北京甲級(jí)寫字樓空置率在2025年四季度末降至19.2%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，為市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。

01 市場(chǎng)回暖

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2025年第四季度表現(xiàn)出了超預(yù)期的復(fù)蘇勢(shì)頭。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，四季度末市場(chǎng)空置率已降至19.2%，相比去年同期下降了約1.5個(gè)百分點(diǎn)。

在全年幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，市場(chǎng)需求卻持續(xù)回暖。僅第四季度，市場(chǎng)就吸收了大約8.3萬(wàn)平方米的辦公空間。

這一增長(zhǎng)帶動(dòng)全年凈吸納量達(dá)到33萬(wàn)平方米，標(biāo)志著市場(chǎng)連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)了超過(guò)30萬(wàn)平方米的規(guī)模性去化。

02 中關(guān)村引領(lǐng)復(fù)蘇

中關(guān)村板塊成為這一輪市場(chǎng)復(fù)蘇中最閃亮的明星。數(shù)據(jù)顯示，2025年中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)全年凈吸納量超過(guò)17.6萬(wàn)平方米，占到了全市總量的53%。

這個(gè)數(shù)字不僅絕對(duì)值可觀，更是創(chuàng)下了該區(qū)域近20年來(lái)的最高紀(jì)錄，成為帶動(dòng)北京整個(gè)寫字樓市場(chǎng)回暖的核心引擎。

目前，中關(guān)村已成為量子計(jì)算、可控核聚變等前沿新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的核心聚集地。這些高科技企業(yè)的擴(kuò)張需求，直接帶動(dòng)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的火熱。

一家房地產(chǎn)服務(wù)公司的分析指出，中關(guān)村辦公需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，其背后的核心驅(qū)動(dòng)力正是新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)集群的崛起與產(chǎn)業(yè)紅利的集中釋放。

03 租金下行但壓力緩和

在市場(chǎng)空置率下降、需求回暖的同時(shí)，租金狀況也出現(xiàn)了一些積極變化。盡管市場(chǎng)平均租金仍處于下行通道，但壓力已經(jīng)有所緩解。

到2025年末，北京甲級(jí)寫字樓的凈有效租金降至每月每平方米222元，同比下降11.5%。值得留意的是，這個(gè)降幅比上一年已經(jīng)收窄了4.9個(gè)百分點(diǎn)，顯示出租金下行的速度在放緩。

專業(yè)人士認(rèn)為，業(yè)主們?yōu)榱颂嵘鲎饴?，普遍采取了更具?jìng)爭(zhēng)力的策略。除了直接調(diào)整租金，提供更長(zhǎng)的免租期、裝修期等優(yōu)惠條件也成為常見(jiàn)手段。

04 區(qū)域分化與未來(lái)挑戰(zhàn)

市場(chǎng)的回暖并非“雨露均沾”，不同區(qū)域的表現(xiàn)差異顯著。當(dāng)前的市場(chǎng)熱度，高度集中在像中關(guān)村這樣的個(gè)別子市場(chǎng)，以及一些非核心板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目上。

相反，一些核心區(qū)域的成熟寫字樓市場(chǎng)，表現(xiàn)仍未達(dá)到預(yù)期，“冷熱不均”的格局非常明顯。這種分化也直接體現(xiàn)在租金上，2025年核心區(qū)域成熟子市場(chǎng)的平均租金同比降幅普遍超過(guò)了10%。

展望2026年，市場(chǎng)的挑戰(zhàn)依然不小。一方面，宏觀有效需求不足可能仍然是制約市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。

另一方面，更大的壓力來(lái)自于供應(yīng)端。據(jù)預(yù)測(cè)，2026年北京核心市場(chǎng)將迎來(lái)超過(guò)70萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。這些新項(xiàng)目中的90%都集中在東部市場(chǎng)，而近年的需求增量卻高度集中在西部，這種地理位置上的供需錯(cuò)配，可能會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

隨著新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京中關(guān)村等西部區(qū)域的加速聚集，一個(gè)“西部熱浪、東部紅?！钡氖袌?chǎng)格局正在成型。

盡管四季度北京寫字樓市場(chǎng)的亮眼數(shù)據(jù)帶來(lái)了復(fù)蘇的信心，但市場(chǎng)參與者們已經(jīng)將目光投向2026年。擺在眼前的是超過(guò)70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)和可能再次攀升的空置率。市場(chǎng)的調(diào)整周期仍在繼續(xù)，真正的供需再平衡，仍需要時(shí)間。