、運(yùn)營革新、資本聚焦”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)與效率雙輪驅(qū)動(dòng)” 。
當(dāng)恒隆地產(chǎn)拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)運(yùn)營權(quán)時(shí)，這一動(dòng)作被其行政總裁盧韋柏稱為“具有劃時(shí)代意義”。
上海的南京西路商圈內(nèi)，這家港資地產(chǎn)商已經(jīng)擁有從恒隆廣場(chǎng)到梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的完整商業(yè)帶，總規(guī)模擴(kuò)大44%至31.23萬平方米。但他們不再需要為這些資產(chǎn)背上沉重的債務(wù)。
隨著REITs市場(chǎng)的發(fā)展，未來可能有更多資本通過這一渠道進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而專業(yè)的運(yùn)營商則通過輸出管理能力獲取穩(wěn)定收益。
這條路徑正在被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所采納，成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的清晰方向。
