28.5億！上海K11寫字樓要賣？新世界發(fā)展的“回血”算盤

上海淮海中路的地標(biāo)建筑內(nèi)，一家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的員工放下電話，向旁邊的同事確認(rèn)：“新世界那邊對出售傳聞，還是不置可否?！?/span>

這些位于上海核心商圈淮海中路的11至58層寫字樓，建筑面積約8.1萬平方米，正以28.5億元人民幣的價格被擺上貨架。若交易達(dá)成，這將是上海大宗商業(yè)地產(chǎn)市場的一筆標(biāo)志性交易。

01 交易核心

上海K11藝術(shù)購物中心所在的綜合體內(nèi)，新世界發(fā)展計劃出售的是11層至58層的寫字樓部分，而1至10層的購物藝術(shù)中心并不在此次出售范圍內(nèi)。

這一物業(yè)原名為“上海香港新世界大廈”，自2002年落成以來，一直是淮海中路的地標(biāo)建筑。

公開資料顯示，該項目總面積達(dá)11.6萬平方米，其中寫字樓面積為8.05萬平方米，商業(yè)部分為3.55萬平方米。

02 債務(wù)壓力

新世界發(fā)展此次出售計劃的背后，是其不容忽視的財務(wù)壓力。雖然公司近期完成了總額882億港元的銀行再融資，但這實質(zhì)上是“借新還舊”的債務(wù)展期。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額約1246.3億港元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)約322億港元，而賬上現(xiàn)金及存款為218億港元，資金壓力顯而易見。

新任行政總裁黃少媚上任后明確將 “減債”作為首要任務(wù)，并提出包括出售非核心資產(chǎn)在內(nèi)的“七招減債”策略。

03 市場背景

新世界發(fā)展選擇此時出售上海核心資產(chǎn)，與上海寫字樓市場的現(xiàn)狀密不可分。2025年上海甲級寫字樓市場迎來供應(yīng)高峰，全年新增供應(yīng)面積約85萬平方米。

同時，市場空置率持續(xù)攀升，四季度全市甲級寫字樓平均空置率達(dá)23.4%，平均租金則下降至6.62元/平方米/天。

這種市場環(huán)境使業(yè)主面臨兩難選擇：繼續(xù)持有承受租金下行壓力，或出售變現(xiàn)但可能需接受較低價格。新世界發(fā)展顯然傾向于后者。

04 矛盾回應(yīng)

對于出售傳聞，新世界發(fā)展方面給出了矛盾的回應(yīng)。有媒體從上海新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司獲悉，工作人員明確表示“不存在寫字樓出售的情況”。

該公司招商部人士進(jìn)一步回應(yīng)稱：“上海香港新世界大廈的寫字樓部分僅對外出租，并不出售。近期有關(guān)寫字樓出售，均為中介機(jī)構(gòu)制造的假消息?！?/span>

與此同時，也有商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士透露：“該項目確實正在掛牌出售，按目前了解到的初步信息，有意向買家正在就此進(jìn)行接觸?！?/span>

05 戰(zhàn)略調(diào)整

此次出售傳聞并非孤立事件。近年來，新世界發(fā)展已多次出售資產(chǎn)，包括2024年嘗試以90億港元出售香港尖沙咀K11 Art Mall，以及2025年3月將杭州一棟市值10億元的甲級寫字樓擺上貨架。

在2025財年業(yè)績發(fā)布會上，新世界發(fā)展管理層明確表示：“全力推進(jìn)銷售是集團(tuán)減債的重要一環(huán)?！?/span>

公司2025財年合約銷售額達(dá)到260億港元，并計劃在2026財年將銷售目標(biāo)提高至270億港元。

香港新世界大廈矗立在淮海中路已二十余年，其寫字樓部分可能易主的消息引發(fā)了市場對新世界發(fā)展戰(zhàn)略的重新審視。

這座建筑頂層的視野依然開闊，可以俯瞰整個上海核心商圈的變遷。而寫字樓大堂的顯示屏上，出租率的數(shù)字仍在每日更新，與出售傳聞形成了微妙對比。

上海大宗商業(yè)地產(chǎn)交易市場在2025年已顯現(xiàn)出筑底企穩(wěn)的跡象，但分化趨勢明顯。未來隨著公募REITs在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的試點(diǎn)推進(jìn)，這類核心資產(chǎn)的流動性和估值邏輯或?qū)⒂瓉硇碌淖兓?/span>