來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 撰文：許偉英 審校：陳朗洲

觀點(diǎn)指數(shù) 運(yùn)營(yíng)商業(yè)績(jī)分化明顯，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)  觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的12家商辦運(yùn)營(yíng)商平均出租率水平為84.5%，同比下滑0.29個(gè)百分點(diǎn)。超半數(shù)企業(yè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均出租率出現(xiàn)下滑，也意味著辦公市場(chǎng)租賃端去化難度加大，辦公市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。

商辦資產(chǎn)交易端堅(jiān)挺，大悅城擬出售中糧置地廣場(chǎng)  寫(xiě)字樓資產(chǎn)仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，上半年部分商辦運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)商辦資產(chǎn)項(xiàng)目的退出，完成多宗交易。而期內(nèi)大悅城旗下西單大悅城參股公司掛牌出售中糧置地廣場(chǎng)100%股權(quán)，掛牌底價(jià)42.56億元。

辦公物業(yè)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，廣州辦公掛牌租金年內(nèi)首次趕超深圳  辦公物業(yè)供給繼續(xù)增加，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項(xiàng)目正式入市，同時(shí)重點(diǎn)城市辦公物業(yè)建設(shè)進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)。

商辦運(yùn)營(yíng)商引入共享辦公業(yè)態(tài)，辦公空間服務(wù)商繼續(xù)前行  9月6日，恒基兆業(yè)集團(tuán)旗下BCos上海恒基星揚(yáng)西岸中心開(kāi)業(yè)，新開(kāi)的辦公空間位于上海恒基星揚(yáng)西岸中心3-5層。此外，辦公空間服務(wù)商創(chuàng)富港完成2023年中期業(yè)績(jī)的披露，從財(cái)報(bào)中可以看到，創(chuàng)富港繼續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利，但凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

運(yùn)營(yíng)商業(yè)績(jī)分化明顯，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)

期內(nèi)，不少房開(kāi)企業(yè)完成了2023年中期業(yè)績(jī)的披露，從財(cái)報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)受經(jīng)濟(jì)下行、辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)等因素影響，部分企業(yè)寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)收和出租率水平有所下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源，企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理  注：華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022H1出租率數(shù)據(jù)未披露，故采用2022年底數(shù)據(jù)比較

出租率方面，截至上半年底，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的12家商辦運(yùn)營(yíng)商平均出租率水平為84.5%，相較去年同期的84.8%下滑0.29個(gè)百分點(diǎn)。

其中，截至上半年底平均出租率超90%的商辦運(yùn)營(yíng)商包括太古地產(chǎn)以及金茂商業(yè)。前者旗下的廣州太古匯、北京頤堤港以及上海興業(yè)太古匯寫(xiě)字樓部分出租率水平均超90%，后者旗下位于北京、南京以及長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓項(xiàng)目出租率均超90%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，實(shí)現(xiàn)滿租的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要有金融街資管旗下北京金融大廈、北京通泰大廈以及上海靜安融悅中心A棟項(xiàng)目；招商蛇口旗下深圳工業(yè)區(qū)大廈、深圳金融中心、深圳郵輪中心寫(xiě)字樓、深圳招商積余大廈以及深圳科技大廈；金茂旗下的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際研發(fā)中心等等?？梢园l(fā)現(xiàn)，滿租項(xiàng)目主要分布于一線及新一線城市，這部分城市的辦公需求仍存，如何實(shí)現(xiàn)高水平出租率也更為考驗(yàn)商辦運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目管理能力。

具體來(lái)看，科技大廈保持高位出租率水平是基于重大租戶整體承租；金融街資管旗下寫(xiě)字樓項(xiàng)目集中在城市核心商務(wù)區(qū)，盈利能力較強(qiáng)，其坐落在北京金融街商圈的寫(xiě)字樓項(xiàng)目入駐企業(yè)主要是以金融行業(yè)為代表的客戶組合。因此，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)為輔，附加商辦運(yùn)營(yíng)商客群定位、項(xiàng)目管理能力等，助推寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

同比上，12家樣本企業(yè)平均出租率水平出現(xiàn)同比下滑的企業(yè)占比58.33%，其中不乏陸家嘴、瑞安辦公、大悅城等商辦運(yùn)營(yíng)商，超半數(shù)企業(yè)出租率出現(xiàn)下滑，也意味著辦公市場(chǎng)租賃端去化難度加大，辦公市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。

