來源：原創(chuàng) 賦能中小企業(yè)學(xué)習(xí)聯(lián)盟

★ 中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了供不應(yīng)求到過剩的劇變，疫情沖擊使市場面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)，未來發(fā)展充滿不確定性。

★ 從百貨商場到購物中心，中國商業(yè)地產(chǎn)歷程體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變化，市場飽和后，行業(yè)亟需調(diào)整與再發(fā)展。

★商業(yè)地產(chǎn)反映市場動態(tài)和消費(fèi)者需求變化，過?，F(xiàn)象下，行業(yè)轉(zhuǎn)型與適應(yīng)的未來值得關(guān)注和思考。

在過去的幾十年中，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從供不應(yīng)求到供過于求的巨大轉(zhuǎn)變。這一過程不僅是經(jīng)濟(jì)體制改革的結(jié)果，更是城市化進(jìn)程、市場需求變化、政策調(diào)整等多重因素共同作用的結(jié)果。作為在這一領(lǐng)域深耕21年的業(yè)內(nèi)人士親眼見證了這一波瀾壯闊的歷史。今天，我們將探討中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，以及未來可能的趨勢。

早期發(fā)展（1980-2000）

中國商業(yè)地產(chǎn)的起步可以追溯到改革開放初期的1980年代。那時(shí)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步引入，百貨商店和步行街等商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)在城市中。然而，彼時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)市場仍處于初級階段，商品和服務(wù)的種類極其有限，消費(fèi)者的選擇幾乎是微乎其微。

在這個(gè)時(shí)期，商場與品牌之間的關(guān)系尤為重要。為了能將商品入駐高檔百貨商店，商家們不惜花費(fèi)大量時(shí)間與商場主管溝通，甚至進(jìn)行公關(guān)。那時(shí)，能夠獲得一個(gè)黃金店面被視為一筆巨大的財(cái)富，因其位置優(yōu)越，即便商品質(zhì)量一般，也能輕松實(shí)現(xiàn)盈利。這種現(xiàn)象，正如當(dāng)時(shí)流行的說法：“一鋪養(yǎng)三代”，可見商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

快速擴(kuò)張（2000-2020）

進(jìn)入21世紀(jì)，中國商業(yè)地產(chǎn)迎來了快速發(fā)展的黃金時(shí)期。2001年，中國加入WTO，市場環(huán)境和投資政策的開放帶來了新的機(jī)遇。購物中心的概念迅速崛起，眾多商業(yè)地產(chǎn)巨頭如萬達(dá)、新城等在城鄉(xiāng)結(jié)合部大量開發(fā)購物中心。這些購物中心不僅改變了消費(fèi)者的購物習(xí)慣，也為城市化進(jìn)程提供了新的動能。隨著城市化的加速，城市的邊界不斷擴(kuò)展，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸演變?yōu)槭兄行牡囊徊糠?。以前的商圈?shù)量也從七個(gè)擴(kuò)展到現(xiàn)在的七十多個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速而又廣泛。

然而，這一階段的快速發(fā)展也伴隨著問題的出現(xiàn)。隨著越來越多的購物中心涌現(xiàn)，市場逐漸飽和。許多企業(yè)為了爭奪市場份額，開展了激烈的價(jià)格競爭，導(dǎo)致部分商場和品牌面臨經(jīng)營困境。

過剩與調(diào)整（2020-現(xiàn)在）

2020年，全球疫情的爆發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來了巨大的沖擊。許多原本蓬勃發(fā)展的商業(yè)體突然陷入了經(jīng)營困境，客流驟減，許多企業(yè)不得不關(guān)閉門店或轉(zhuǎn)型。以往的供需失衡情況在這一時(shí)期變得更加嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)過剩的局面日益明顯。

例如，北外灘和浦東等地新建的辦公樓、商場與酒店因缺乏足夠的客源而面臨空置率攀升的窘境。在此背景下，開發(fā)商與城市管理者被迫重新審視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略，尋找轉(zhuǎn)型與適應(yīng)的路徑。未來的市場調(diào)整將是一個(gè)緩慢而復(fù)雜的過程。盡管短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn)，但我相信隨著市場逐漸恢復(fù)理性，開發(fā)速度的減緩，空置商業(yè)體也將逐步被市場消化，甚至可能轉(zhuǎn)型為長租公寓或改善性住宅項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的種類

在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域中，主要可分為幾個(gè)類別，包括百貨購物中心、辦公樓、酒店和文旅街區(qū)等。

百貨購物中心

百貨商場在1980年代至2000年間經(jīng)歷了快速發(fā)展，雖然在2000年后有人認(rèn)為其市場份額在縮小，但像SKP這樣的成功案例依然證明了百貨商場的市場潛力。百貨商場以聯(lián)營模式為主，通過共同促銷與廣告，吸引消費(fèi)者。

購物中心購物中心的興起代表了消費(fèi)體驗(yàn)的轉(zhuǎn)變。與傳統(tǒng)的百貨商場相比，購物中心通常具有更大的體量和更為寬敞的公共空間，提供了更多的休閑區(qū)域，吸引了大量家庭和年輕消費(fèi)者。近年來，奢侈品牌的購物中心與社區(qū)商業(yè)的多樣化也為市場注入了新的活力。

辦公樓

辦公樓的市場則分為甲級和乙級兩種類型。甲級辦公樓通常由外資企業(yè)擁有，其穩(wěn)定的收益吸引了大量國際500強(qiáng)企業(yè)。而乙級辦公樓則常常因管理不善而面臨租金下降的困境。

酒店與民宿

酒店市場的分類相對清晰，包括星級酒店與商務(wù)酒店。隨著消費(fèi)需求的變化，民宿逐漸嶄露頭角，成為一些年輕商務(wù)客的優(yōu)選，提供了更加個(gè)性化和多樣化的住宿體驗(yàn)。

文旅街區(qū)

隨著人們對生活品質(zhì)的追求，文旅街區(qū)開始受到青睞。這些區(qū)域通常結(jié)合了休閑、購物與文化體驗(yàn)，吸引了大量游客和本地居民。

未來展望

盡管當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著調(diào)整的周期，但我堅(jiān)信，在未來20年內(nèi)，尤其是到2040年，中國的商業(yè)地產(chǎn)仍會迎來新的發(fā)展高峰。城市化的進(jìn)程依然在繼續(xù)，而消費(fèi)需求的多樣化將推動商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升級。

未來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可能會更加注重可持續(xù)性和創(chuàng)新。如何利用新技術(shù)提升消費(fèi)者體驗(yàn)、如何在競爭中找到差異化的發(fā)展策略，將是行業(yè)參與者需要思考的核心問題。

結(jié)尾

中國商業(yè)地產(chǎn)的興衰史不僅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，也是社會變遷的真實(shí)寫照。在這個(gè)快速變化的時(shí)代，企業(yè)需要敏銳地洞察市場動向，靈活應(yīng)對挑戰(zhàn)，以期在未來的發(fā)展中繼續(xù)保持競爭力。