來源：華夏時報 作者：梁寶欣

深圳甲級寫字樓市場在第三季度呈現(xiàn)出明顯的降溫態(tài)勢，空置率高達28.3%，創(chuàng)下近年來新高，同時平均租金也跌回到12年前的水平。

根據第一太平戴維斯的數據，2023年第三季度深圳甲級寫字樓全市的空置率環(huán)比上升了1.3個百分點至28.3%，遠高于北京的19.5%、上海的19.1%以及廣州的20.9%。

與此同時，第三季度深圳甲級寫字樓平均租金降至每平方米每月168.9元（人民幣，下同），租金指數環(huán)比下降3.1%、同比下降5.1%，環(huán)同比降幅分別擴張2.0及2.2個百分點。值得一提的是，《華夏時報》記者通過對比深圳近15年甲級寫字樓租金數據時發(fā)現(xiàn)，深圳甲級寫字樓今年第三季度平均租金回到12年前，與2011年第二季度的平均租金水平（168.4元/平米/月）相當。

10月13日，記者走訪了深圳寶安區(qū)部分寫字樓，發(fā)現(xiàn)會展灣中港寫字樓的租金大部分為80元/平米/月，遠低于深圳第三季度甲級寫字樓的平均租金。其中，會展灣中港有一間150平米辦公室（毛坯）的租金達到58元/平米/月。而記者還向寫字樓中介了解到，上述提及150平米的辦公室，房東之前買的時候總價接近700萬元，現(xiàn)在400多萬元有人要的話就會選擇賣掉，虧了200多萬元。

10月13日，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄在接受《華夏時報》記者采訪時表示，寫字樓需求的增長在很大程度上仍依賴于積極的宏觀經濟環(huán)境和政策的刺激，短期內，全球宏觀經濟形勢仍然嚴峻，預計至少在未來3—6個月內寫字樓用家（客戶）仍保持謹慎，市場租賃和購置需求將延續(xù)疲軟趨勢，而租金價格也將延續(xù)下行趨勢。

根據第一太平戴維斯的數據，2023年第三季度，深圳甲級寫字樓市場共迎來五個新項目入市，新增面積約27.7萬平米。截至三季度末，全市總存量環(huán)比擴張2.7%，至1071.9萬平米。

據第一太平戴維斯介紹，第三季度內，深圳甲級寫字樓多數項目問詢及帶看量有所增長，租賃市場活躍度較上季度略有回溫，疊加新項目已有部分預租去化，全市凈吸納量升至6.7萬平方米。其中，信息技術、金融、零售及貿易行業(yè)為租賃成交主力，與其它行業(yè)相較，源自上述行業(yè)的需求表現(xiàn)相對活躍。

林木雄稱，從華南市場來看，金融與專業(yè)服務是基石，新興行業(yè)在為寫字樓租賃需求的增長注入新動力。整體而言，金融（銀行、保險公司、券商）及專業(yè)服務業(yè)（律師事務所、會計事務所）仍然是寫字樓需求的重要來源。以廣深為例，上述兩行業(yè)需求均可占市場總需求的30%以上。此外，信息技術行業(yè)（手游、軟件開發(fā)等互聯(lián)網科技公司）持續(xù)成為近年新的需求增長點。

不過，第一太平戴維斯也表示，鑒于租戶方仍普遍執(zhí)行嚴格的成本控制策略，市場整體擴張需求表現(xiàn)仍較為疲軟，加之大規(guī)模新增供應的結構性影響，三季度深圳甲級寫字樓空置率環(huán)比上升1.3個百分點，至28.3%。

數據來源：第一太平戴維斯

需要注意的是，三季度深圳甲級寫字樓空置率遠高于同期北京的19.5%、上海的19.1%、廣州的20.9%，位居四大一線城市之首。

據記者觀察，2023年第三季度深圳甲級寫字樓空置率為近15年來的次新高，僅次于2020年第三季度29.7%的空置率。

數據來源：第一太平戴維斯

林木雄認為，寫字樓市場空置率是由多種原因造成的。首先，是城市規(guī)劃與市場需求匹配不平衡。多地經濟出現(xiàn)過度傾向“三產化”，導致部分城市出現(xiàn)過于超前的城市規(guī)劃和多中心的發(fā)展格局，商辦用地及相關物業(yè)市場發(fā)展急速涌現(xiàn)，造成短期“消化不良”。其次，全球經濟增長受到抑制，企業(yè)經營承壓，辦公需求縮減。近兩年，受疫情、地緣政治沖突等影響全球經濟增長受到抑制，企業(yè)經營承壓向前追溯可以發(fā)現(xiàn)同為四大一線城市的北京、上海、廣州、深圳都展現(xiàn)出較為顯著的市場差異。

在疫情影響逐步消退的大背景下國內經濟整體呈現(xiàn)出較為快速且有力的恢復性增長走勢相關數據顯示在剛剛過去的第三季度國內生產總值達28256億元較第二季度增長7.3%。盡管增速較一季度和二季度的表現(xiàn)有明顯提升但與疫情前