12家企業(yè)中出租率數(shù)值同比下滑最大的是大悅城（不計(jì)香港項(xiàng)目），對(duì)比其過(guò)往財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，大悅城寫(xiě)字樓平均出租率下滑主要是其位于北京的西單大悅中心出租率數(shù)值從2022年上半年底的95%下降至83%，該項(xiàng)目大悅城權(quán)益占比為30.39%，以及北京中糧置地廣場(chǎng)出租率水平從88.01%下降至83%，該項(xiàng)目大悅城權(quán)益占比為30.39%。

出租率水平同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)包括中海商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商商管、恒隆地產(chǎn)以及金融街資管。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理  注：陸家嘴集團(tuán)租賃收入包括寫(xiě)字樓和研發(fā)樓租賃收入

從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年寫(xiě)字樓租賃部分收入超10億元的商辦運(yùn)營(yíng)商有中海商業(yè)以及陸家嘴。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)到9家商辦運(yùn)營(yíng)商在內(nèi)地的寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收出現(xiàn)同比下滑的，占比為55.56%，但9家企業(yè)合計(jì)營(yíng)收相較去年同期有所增長(zhǎng)。

其中寫(xiě)字樓收入出現(xiàn)下滑的企業(yè)包括中海、越秀房托、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)以及北辰實(shí)業(yè)，其中北辰實(shí)業(yè)寫(xiě)字樓收入同比下滑20.38%，降幅最大。太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)中表示撇除人民幣幣值變動(dòng)影響，寫(xiě)字樓租金收入總額上升百分之一。

具體來(lái)看，陸家嘴集團(tuán)上半年辦公物業(yè)創(chuàng)收18.63億元位居首位，同比上漲24.78%。觀點(diǎn)指數(shù)翻閱陸家嘴集團(tuán)2023年中期財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其位于上海和天津的甲級(jí)寫(xiě)字樓的出租率和項(xiàng)目單價(jià)水平并未出現(xiàn)明顯上漲，為此觀點(diǎn)指數(shù)判斷收入上漲部分主要是由于高品質(zhì)研發(fā)樓創(chuàng)造的。

此外，上半年中海寫(xiě)字樓租賃實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.5億元，同比下滑5.71%，一線城市收入占比53%，年內(nèi)租賃面積54萬(wàn)平方米，2年以上租約面積占比70%。2023年上半年，中海商業(yè)寫(xiě)字樓有70棟，管理規(guī)模為457萬(wàn)平方米。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為代表，上半年寫(xiě)字樓商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)合計(jì)營(yíng)收約9億元，同比增長(zhǎng)19.82%，其中物業(yè)管理部分收益貢獻(xiàn)92.4%。目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活為26個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積為170萬(wàn)平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，上半年新增項(xiàng)目的入市無(wú)疑加大了商辦運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目去化壓力，其中樣本企業(yè)中中海、招商蛇口等企業(yè)上半年均有新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市。

其中，中海在2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中提及上半年新增三座寫(xiě)字樓項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，分別為昆明的中國(guó)國(guó)際中心寫(xiě)字樓，總建筑面積11.3萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)的中海廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，總建筑面積8.4萬(wàn)平方米；以及合肥的中海九樾-環(huán)宇大廈寫(xiě)字樓，總建筑面積4萬(wàn)平方米。

招商蛇口上半年新增深圳新時(shí)代二期時(shí)間廣場(chǎng)項(xiàng)目入市，項(xiàng)目由招商蛇口持股100%，經(jīng)營(yíng)建筑面積約為7.8萬(wàn)平方米。

商辦資產(chǎn)交易端堅(jiān)挺，大悅城擬出售中糧置地廣場(chǎng)

銷售端，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓資產(chǎn)仍展現(xiàn)較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，上半年部分商辦運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)商辦資產(chǎn)項(xiàng)目的退出，完成多宗商辦資產(chǎn)交易。如大悅城中報(bào)透露上半年實(shí)現(xiàn)武漢光谷大悅城寫(xiě)字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多宗大宗交易。

此外，9月1日，大悅城控股集團(tuán)發(fā)布公告表示大悅城控股子公司西單大悅城有限公司擬通過(guò)北交所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下文稱北京昆庭）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，交易掛牌底價(jià)為42.56億元，其中股權(quán)掛牌底價(jià)為34.49億元，債權(quán)掛牌底價(jià)為8.07億元。

