仲量聯(lián)行：2026 年全球商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變關(guān)鍵期
全球主要經(jīng)濟(jì)體的增長預(yù)期開始樂觀起來，通脹趨穩(wěn)、利率下行，這讓商業(yè)地產(chǎn)市場終于能喘口氣，但喘口氣不等于放松警惕。
全球主要經(jīng)濟(jì)體的增長預(yù)期趨于樂觀，貿(mào)易局勢緩和、通脹趨穩(wěn)、利率下行，為市場營造了更穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。
1月6日，仲量聯(lián)行（JLL）發(fā)布年度報(bào)告，明確指出2026年將是全球商業(yè)地產(chǎn)市場迎來結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期。
對成本管控前所未有的重視、全球不同區(qū)域之間供應(yīng)情況的巨大差異、老樓改造的迫切需求，以及人工智能和能源因素對房地產(chǎn)價(jià)值的重塑，都成為這個(gè)行業(yè)必須直面的新現(xiàn)實(shí)。
01 市場環(huán)境：宏觀趨穩(wěn)與成本壓力并存
2026年初的商業(yè)地產(chǎn)市場，同時(shí)感受到暖意與寒意。仲量聯(lián)行指出，更穩(wěn)定的宏觀環(huán)境為資產(chǎn)價(jià)值重估提供了支撐。
然而，企業(yè)面臨的經(jīng)營壓力并未消散。該行調(diào)研顯示，高達(dá)72%的企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人將“成本控制與預(yù)算效率”列為今年的首要任務(wù)。
這種壓力是全球性的。建筑原材料、勞動力及融資成本持續(xù)高企，迫使全行業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性的成本重構(gòu)。對于租戶而言，這意味著需要嚴(yán)格審視運(yùn)營開支，并靈活調(diào)整不動產(chǎn)組合以匹配實(shí)際業(yè)務(wù)需求。
02 供應(yīng)分化：全球短缺與中國存量改造
從全球視角看，經(jīng)濟(jì)不確定性及高昂的建造成本正在抑制新增開發(fā)活動。
在北美與歐洲等主要市場，2026年多個(gè)資產(chǎn)類別的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步收縮，優(yōu)辦公與物流空間的短缺將更為顯著，這可能導(dǎo)致租戶面臨有限的選擇與租金成本上升的局面。
與此形成對比的是，仲量聯(lián)行指出，中國大多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場整體仍處于新增供應(yīng)高位，與此同時(shí)，存量物業(yè)的升級改造需求日益凸顯。
在城市更新的大背景下，大量既有建筑已難以滿足現(xiàn)代辦公與消費(fèi)體驗(yàn)的要求。如何有效推動其煥新改造與功能提升，正成為市場參與者面臨的新課題。
03 香港警示：老樓淘汰危機(jī)迫近
老舊寫字樓面臨的危機(jī)在中國香港市場表現(xiàn)得尤為典型。仲量聯(lián)行針對香港市場的專項(xiàng)報(bào)告描繪了一幅清晰的圖景。
目前全港接近一半（44%）的甲級寫字樓樓齡已超過30年。這個(gè)比例預(yù)計(jì)在2030年升至55.1%，到2035年，約五分之一的甲級寫字樓樓面可能面臨功能性淘汰，難以吸引租客。
混合辦公模式普及、ESG標(biāo)準(zhǔn)日益嚴(yán)格、智能辦公空間興起等因素，共同推動了市場的“優(yōu)質(zhì)遷移”趨勢。
租戶越來越傾向于選擇靈活度高且符合可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化寫字樓。老舊物業(yè)若未能及時(shí)升級翻新，將面臨租金壓力、空置率上升與資產(chǎn)價(jià)值下滑的三重困境。
04 技術(shù)整合：從試點(diǎn)到規(guī)模應(yīng)用的瓶頸
科技被譽(yù)為關(guān)鍵賦能杠桿。仲量聯(lián)行此次調(diào)研顯示，超過90%的房地產(chǎn)企業(yè)已啟動AI試點(diǎn)。
然而現(xiàn)實(shí)有些骨感——能達(dá)成主要目標(biāo)的試點(diǎn)項(xiàng)目不足5%。自動化和數(shù)字化解決方案在降低成本方面潛力巨大，但實(shí)際應(yīng)用面臨諸多挑戰(zhàn)。
