“取消公攤” 時(shí)代漸近：樓市變革與費(fèi)用計(jì)算之思

“買房得房率能達(dá)到 100%”，這曾是購房者遙不可及的夢(mèng)想，如今卻隨著 “取消公攤” 政策的推進(jìn)，逐漸照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。近期，張家口和衡陽相繼官宣將推進(jìn) “取消公攤”，引發(fā)了廣泛關(guān)注與熱議。

張家口于 12 月 17 日印發(fā)通知，鼓勵(lì) “現(xiàn)房銷售” 并逐步推進(jìn) “取消公攤”，明確了各相關(guān)部門的落實(shí)責(zé)任。而衡陽則宣布自 2025 年 1 月 1 日起，行政區(qū)域內(nèi)商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，且對(duì)合同簽訂及面積糾紛處理等事項(xiàng)做出詳細(xì)規(guī)定。事實(shí)上，今年肇慶、湘潭等地也已出臺(tái)類似政策，要求商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，這意味著部分地區(qū)的購房者有望迎來真正意義上的 “零公攤” 時(shí)代。

長期以來，我國商品房銷售普遍附加公攤面積，其比例通常在 15% - 25%，部分超高層樓盤甚至高達(dá) 40% - 50%，而公攤的具體構(gòu)成卻一直模糊不清。專家指出，“取消公攤” 主要是在購房交易環(huán)節(jié)不再計(jì)算公攤面積，而非取消小區(qū)的公共部位，這些設(shè)施依然會(huì)存在，只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生改變。

對(duì)于樓市而言，“取消公攤” 被視為 2025 年房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有助于保障購房者權(quán)益，讓房價(jià)計(jì)算更加直觀透明，所買即所得，從而提升購房信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) “止跌回穩(wěn)” 具有積極作用。盡管公攤部分的房價(jià)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積計(jì)算上，導(dǎo)致房屋單價(jià)上升，但這也更符合 “好房子” 的理念，使消費(fèi)者能清晰知曉所購房屋的實(shí)際使用面積。

隨著 “取消公攤” 政策的推進(jìn)，物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算成為網(wǎng)友關(guān)注的焦點(diǎn)。專家表示，如果網(wǎng)簽和交易按照套內(nèi)面積計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證也登記套內(nèi)面積，那么稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等理應(yīng)按套內(nèi)面積收取。然而，這一轉(zhuǎn)變可能會(huì)引發(fā)一系列新問題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的固有模式形成沖擊。

例如，物業(yè)費(fèi)若按套內(nèi)面積計(jì)算，由于成本分?jǐn)偯娣e減小，物業(yè)公司可能會(huì)考慮提高單價(jià)，但物業(yè)費(fèi)的調(diào)整并非易事，需要新的配套政策來規(guī)范。同樣，在稅費(fèi)方面，如契稅、房產(chǎn)稅等，也需要根據(jù)套內(nèi)面積進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以確保稅收制度的公平與合理。此外，北方的取暖費(fèi)等與房屋面積相關(guān)的費(fèi)用，也應(yīng)遵循網(wǎng)簽合同核定的套內(nèi)面積進(jìn)行收取，除非購房合同另有規(guī)定，且房產(chǎn)證同時(shí)標(biāo)明建筑面積和套內(nèi)面積時(shí)，才可能存在一定的靈活選擇空間。

值得注意的是，市場(chǎng)上已出現(xiàn)得房率超過 100% 的房子，未來物業(yè)公司可能會(huì)基于利益驅(qū)動(dòng)，要求按照實(shí)際套內(nèi)使用面積收取物業(yè)費(fèi)，這也需要在政策制定和市場(chǎng)監(jiān)管中加以權(quán)衡，以平衡各方利益，避免不合理收費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

從長遠(yuǎn)來看，“取消公攤” 后的費(fèi)用計(jì)算可能會(huì)先在少數(shù)城市進(jìn)行試點(diǎn)，待政策和技術(shù)層面準(zhǔn)備充分后，再逐步向更大范圍推廣，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過渡和健康發(fā)展。這一變革不僅涉及到購房者的切身利益，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)提出了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各方共同努力，探索出一套適應(yīng)新計(jì)價(jià)模式的行業(yè)規(guī)范和管理體系。