其中北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街208號(hào)的中糧置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，總建筑面積約8.1萬(wàn)平方米，另有車(chē)位377個(gè)。項(xiàng)目已于2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月。

截至4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評(píng)估值約為24.38億元、增值率為125.4%。觀點(diǎn)指數(shù)翻閱大悅城中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中糧置地廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資25.89億元，交易掛牌底價(jià)42.56億元，相較項(xiàng)目總投資增長(zhǎng)了64.39%。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，大悅城地產(chǎn)2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年上半年寫(xiě)字樓租金收入2.73億元，同比增幅16.2%，其中北京中糧置地廣場(chǎng)營(yíng)收7580萬(wàn)元，收入同比有所增長(zhǎng)，但同時(shí)該項(xiàng)目出租率相較去年同期有所下滑。

整體來(lái)看，出售該項(xiàng)目將助力大悅城進(jìn)行資產(chǎn)架構(gòu)調(diào)整，減弱重資產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)讓大悅城集團(tuán)快速補(bǔ)充資金。公告中，大悅城表示此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

大宗交易方面，期內(nèi)共計(jì)完成1宗商辦資產(chǎn)交易案例，即北京市豐臺(tái)區(qū)迦南大廈2號(hào)樓等房產(chǎn)以3.475億元成交，環(huán)比上個(gè)報(bào)告期商辦資產(chǎn)交易宗數(shù)及金額有所下滑。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年初截至報(bào)告期末，內(nèi)地共計(jì)有24宗商辦資產(chǎn)大宗交易，成交總金額為174.22億元，平均每單商辦資產(chǎn)大宗交易金額為7.26億元（不含復(fù)星國(guó)際中心項(xiàng)目）。

辦公物業(yè)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，廣州辦公掛牌租金年內(nèi)首次趕超深圳

辦公市場(chǎng)供給方面，8月全國(guó)辦公物業(yè)出租掛牌量7.17萬(wàn)套，環(huán)比上漲15.27%，辦公物業(yè)掛牌量較上月出現(xiàn)上漲。

期內(nèi)辦公物業(yè)供給繼續(xù)增長(zhǎng)，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項(xiàng)目正式入市，該項(xiàng)目作為北辰集團(tuán)首個(gè)城市更新項(xiàng)目，是由北辰購(gòu)物中心改造而來(lái)，項(xiàng)目總建筑面積約3萬(wàn)平方米。

同時(shí)觀點(diǎn)指數(shù)注意到重點(diǎn)城市不少辦公物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程穩(wěn)步進(jìn)行，如廣州城中村改建項(xiàng)目盈昊大廈已完成主體結(jié)構(gòu)封頂、徐家匯中心ITC項(xiàng)目B座370米塔樓封頂、上海臨港西島金融中心項(xiàng)目主樓核心筒全面封頂?shù)鹊?，未?lái)辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)將持續(xù)增加。

數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

租金走勢(shì)方面，期內(nèi)一線城市上海、深圳以及廣州辦公掛牌租金均出現(xiàn)環(huán)比上漲，上海和深圳租金環(huán)比漲幅均在3%以內(nèi)，整體租金水平變動(dòng)幅度不大。而廣州在8月辦公物業(yè)掛牌租金為3.41元/天/平方米，環(huán)比上漲12.17%，上漲后廣州辦公掛牌租金在本年度首次超過(guò)深圳。

具體來(lái)看，北京和上海重點(diǎn)商務(wù)行政區(qū)域均出現(xiàn)辦公租金下滑的走勢(shì)，其中觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)北京50%的行政區(qū)出現(xiàn)辦公租金環(huán)比下滑，重點(diǎn)商務(wù)區(qū)西城區(qū)、東城區(qū)以及朝陽(yáng)區(qū)均有不同程度的租金下降。其中，降幅最大的是西城區(qū)，降幅超10%。上海60%的行政區(qū)域出現(xiàn)同樣出現(xiàn)辦公租金環(huán)比下降，包括黃浦區(qū)。廣州和深圳也出現(xiàn)部分行政區(qū)辦公掛牌租金環(huán)比下滑，租金下滑區(qū)域主要集中在郊區(qū)。

同比方面，北京、上海以及廣州多個(gè)行政區(qū)辦公掛牌租金水平不及去年同期，主要是受經(jīng)濟(jì)下行以及辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)等因素的影響，同時(shí)居家辦公逐漸被企業(yè)接受也是寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)下行的重要因素。