報(bào)告指出，核心制約并非技術(shù)本身，而是實(shí)施基礎(chǔ)不足，如缺乏高質(zhì)量數(shù)據(jù)支撐、缺乏變革管理路徑、缺少既懂業(yè)務(wù)又懂?dāng)?shù)據(jù)的復(fù)合型人才。
這導(dǎo)致大量項(xiàng)目停留在試驗(yàn)階段，難以產(chǎn)出可量化的商業(yè)回報(bào)。在預(yù)算受限的背景下，企業(yè)需要將有限資源聚焦于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)好、業(yè)務(wù)痛點(diǎn)明確、能快速驗(yàn)證價(jià)值的場景，并以務(wù)實(shí)態(tài)度推動技術(shù)落地。
05 能源變革：從成本消耗到價(jià)值核心
房地產(chǎn)與能源的關(guān)系正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。穩(wěn)定、清潔的電力供應(yīng)，正成為媲美區(qū)位優(yōu)勢的核心競爭力。
在電力成本高企的市場中，能源效率提升將為資產(chǎn)帶來顯著的價(jià)值增長。全球研究表明，如果改造時(shí)機(jī)得當(dāng)、方案有效，節(jié)能改造這類項(xiàng)目有可能為資產(chǎn)帶來超過55%的價(jià)值提升。
仲量聯(lián)行指出，在中國市場，驅(qū)動融合的力量同樣強(qiáng)勁。AI計(jì)算、數(shù)據(jù)中心等高載能產(chǎn)業(yè)對用電穩(wěn)定性提出極高要求，“雙碳”目標(biāo)與ESG合規(guī)要求，也正推動業(yè)主與租戶積極部署屋頂光伏、儲能等分布式能源解決方案。
能夠整合能源解決方案的資產(chǎn)，其收入潛力相較于租金可提升25%至50%。
06 投資轉(zhuǎn)向：多元化與新機(jī)遇
商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域正從專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)走向多元化。全球范圍內(nèi)，監(jiān)管政策變革與新技術(shù)賦能，正在降低投資門檻。
例如，英國和美國近期的一些政策調(diào)整為市場引入了退休儲蓄等長期資金。與此同時(shí)，區(qū)塊鏈等技術(shù)的成熟應(yīng)用，使得高價(jià)值物業(yè)能夠以數(shù)字代幣等形式進(jìn)行細(xì)分和交易，實(shí)質(zhì)上降低了單筆投資的門檻。
投資者的關(guān)注點(diǎn)正從新建項(xiàng)目轉(zhuǎn)向現(xiàn)有物業(yè)的升級改造。
以上海等城市為例，隨著“商改住”政策明確，對老舊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行功能改造正成為新的投資方向。同時(shí)，險(xiǎn)資、家族辦公室等長期資本正成為市場越來越重要的參與者。
上海等城市明確“商改住”政策后，對老舊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行功能改造正在吸引新的投資興趣。
香港核心商業(yè)區(qū)97.4%的甲級商廈于2015年前落成。這些數(shù)字揭示了一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)：以新增開發(fā)為導(dǎo)向的擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)過去。
仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如指出：“老舊物業(yè)若未能及時(shí)升級翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望。”
全球商業(yè)地產(chǎn)市場正在回歸對資產(chǎn)本質(zhì)的審視，從單純關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量。那些能夠通過精細(xì)化運(yùn)營提升效率、通過空間優(yōu)化提升租戶粘性、通過能源管理創(chuàng)造可持續(xù)價(jià)值的資產(chǎn)，將在市場調(diào)整期展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。