相比，仍存在一定差距。受此影響，企業(yè)在寫字樓租賃方面的表現(xiàn)整體較為謹慎，擴張需求明顯不足。

同時，全球經濟增速持續(xù)放緩，也使得企業(yè)在經營方面承受較大壓力，尤其是在國際環(huán)境較為復雜的情況下，很多企業(yè)不得不采取更加謹慎的策略來應對潛在的經營風險。在這種情況下，很多企業(yè)開始壓縮辦公場所的租賃面積，以降低運營成本。這也進一步加劇了寫字樓的空置壓力。

新增供應集中入市也加劇了市場競爭。在市場需求受抑的背景下，很多城市又持續(xù)迎來大量供應入市，這不僅推升了空置率，還進一步壓低了租金水平。

謝靖宇表示：“季內，深圳繼續(xù)加大力度穩(wěn)增長，為經濟復蘇蓄力積勢，但房地產市場仍然承壓，各板塊復蘇表現(xiàn)仍不均衡。寫字樓擴張需求延續(xù)疲軟，租金降幅再擴大?！?/span>

對于深圳甲級寫字樓市場的未來展望，林木雄表示，考慮到宏觀經濟環(huán)境的復雜性以及全球經濟的恢復速度，預計未來一段時間內寫字樓的租賃需求仍將保持謹慎態(tài)度。

同時，隨著新增供應的持續(xù)入市，寫字樓的空置率仍將保持較高水平，租金水平也可能會繼續(xù)受到壓制。

隨著國內經濟的逐步復蘇以及政策環(huán)境的逐步改善，預計未來寫字樓的租賃需求將逐步恢復。同時，業(yè)主方也將繼續(xù)采取降租等措施以吸引更多的租戶，這將有助于提高寫字樓的出租率。

隨著新興行業(yè)的快速發(fā)展以及科技創(chuàng)新的不斷涌現(xiàn)，也將為寫字樓市場帶來新的增長點。因此，未來寫字樓市場仍然具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

不過需要看到的是，當前寫字樓市場的競爭越來越激烈，也存在著部分無效供應的情況。因此，在未來發(fā)展過程中，業(yè)主方需要更加注重提升物業(yè)品質和服務水平，以滿足租戶不斷提升的需求。

據悉，受經濟復蘇挑戰(zhàn)的影響，加上市場競爭加劇，業(yè)主方不得不繼續(xù)加大降租力度。深圳全市甲級寫字樓平均租金已降至每平方米每月168.9元，租金指數環(huán)比下降3.1%，同比下降5.1%。這種租金水平已經回到了十二年前，與2011年第二季度的平均租金水平相當。同時，相比近十五年來的平均租金最高峰，即2018年第三季度的每平方米每月233.1元，現(xiàn)在的租金水平已經下跌了27.54%。

數據來源：第一太平戴維斯

根據第一太平戴維斯的數據，深圳二手甲級寫字樓的散售均價約為每平米38532元，價格指數環(huán)比下降1.3%，同比下降5.0%。

記者在深圳寶安區(qū)的一些寫字樓進行了實地調查，發(fā)現(xiàn)這些寫字樓的租金大部分為每平米80元，遠低于深圳第三季度甲級寫字樓的平均租金。其中，位于寶安區(qū)國際會展中心的一棟寫字樓的一間150平米的辦公室（毛坯）的租金甚至達到了每平米58元。

記者還從一位寫字樓中介陳元處了解到，這間150平米的辦公室是房東在接近七百萬元的價格購入的，現(xiàn)在只要有四百多萬就會考慮出售。據陳元描述，房東購入時單價高達每平米4萬多，但現(xiàn)在四百多萬的價格出售就意味著會虧損兩百多萬?！皶篂尺@邊的寫字樓除了這棟，附近好多都沒賣完，賣不出去?！标愒f道。

預計未來情況不容樂觀。深圳全市將在2023年第四季度迎來六個新的寫字樓項目，這將為市場帶來32.9萬平米的甲級寫字樓供應。到年末，深圳甲級寫字樓全市總存量將達1104.8萬平米，同比擴張9.9%。鑒于新增供應規(guī)模持續(xù)處于高位，加上市場整體需求偏弱，深圳寫字樓的空置率預計將繼續(xù)上升。而供應壓力將再次加劇市場競爭，迫使業(yè)主方做出更大的租金讓步以換取其項目穩(wěn)定的入駐率，全市平均租金預計將繼續(xù)下降趨勢。

然而，一邊是寫字樓空置率高居不下，一邊卻是新的寫字樓項目不斷入市，推高寫字樓市場的供應量。面對這種矛盾的現(xiàn)象，相關城市能否考慮減少商業(yè)用地的供應呢？對此問題，林木雄認為這涉及到城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域經濟發(fā)展步伐的結合。商辦用地供應不僅需要考慮其對寫字樓物業(yè)市場資產表現(xiàn)短期的影響，更需要配合城市乃至區(qū)域的經濟及產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市內部空間結構等進行適時調整。這意味著要合理控制商辦類用地的整體供應規(guī)模，優(yōu)化土地資源配置。

在此基礎上，政府還需要對已建成或在建商務區(qū)加大產業(yè)導入力度，完善產業(yè)體系搭建。通過這種方式可以促進寫字樓需求的增長，在助力存量項目去化的同時，推動樓宇經濟發(fā)展成熟。