可以注意到，深圳多個(gè)行政區(qū)辦公掛牌租金水平超去年同期，不過(guò)重點(diǎn)商務(wù)區(qū)福田區(qū)以及羅湖區(qū)同比漲幅不大，租金水平基本與去年持平。

總體而言，期內(nèi)一線城市辦公掛牌租金有所回溫，北京、上海及深圳辦公租金變動(dòng)幅度不同，但辦公市場(chǎng)熱度不及去年同期。

辦公空間服務(wù)商繼續(xù)前行，企業(yè)仍積極擴(kuò)張

9月6日，恒基兆業(yè)集團(tuán)旗下BCos上海恒基星揚(yáng)西岸中心開(kāi)業(yè)，這是BCos繼上海恒基名人商業(yè)大廈項(xiàng)目、上海恒基六八八廣場(chǎng)項(xiàng)目之后，再次布局上海的新項(xiàng)目。BCos本次新開(kāi)業(yè)的辦公空間位于上海恒基星揚(yáng)西岸中心3-5層，總面積超八千平方米。

BCos（Being Cospace）是由星皓（北京）管理咨詢有限公司運(yùn)營(yíng)，是恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)旗下的高端共享辦公空間品牌，目前共享辦公空間項(xiàng)目主要分布在恒基兆業(yè)旗下寫(xiě)字樓項(xiàng)目的部分樓層中。

此外，期內(nèi)北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目完成第一階段的資產(chǎn)升級(jí)改造計(jì)劃，目前辦公樓整體升級(jí)進(jìn)度近8層，預(yù)計(jì)今年10月將完成項(xiàng)目的整體改造，其中項(xiàng)目引入的Bridge+奕橋共享空間也即將亮相。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，將旗下寫(xiě)字樓項(xiàng)目部分樓層打造成辦公空間產(chǎn)品的商辦運(yùn)營(yíng)商并不少見(jiàn)，如中海旗下OFFICEZIP品牌，以及凱德Bridge+奕橋共享空間品牌。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，商辦運(yùn)營(yíng)商推出辦公空間服務(wù)品牌能夠更好地服務(wù)租戶，提升與租戶之間的粘性，同時(shí)在項(xiàng)目去化，吸引客戶方面也有一定的助推作用。

辦公空間服務(wù)商方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)辦公空間服務(wù)商創(chuàng)富港和BEEPLUS均有擴(kuò)張動(dòng)態(tài)。其中BEEPLUS與無(wú)錫錫東新城城市發(fā)展集團(tuán)有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，合作的產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目位于錫東新城商務(wù)區(qū)金控大廈，預(yù)計(jì)將在2024年初開(kāi)幕。

9月6日，大橫琴國(guó)際產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心正式啟幕，這是BEEPLUS和其主要投資方珠海大橫琴集團(tuán)第三次攜手合作的項(xiàng)目。該項(xiàng)目由大橫琴（澳門(mén)）有限公司建設(shè)打造，BEEPLUS進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理。

同時(shí)，期內(nèi)創(chuàng)富港在北京和香港有新增辦公空間項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別為創(chuàng)富港大恒科技大廈共享辦公空間以及創(chuàng)富港香港合和中心48樓共享辦公空間。

此外，觀點(diǎn)指數(shù)關(guān)注到創(chuàng)富港于8月下旬公布了2023年的中期業(yè)績(jī)公告。上半年創(chuàng)富港錄得營(yíng)業(yè)收入3.6億元，同比增長(zhǎng)5.49%，營(yíng)收組成均為租賃及商務(wù)服務(wù)業(yè)務(wù)收入；凈利潤(rùn)錄得1630.18萬(wàn)元，同比下降32.3%，歸屬于掛牌公司股東的凈利潤(rùn)1472.94萬(wàn)元，同比下降33.69%。

截止期末，創(chuàng)富港資產(chǎn)合計(jì)18.21億元，負(fù)債總計(jì)16.30億元，短期借款155.98萬(wàn)元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為2.50億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.54%。從財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)富港繼續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利，但凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前辦公空間行業(yè)雖然依然面對(duì)質(zhì)疑，但不少行業(yè)中的企業(yè)仍在積極擴(kuò)張，打造品牌競(jìng)爭(zhēng)力，繼續(xù)向前。